Tham vọng đón 'đại bàng' nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước 2 thách thức

Nguồn cung mới dự báo tiếp tục khan hiếm

Kể từ quý I/2022, cả miền Nam và miền Bắc đều không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp (KCN) nào. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển cấp quốc gia.

VNDirect nhận định điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án, gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Theo nhóm nghiên cứu, thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới đến hết năm.

Hai trung tâm KCN dự báo khan hiếm nguồn cung mới.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ trong nửa đầu năm ngoái, không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau năm 2022. Các chuyên gia cho rằng thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế (khoảng 1.134ha, cao hơn 76% so với báo cáo trước của VNDirect).

Nhờ nỗ lực của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (HOSE:BCM) trong việc thúc đẩy triển khai và tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, KCN Cây Trường (490ha) đã được bổ sung vào nguồn cung mới trong giai đoạn này. Kết hợp với KCN VSIP III (sẵn sàng cho thuê từ đầu năm ngoái), nhóm phân tích cho rằng BCM sẽ sở hữu những lợi thế với quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn lên tới 1.644ha.

Với thị trường miền Bắc, các tỉnh bắt đầu phát triển KCN muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024 - 2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Hiếm nguồn cung là cơ hội cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn.

Thách thức từ áp lực cạnh tranh thu hút FDI

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy vốn FDI thực hiện trong quý I/2023 giảm 2,2% so với cùng kỳ (svck), đạt 4,32 tỷ USD. Tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 5,45 tỷ USD, tương đương giảm 38,8% svck.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong quý vừa qua do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, như tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Fed tăng lãi suất.

Theo Tổng cục Thống kê, bất động sản vẫn là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành nhận đầu tư FDI lớn nhất với tổng vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm đạt 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ. Xếp ngay sau đó, các ngành bán buôn, bán lẻ; vận tải kho bãi thu hút vốn đầu tư tăng hơn so với cùng kỳ, xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là gần 276 triệu USD (tăng gấp 2 lần cùng kỳ) và gần 151 triệu USD (tăng 37%). Dù vậy, việc dòng vốn FDI có xu hướng giảm tốc so với cùng kỳ nhìn chung được dự báo sẽ gây áp lực lên ngành BĐS khu công nghiệp.

Indonesia và Malaysia có dòng vốn FDI tăng mạnh trong năm 2022 (Đơn vị: tỷ USD).

Theo nhận định của ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp Savills Việt Nam: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.

Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu”.

Tuy nhiên, ở góc nhìn thận trọng hơn, VNDirect cho rằng BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam hiện đang đứng trước thách thức từ áp lực cạnh tranh thu hút FDI ngày một gia tăng trong khu vực.

VNDirect chỉ ra rằng trong khu vực ASEAN, Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia triển vọng nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Gần đây, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng 10% svck trong năm 2021 và 44% svck trong năm 2022, tăng lên đến 45,6 tỷ USD.

Theo nhóm nghiên cứu, sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, điều này có nguy cơ dẫn đến giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Một yếu tố khác có thể khiến Việt Nam giảm sức cạnh tranh trong thu hút FDI, theo VNDirect, là việc giảm lợi thế ưu đãi thuế nếu áp dụng quá sớm thuế tối thiểu toàn cầu.

“Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế. Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển - nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu EUR trở lên.

Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10%, 15% và 17% tùy theo lĩnh vực, ngành, quy mô và địa điểm đầu tư. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%, 7% và 9%. Nhóm phân tích cho rằng việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với thu hút FDI vào Việt Nam.

Cụ thể, nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan so với các quốc gia khác. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Ở chiều ngược lại, nếu áp dụng chính sách này muộn hơn so với quốc gia mà doanh nghiệp FDI đặt trụ sở chính sẽ dẫn tới việc không thu được phần thuế chênh lệch; nguy cơ khiến ngân sách quốc gia thất thu vài tỷ USD mỗi năm.

Tiếp theo, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng, do các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Bất kỳ quốc gia nào áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu đều phải đàm phán với các doanh nghiệp FDI để thực hiện cơ chế chia sẻ lợi ích.

Nhìn sang các quốc gia khác, để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số nước đang nghiên cứu về việc sử dụng Thuế bổ sung tối thiểu nội địa. Khi áp dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa, Chính phủ có thể bảo vệ quyền đánh thuế của mình bằng cách thu thêm một khoản thuế chênh lệch giữa thuế tối thiểu nội địa và thuế ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trước khi khoản thuế đó được truy thu về nước đặt trụ sở chính.

VNDirect nhận định, về vấn đề này, Việt Nam đang chậm hơn các nước trong khu vực. Gần đây, Malaysia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Indonesia đã ban hành một nghị định mới cho phép thực hiện thuế tối thiểu toàn cầu dựa trên hệ thống quy định về các biện pháp chống thất thu thuế và thỏa thuận thuế đối với đầu tư nước ngoài, tác dụng cũng tương tự như thuế bổ sung tối thiểu nội địa. Thái Lan cũng đang chủ động ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDirect nhận định các dự án KCN sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.