Tạo động lực cho kinh tế tư nhân: Nhìn từ việc 'cởi trói' hạ tầng du lịch - Bài 3: Cấp bách 'thông luồng' cho bất động sản du lịch

Dự án Cocobay hoành tráng ngày nào giờ hoang vắng, tiêu điều. Ảnh: Hoàng Anh.

Bài 3: Cấp bách “thông luồng” cho bất động sản du lịch

Các nhà phát triển bất động sản du lịch đang kỳ vọng nhận được sự quan tâm và những chính sách cụ thể khơi thông điểm nghẽn cơ chế và dòng chảy vốn như cách mà Chính phủ và các bộ, ngành đã và đang tạo động lực phát triển nhà ở xã hội. Bởi ở một góc độ nào đó, phân khúc nhà ở xã hội là “con cá”, còn bất động sản du lịch thực sự là “chiếc cần câu”.

Gam trầm trong bức tranh sáng…

Năm 2024 và quý đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam có những chuyển biến tích cực sau thời gian dài trầm lắng.

Các giao dịch mua bán đất nền sôi động trở lại, nhu cầu nhà ở tăng cao, bất động sản công nghiệp thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt chung cư nội đô cung không đủ cầu... Tất cả vẽ nên một bức tranh phục hồi đầy lạc quan. Tuy nhiên, giữa không khí sôi động đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là “nốt trầm” lặng lẽ.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các dự án condotel, biệt thự biển tại nhiều thành phố du lịch nổi tiếng từng có giai đoạn phát triển bùng nổ 2014-2018 với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm. Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng kéo dài bởi 2 nguyên nhân chính là Covid-19 và vấn đề pháp lý dự án.

Theo thống kê của DKRA Consulting, năm 2024 có 7.795 căn hộ nghỉ dưỡng sơ cấp được chào bán, tăng 31% so với năm 2023, nhưng phần lớn vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ (chiếm 62%).

Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm nghỉ dưỡng rất thấp, khiến số ít điểm sáng thanh khoản như dự án Libera Nha Trang do KDI Holdings và Masterise Homes triển khai, trở thành câu chuyện được thị trường bàn tán nhiều tháng sau đó.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, thanh khoản tại dự án Libera Nha Trang đóng góp tới gần 80% lượng giao dịch thành công của toàn thị trường nghỉ dưỡng trong năm 2024. Điều này thể hiện sức hấp dẫn đơn lẻ của dự án, hơn là bối cảnh sáng hơn của toàn phân khúc nghỉ dưỡng.

Theo đánh giá của các chuyên gia DKRA Consulting, niềm tin thị trường với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất thấp, kéo dài thách thức về thanh khoản và khả năng tăng giá. Dù ngành du lịch dần khởi sắc, nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bỏ hoang do thiếu vốn hoặc thiếu thanh khoản tiềm năng.

Từ đó, hầu hết các doanh nghiệp chuyên đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đang phải chịu áp lực tài chính lớn. Nhiều đơn vị phải gồng gánh chi phí cố định, trong khi doanh thu không đủ bù đắp sau quãng thời gian dài thị trường ế ẩm.

Giới đầu tư đã đặt nhiều kỳ vọng vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, mong muốn 2 sắc luật này sẽ “gỡ rối” cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thực tế lại chưa như mong đợi.

Mặc dù cụm từ “du lịch” được nhắc đến nhiều lần trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhưng khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là việc định danh sản phẩm mới, vẫn chưa rõ ràng. Các quy định về chức năng, quyền sở hữu... của loại hình này còn mơ hồ, thiếu cụ thể.

Đơn cử, Khoản 2, Điều 5 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm cả “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú...”, nhưng chưa thể hiện rõ đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng. Tương tự, Luật Đất đai 2024 cũng chưa có những quy định cụ thể về việc cấp “sổ hồng” cho condotel và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác.

Sự chưa rõ ràng về pháp lý đã gây ra nhiều khó khăn cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp. Nhà đầu tư e ngại rủi ro về quyền sở hữu, tranh chấp pháp lý, khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế..., trong khi doanh nghiệp gặp trở ngại trong việc huy động vốn, triển khai dự án, quản lý vận hành...

