Tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản

Không tạo rào cản về chính sách với sự phát triển kinh tế - xã hội

Trước đó, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội làm việc tại hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình dự án Luật. Ảnh: Hồ Long

Theo Tờ trình dự án Luật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày, mục đích, yêu cầu xây dựng dự án Luật nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành có nguyên nhân do các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chưa phù hợp; bổ sung quy định để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật. Ảnh: Hồ Long

Việc sửa luật cũng nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng XHCN, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ, dự thảo Luật phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên. Về tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, Ủy ban Kinh tế cho rằng cần tiếp tục rà soát dự thảo Luật, đối chiếu với các dự thảo Luật có liên quan. Việc sửa đổi các dự thảo Luật cần bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bám sát định hướng chính sách chung, không tạo ra rào cản về chính sách đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.

Trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư

Thảo luận tại tổ, các đại biểu cho rằng, dự thảo Luật đã quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở tham gia vào thị trường bất động sản, hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước - Nhân dân - Doanh nghiệp. Tuy nhiên, do có sự giao thoa giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nên Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng để bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan.

Quang cảnh thảo luận Tổ 9 (gồm Đoàn đại biểu Quốc hội Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bên Tre). Ảnh: Hồ Long

Quan tâm đến nội dung kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Điều 27, dự thảo Luật quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, một số đại biểu đề nghị bỏ quy định nêu trên vì có một số “bất cập, hạn chế” và làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Cụ thể, khi thực hiện quy định trên thì chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. “Phí bảo lãnh ngân hàng” được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà “cuối cùng” thì người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” này (tương đương khoảng 2% giá bán nhà).

Về quy định tại Điều 57 dự thảo Luật: “Các giao dịch kinh doanh bất động sản mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) thì buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”, ĐBQH Lương Văn Hùng (Quảng Ngãi) cho rằng, quy định này chưa phù hợp, mâu thuẫn, xung đột với quy định tại Điều 119, Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Vì theo Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Lương Văn Hùng (Quảng Ngãi) phát biểu tại thảo luận Tổ. Ảnh: Hồ Long

Đại biểu Lương Văn Hùng nhấn mạnh, quy định trên còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, chi phí lớn mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó, thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo. Bên cạnh một số sàn giao dịch hoạt động có uy tín thì nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Do đó, cần cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên “khuyến khích” thông qua sàn giao dịch bất động sản (môi giới) chứ không nên “bắt buộc”.

Cũng liên quan đến các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Khoản 1, Điều 57 quy định, “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”.

Đại biểu Dương Bình Phú (Phú Yên) phát biểu tại thảo luận Tổ. Ảnh: Hồ Long

ĐBQH Dương Bình Phú (Phú Yên) cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 từng yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được gỡ bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Việc bãi bỏ quy định này nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản tại thời điểm xây dựng Luật năm 2014.

Trong lần sửa đổi này, dự thảo Luật lại khôi phục một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản như tại Khoản 1, Điều 57. Đại biểu Dương Bình Phú cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể khiến vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường. Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, quy định này từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Do vậy, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hoàng Ngọc