Tăng tính cạnh tranh, minh bạch trong đấu thầu dự án sử dụng đất

Hiện nay, các hoạt động đấu giá đất đã bớt dần sự ưu tiên, mà chuyển hướng sang đấu thầu dự án sử dụng đất.

Mở dư địa đấu thầu, phát huy hiệu quả sử dụng đất đai

Là 1 trong 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án được quy định tại Luật Đầu tư, song hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất bị “tắc nghẽn” từ nhiều năm nay bởi Luật Đất đai 2013 không ghi nhận hình thức này.

Tới Luật Đất đai 2024, quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất đã chính thức được đưa vào nhằm đảm bảo đồng bộ với các quy định đầu tư, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp tham gia bởi đây là hình thức giao đất một cách hiệu quả, cân bằng lợi ích giữa cả 3 chủ thể Nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Trong khi mục đích quan trọng nhất của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất, đồng thời đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá để mang lại lợi ích tối đa cho ngân sách nhà nước, thì đấu thầu lại đảm bảo tính toàn diện lợi ích của kinh tế, xã hội, môi trường…, phản ánh yêu cầu của phát triển đất nước.

Hiện nay, các quốc gia trên thế giới đã bớt dần ưu tiên cho các hoạt động đấu giá đất, mà chuyển hướng sang đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm khuyến khích và tận dụng tối đa lợi ích của kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở giải bài toán chi phí lợi ích kinh tế: Một dự án phải có tổng chi phí thấp hơn tổng lợi ích, hay nói cách khác, lợi ích càng cao thì dự án càng hiệu quả.

Tuy nhiên, khi xem xét các quy định hiện hành liên quan đến hoạt động đấu thầu dự án sử dụng đất, tôi cho rằng, có nhiều vấn đề cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Một điểm mới rất quan trọng tại Khoản 8, Điều 126 - Luật Đất đai 2024 quy định, khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu.

Đây là quy định mới góp phần thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, không chỉ phải đáp ứng năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, mà còn phải bảo đảm đầy đủ nguồn lực tài chính để ứng vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quy định tại Luật Đất đai 2024 như trên chưa tương thích với các tình huống hủy thầu tại Khoản 2, Điều 17 - Luật Đấu thầu 2023 (không có trường hợp hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng). Điều này dẫn đến nhiều rủi ro tài chính cho nhà đầu tư, bao gồm chi phí pháp lý tăng cao do phải thuê luật sư giải quyết các vấn đề phát sinh, chi phí bồi thường bổ sung và các chi phí khác.

Nếu dự án bị hủy do chậm ứng vốn, nhà đầu tư có thể mất toàn bộ số vốn đã đầu tư, đặc biệt nghiêm trọng trong các dự án quy mô lớn.

Bên cạnh đó, sự không đồng bộ trong các quy định pháp luật có thể gây chậm trễ tiến độ triển khai dự án do quy trình phê duyệt kéo dài và các tắc nghẽn trong quá trình thực hiện. Áp lực tài chính cũng tăng cao khi nhà đầu tư phải liên tục đảm bảo ứng đủ vốn trong mọi giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLAW

Rủi ro pháp lý cũng hiện hữu với các tranh chấp tiềm tàng từ phía cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan khác do sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng luật. Để giảm thiểu các rủi ro này, cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ và nhất quán, cùng với việc tăng cường giám sát và hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước.

Mở cơ chế để hút doanh nghiệp tham gia

Cũng liên quan đến hoạt động đấu thầu sử dụng đất, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang xây dựng Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu 2023 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất (dự thảo Nghị định) và Thông tư quy định mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất, dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (dự thảo Thông tư) hướng dẫn quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Đấu thầu 2023. Một trong số các nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm, đó là quy định liên quan đến điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án sử dụng đất.

Đặc biệt, từ quá trình tham gia tư vấn pháp lý cho nhiều dự án, tôi khá băn khoăn với quy định về tỷ lệ cứng liên quan đến xác định nhà đầu tư phải có kinh nghiệm từng thực hiện dự án có tổng vốn đầu tư/tổng mức đầu tư tối thiểu đạt từ 50-70% dự án xét đấu thầu; đồng thời phải đạt tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% số lượng hạng mục công trình được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng từng phần theo giai đoạn thi công xây dựng, hoặc tối thiểu 80% giá trị khối lượng công việc của dự án được nghiệm thu.