Chuẩn bị hạ tầng du lịch đón cơ hội mới

Tại Hội nghị chuyên đề thường niên 2025 về lĩnh vực bất động sản và nghỉ dưỡng với chủ đề “Hướng đến chu kỳ phát triển mới”, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao, Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cho hay, ngành du lịch Việt Nam đã có một năm tăng trưởng đầy triển vọng. Đây là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố gồm chính sách nới lỏng visa, các chiến lược tiếp thị hiệu quả từ chính quyền địa phương cùng doanh nghiệp.

Chính sự chung tay này giúp Việt Nam ngày càng khẳng định được vị thế là một điểm đến an toàn, thân thiện trên bản đồ du lịch quốc tế.

Trong 3 tháng đầu năm 2025, du khách quốc tế đạt trên 6 triệu lượt, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng 134% so với cùng kỳ năm 2019. Các điểm đến trọng điểm như Nha Trang - Cam Ranh, Phú Quốc, Hạ Long… tiếp tục ghi nhận sự bùng nổ lượng du khách, cùng với đó là sự mở rộng của các đường bay quốc tế trực tiếp.

Đặc biệt, việc Phú Quốc đăng cai Hội nghị APEC 2027 đang củng cố vị thế của hòn đảo này như một điểm đến toàn cầu, mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Vấn đề còn lại là các cơ chế mới sẽ như thế nào để giúp cho lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng sớm thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, muốn tháo gỡ những vướng mắc này đầu tiên phải thay đổi tư duy phát triển, bất động sản du lịch cần được xem là một thành phần quan trọng trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch, từ đó xây dựng quy hoạch phát triển dài hạn cho bất động sản du lịch.

Trong đó, vấn đề cấp bách là cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.

“Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có cơ hội trở lại. Các yếu tố kinh tế ngành du lịch, bán lẻ… đều có dấu hiệu hồi phục từ đầu năm 2024, tác động tích cực đến bất động sản nghỉ dưỡng. Mức độ quan tâm đối với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự cải thiện hơn từ cuối năm 2024.

“Tuy vậy, yếu tố được đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn hiện tại không phải là bán hàng, mà trước mắt phải giải quyết vấn đề pháp lý dự án và sản phẩm”, ông Đính nhấn mạnh và cho biết thêm, bất động sản nghỉ dưỡng muốn hấp dẫn được các nhà đầu tư trước hết phải có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực, tiếp đó các sản phẩm phải có mức giá phù hợp, chứ không thể bán giá quá cao rồi cam kết lợi nhuận ở mức cao như trước kia.

Bên cạnh đó, cũng cần nhìn nhận thực tế thị trường nghỉ dưỡng hiện nay nhiều dự án được “sao chép”, “áp đặt”, không có sự phân tích, “cải tiến” cho phù hợp với nhu cầu ngày càng khó tính của khách hàng.

Việc chỉ quan tâm tạo nguồn cung, tập trung vào các chiến dịch truyền thông mà không chú trọng vào sản phẩm, đặc biệt không quan tâm đúng mực vào khâu khai thác vận hành, cũng khiến cho phân khúc này “chóng nở, nhanh tàn”.

Ông Đính kỳ vọng các cơ quan chức năng quy hoạch và thống nhất lại chiến lược phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng từ cấp Trung ương đến mỗi địa phương, kết hợp chặt chẽ với lĩnh vực du lịch, văn hóa, thể thao…, từ đó có sự phát triển đồng bộ trong tương lai, khai thác được thế mạnh mỗi địa phương, đồng thời kiểm soát được nguồn cung hợp lý hơn.

Cũng cho rằng pháp lý là nút thắt lớn nhất, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó chủ tịch VARS Khánh Hòa nhấn mạnh, khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse... chưa thực sự hoàn thiện.

Đặc biệt, phân khúc condotel vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu quy định pháp lý rõ ràng về quyền sở hữu và chuyển nhượng. Sự thiếu rõ ràng này khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư.

Thống kê sơ bộ của BHS Group cho thấy, hiện có hơn 20.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa được vận hành kinh doanh.

Đó là chưa kể tới việc có hàng trăm dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa được triển khai với giá trị cam kết đầu tư ước tính lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng. Nếu có giải pháp tháo gỡ, hạ tầng du lịch quốc gia không chỉ có thêm những mảnh ghép đáng giá, mà còn giúp khơi thông một nguồn lực khổng lồ đưa vào nền kinh tế.

Bài 4: Tìm giải pháp để condotel “sống khỏe”

Việt Dương - Đức Thành