Tạo cơ chế thu hút doanh nghiệp cùng Nhà nước giải nỗi lo an cư của người lao động

Lượng người lao động, học tập và làm việc tập trung về các thành phố lớn ngày càng tăng khiến nhu cầu chỗ ở cũng không ngừng gia tăng

Nỗi lo "an cư" giữa áp lực đô thị hóa

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính, bất động sản toàn cầu, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam đang kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị. Trong khoảng 30 năm qua, lượng người lao động, học tập và làm việc tập trung về Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cùng các thành phố lớn ngày càng tăng khiến nhu cầu chỗ ở cũng không ngừng gia tăng.

Nhiều năm nay, gia đình anh Nguyễn Thế Công vẫn chật vật đi thuê nhà ở với diện tích chỉ khoảng hơn 40m2 sau hơn 10 năm chuyển công tác ra Hà Nội. Với mức thu nhập hiện nay, gia đình anh khó có khả năng mua nhà khi giá bất động sản ngày càng tăng cao. Dù nhà ở xã hội có mức giá thấp hơn nhà thương mại nhưng nguồn cung còn hạn chế trong khi nhu cầu rất lớn nên không phải ai cũng có cơ hội tiếp cận. Do đó, trong điều kiện hiện tại về thu nhập và giá nhà, phương án thuê nhà được xem là lựa chọn thực tế hơn.

Cũng vì chỗ ở chưa ổn định, nhiều người lao động đành để vợ/chồng, con cái ở quê, chấp nhận sống trong những căn phòng trọ nhỏ để tiết kiệm chi phí. Chị Nông Khánh Hòa (Ninh Bình) chia sẻ, vợ chồng chị đã làm việc ở Hà Nội gần 8 năm nhưng vẫn chưa có điều kiện mua nhà. Do diện tích chật hẹp, điều kiện sinh hoạt không thuận lợi, từ khi con trai lên 3 tuổi, anh chị đành gửi con về quê cho ông bà chăm sóc. Mỗi lần gọi điện thoại, con luôn hỏi bao giờ bố mẹ về. Thương con nhưng nếu đưa con lên ở cùng thì phòng trọ quá chật, không có không gian cho cháu vui chơi, học tập. Nếu về quê thì không biết làm nghề gì để kiếm tiền, trang trải chi phí cho gia đình.

Trong khi đó, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này, nguyên nhân vì thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với bất động sản để bán. Trong điều kiện thuận lợi, kinh doanh bất động sản có thể đạt lợi nhuận khoảng 20-30%, trong khi lợi nhuận ròng từ cho thuê thường chỉ ở mức 3-5% mỗi năm. Bởi vậy, để phát triển thị trường này cần có cơ chế phù hợp nhằm thu hút thêm nhà đầu tư. Bên cạnh lợi nhuận, khả năng bảo đảm dòng tiền là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư. Bởi nguồn thu từ cho thuê cần đủ bù đắp chi phí đầu tư, vận hành và các nghĩa vụ tài chính của dự án, tạo cơ sở để nhà đầu tư yên tâm phát triển nhà ở cho thuê trong dài hạn.

Chình vì vậy, đại diệnViện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong giai đoạn tới, cần cân bằng tốt hơn giữa vai trò đầu tư của bất động sản và chức năng an cư của nhà ở. Một thị trường bền vững phải vừa đáp ứng nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Việt Nam hiện đã phát triển mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm chất lượng sống ổn định cho người dân.

Trước những nỗi niềm của người dân, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê đang được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường lao động. Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ ngày 19/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định, chăm lo chỗ ở cho nhân dân là bản chất tốt đẹp của chế độ ta. Nhà ở xã hội phải được xem là chiến lược dài hạn của Nhà nước nhằm bảo đảm công bằng xã hội, ổn định thị trường và tạo nền tảng cho quá trình đô thị hóa bền vững.

"Đòn bẩy" khơi thông nguồn lực

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên có cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để doanh nghiệp chủ động phát triển phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao. Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê.

Nhận thức rõ điều đó, hệ thống chính sách thuế hiện nay đang từng bước được hoàn thiện. Theo ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính), pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành đã quy định miễn tính vào thu nhập chịu thuế đối với khoản lợi ích về nhà ở, điện nước và các dịch vụ kèm theo do người sử dụng lao động xây dựng và cung cấp miễn phí cho người lao động tại khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Đáng chú ý, tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, phạm vi ưu đãi được mở rộng đáng kể. Theo đó, lợi ích từ nhà ở do doanh nghiệp xây dựng cho người lao động đang làm việc tại đơn vị, bao gồm cả tiền điện, nước và các dịch vụ đi kèm, sẽ không tính vào thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân của người lao động. Chính sách này không còn giới hạn đối tượng áp dụng tại khu công nghiệp hoặc các địa bàn khó khăn như trước đây.

Không chỉ hỗ trợ người lao động, Nhà nước cũng tạo động lực trực tiếp cho doanh nghiệp thông qua chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp. Các khoản chi phí đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về hóa đơn, chứng từ theo quy định.

“Đây là bước đi quan trọng nhằm biến việc đầu tư nhà ở cho người lao động từ trách nhiệm xã hội thành lợi ích kinh tế thiết thực đối với doanh nghiệp. Khi chi phí đầu tư được chia sẻ thông qua các chính sách ưu đãi thuế, nhiều doanh nghiệp sẽ mạnh dạn hơn trong việc phát triển nhà lưu trú, ký túc xá hoặc các dự án nhà ở cho thuê dành cho người lao động”, ông Trương Bá Tuấn khẳng định.

Dưới góc nhìn vĩ mô, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi khẳng định Chính phủ đang triển khai đồng thời nhiều chương trình đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp. Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng phù hợp với thực tiễn trong nước, đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế để góp phần hỗ trợ người lao động có thêm điều kiện tiếp cận nhà ở trong thời gian tới,

Dù vậy, Thứ trưởng cũng nhấn mạnh rằng việc hỗ trợ người lao động ổn định chỗ ở cần được tiếp cận một cách tổng thể, bởi chính sách thuế suy cho cùng chỉ là một trong nhiều công cụ để giải quyết bài toán lớn này. Để thực sự kiến tạo được hệ sinh thái an cư cho người lao động, các ưu đãi về thuế cần được đồng hành chặt chẽ cùng các chính sách về quỹ đất sạch, quy hoạch đồng bộ và nguồn vốn tín dụng dài hạn. Có như vậy, thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển bài bản, giải quyết tận gốc nỗi lo an cư cho hàng triệu lao động đô thị.