Việc đưa ra tỷ lệ cụ thể về kinh nghiệm thực hiện dự án và tỷ lệ hoàn thành công trình trong dự thảo Thông tư có mục tiêu đảm bảo nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án một cách hiệu quả và đạt được các tiêu chuẩn yêu cầu. Tuy nhiên, ban soạn thảo cần cân nhắc một số điểm như tính thực tiễn của tỷ lệ cụ thể, tính linh hoạt trong việc thực hiện và tính hợp lý, khả thi.

Quy định nhà đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện dự án với tổng mức đầu tư tối thiểu từ 50-70% dự án xét đấu thầu và đạt tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% có thể đặt ra những rào cản đáng kể đối với các nhà đầu tư. Yêu cầu này có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhỏ hoặc mới tham gia vào thị trường.

Lưu ý rằng, kinh nghiệm thực hiện dự án với tổng mức đầu tư lớn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với khả năng thực hiện tốt dự án tương lai. Có thể có các nhà đầu tư nhỏ nhưng có khả năng cao trong quản lý dự án.

Việc áp tỷ lệ cứng có thể không phản ánh đầy đủ năng lực của nhà đầu tư trong các tình huống cụ thể. Một số nhà đầu tư có thể chưa từng thực hiện dự án với mức đầu tư lớn như vậy nhưng lại có năng lực tài chính mạnh mẽ, quản lý dự án tốt và đã thực hiện thành công nhiều dự án có quy mô nhỏ hơn.

Do đó, yêu cầu cứng nhắc có thể làm giảm số lượng nhà đầu tư tham gia, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ hoặc mới, dẫn đến ít cạnh tranh hơn và có thể tăng chi phí cho dự án và không lựa chọn được các nhà đầu tư tốt.

Kinh nghiệm trong quản lý dự án, điều phối các bên liên quan và xử lý các vấn đề phức tạp có thể là những yếu tố quan trọng khác. Một nhà đầu tư có thể chứng minh năng lực của mình thông qua thành tích trong quản lý dự án, ngay cả khi các dự án trước đây có quy mô nhỏ hơn.

Đối với một số dự án đặc biệt, tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% có thể là quá cao, đặc biệt đối với các dự án phức tạp hoặc có nhiều giai đoạn khác nhau. Đặt ra yêu cầu cao có thể khiến quá trình đấu thầu kém linh hoạt và khó thu hút đủ sự tham gia của các nhà đầu tư, dẫn đến sự cạnh tranh thấp hơn và không đạt được kết quả mong muốn.

Trong thực tế, các dự án có thể gặp phải những khó khăn bất ngờ như vấn đề về kỹ thuật, pháp lý hay môi trường, dẫn đến việc không đạt được tỷ lệ hoàn thành cao như yêu cầu. Điều này có thể loại bỏ các nhà đầu tư có tiềm năng nhưng chưa có kinh nghiệm ở các dự án có quy mô tương tự, dù họ có khả năng thực hiện tốt.

Thiết nghĩ, thay vì áp dụng một tỷ lệ cố định cho tất cả các dự án, quy định có thể linh hoạt theo từng loại dự án, quy mô và mức độ phức tạp của chúng. Ví dụ, các dự án có quy mô nhỏ hoặc trung bình có thể có yêu cầu thấp hơn so với các dự án lớn.

Nên xem xét thêm các yếu tố như năng lực tài chính, quản lý rủi ro và các biện pháp đảm bảo thực hiện dự án của nhà đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào tỷ lệ hoàn thành và kinh nghiệm thực hiện dự án.

Trong một số trường hợp đặc biệt, có thể cần có sự đánh giá linh hoạt và cụ thể, cho phép các nhà đầu tư trình bày khả năng của mình dựa trên các tiêu chí khác nhau, thay vì chỉ dựa vào các tỷ lệ cố định.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà / Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLAW