Thanh khoản thấp, giao dịch bất động sản quý IV được dự báo sôi động trở lại

Bất động sản quý III thanh khoản thấp, nhưng dự báo quý IV lại sôi động

Giao dịch kỳ vọng tăng mạnh, thanh khoản chưa đồng đều

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi so với quý III. Triển vọng tăng trưởng kinh tế, giải ngân đầu tư công, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và lượng kiều hối dịp cuối năm được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường.

Bên cạnh yếu tố mùa vụ, nhu cầu ổn định chỗ ở của các gia đình và sự cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội cũng có thể hỗ trợ thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giao dịch được kỳ vọng tăng khi nhu cầu dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn tiếp tục hiện hữu.

Dù vậy, triển vọng tích cực trong quý cuối năm chưa đồng nghĩa thị trường đã phục hồi đồng đều. Những diễn biến tại Hà Nội trong quý III cho thấy sức mua vẫn chịu nhiều sức ép.

Theo dự báo của VARS, lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi so với quý III

Theo số liệu của CBRE được công bố trong báo cáo thị trường, Hà Nội ghi nhận hơn 3.900 căn hộ bán được trong quý III/2026, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức thấp nhất kể từ quý I/2024.

Giá chào bán căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội cũng giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m², thấp hơn 5% theo quý và 8% theo năm. Trong khi đó, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm tiếp tục tạo áp lực đối với những người mua nhà sử dụng vốn vay.

Thực tế này cho thấy nhu cầu không hoàn toàn biến mất, nhưng khoảng cách giữa nhu cầu tìm kiếm nhà ở và khả năng chuyển thành giao dịch vẫn đáng kể. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá bán, pháp lý dự án, tiến độ bàn giao và khả năng trả nợ trước khi quyết định xuống tiền.

Ở phía nguồn cung, VARS dự báo lượng nhà ở thương mại mở bán mới trong quý IV có thể tương đương quý III. Doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực vốn, chi phí lãi vay và tâm lý thận trọng của khách hàng.

Việc bổ sung nguồn cung của nhà ở xã hội có thể tạo thêm động lực cho thị trường, nhất là với nhóm người có nhu cầu an cư thực tế

Nguồn cung tại vùng ven Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tập trung ở các đại đô thị quy mô lớn có hạ tầng đồng bộ, với sản phẩm chủ yếu là căn hộ chung cư và nhà liền kề. Một số địa phương như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng được kỳ vọng tiếp tục có thêm sản phẩm mới.

Đối với nhà ở xã hội, việc bổ sung nguồn cung có thể tạo thêm động lực cho thị trường, nhất là với nhóm người có nhu cầu an cư thực tế. Tuy nhiên, số dự án được triển khai không đồng nghĩa toàn bộ số căn đã đủ điều kiện mở bán hoặc đến được với người mua. Hiệu quả thực chất còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành, mức giá và khả năng tiếp cận của đúng đối tượng thụ hưởng.

Giá nhà và khả năng chi trả quyết định sức bền thị trường

Theo các chuyên gia, một trong những thách thức lớn của thị trường hiện nay là khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng tài chính của người mua. Ngay cả khi giao dịch tăng vào cuối năm, thị trường vẫn khó phục hồi bền vững nếu giá nhà neo cao trong khi chi phí vay vốn tiếp tục tạo gánh nặng cho các hộ gia đình.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, nhận định lãi suất cao đang gây sức ép lên sức mua và thanh khoản. Trong khi đó, giá chào bán chưa dễ điều chỉnh nhanh do chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và kỳ vọng của người bán.

Điều này khiến quá trình điều chỉnh giá diễn ra không đồng đều. Tại một số khu vực, người bán có thể phải hạ kỳ vọng để tìm khách, trong khi những dự án mới vẫn duy trì mức giá cao. Vì vậy, số lượng giao dịch tăng chưa đủ để khẳng định toàn thị trường đã bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Để cải thiện thanh khoản, các chủ đầu tư có thể tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này cần được đánh giá trên khả năng giảm chi phí thực tế cho khách hàng, thay vì chỉ tạo sức hút trong thời gian đầu mở bán.

Theo các chuyên gia, lãi suất ngân hàng cao đang gây sức ép lên sức mua và thanh khoản

Với người mua nhà để ở, bài toán tài chính không chỉ dừng ở giá căn hộ. Khoản trả nợ hằng tháng, lãi suất sau thời gian ưu đãi, chi phí sinh hoạt và sự ổn định của thu nhập đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất còn cao, việc vay quá lớn có thể khiến nhiều gia đình tiếp tục trì hoãn giao dịch dù nhu cầu an cư vẫn hiện hữu.

Về phía doanh nghiệp, những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu sẽ có lợi thế hơn. Thị trường cũng cần thêm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Một chỉ dấu quan trọng khác là diễn biến giá và giao dịch trên thị trường thứ cấp. Giá chào bán có thể chưa phản ánh đầy đủ mức giá mà người mua thực sự chấp nhận. Do đó, cần theo dõi đồng thời lượng giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ và khoảng cách giữa giá rao bán với giá giao dịch thực tế để đánh giá chính xác hơn sức khỏe thị trường.

Dự báo giao dịch nhà ở quý IV tăng gấp đôi so với quý III của VARS là tín hiệu đáng chú ý, song vẫn cần được kiểm chứng bằng kết quả thực tế. Về dài hạn, sự phục hồi bền vững không chỉ phụ thuộc vào số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường, mà còn nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mặt bằng giá hợp lý và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.