Thị trường chung cư: Cuộc đua giá trị thực

Nguồn cung căn hộ Hà Nội cải thiện, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Ảnh: Trung Nguyên

Nguồn hàng nhiều hơn, giao dịch chậm lại

Diễn biến trong quý III-2026 cho thấy nghịch lý đáng chú ý khi nguồn cung tích lũy tăng nhưng giao dịch lại giảm mạnh, phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và chi phí vay vốn.

Theo báo cáo của CBRE, trong 9 tháng năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội và khu vực giáp ranh thuộc phạm vi thống kê ghi nhận khoảng 22.820 căn mở bán mới, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý III, nguồn cung mới đạt khoảng 6.200 căn, giảm 28% so với quý trước. Đáng chú ý, lượng căn hộ bán được chỉ đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% so với cùng kỳ năm 2025, xuống mức thấp nhất kể từ quý I-2024.

Báo cáo của Savills cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Quý III, thị trường Hà Nội có khoảng 3.100 căn hộ mới, giảm 42% theo quý và 51% theo năm. Lượng căn bán được đạt khoảng 3.800 căn, giảm 48% so với cùng kỳ. Những con số cho thấy, dù nguồn cung tích lũy đã cải thiện, thị trường vẫn chưa tìm được động lực đủ mạnh để khôi phục sức mua.

Nguyên nhân quan trọng nằm ở sự chênh lệch giữa giá bán và khả năng chi trả. Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp bình quân quý III đạt khoảng 86 triệu đồng/m², chưa gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Nếu chỉ tính khu vực nội đô Hà Nội, mức giá bình quân lên tới 102 triệu đồng/m². Như vậy, một căn hộ 70m² tại khu vực nội đô có giá trị tham khảo hơn 7 tỷ đồng, vượt xa khả năng tài chính của nhiều gia đình trẻ.

Ở góc độ khác, Savills ghi nhận giá chào bán sơ cấp bình quân khoảng 107 triệu đồng/m². Đáng chú ý, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán. Điều này cho thấy nguồn cung tăng về số lượng chưa đồng nghĩa với việc người có nhu cầu ở thực có thêm nhiều lựa chọn phù hợp.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết giao dịch quý III giảm chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp, trong khi các phân khúc trung cấp và bình dân vẫn ghi nhận mức tăng so với quý trước. Diễn biến này phản ánh nhu cầu mua nhà chưa biến mất, nhưng người mua đang lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Áp lực lãi vay càng khiến quyết định mua nhà trở nên khó khăn. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm đang tạo rào cản đáng kể đối với khách hàng sử dụng vốn vay. Với khoản vay vài tỷ đồng, chỉ một biến động nhỏ của lãi suất cũng có thể làm tăng đáng kể số tiền phải trả hằng tháng.

Thực tế này cho thấy, thị trường không thiếu nhu cầu nhà ở, nhưng đang thiếu sự gặp nhau giữa mức giá bên bán đưa ra và khả năng thanh toán của bên mua. Đây chính là sức ép buộc các chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận thị trường.

Chủ đầu tư bước vào cuộc đua giữ khách

Khi người mua có thêm lựa chọn và không còn vội vàng xuống tiền, các chủ đầu tư phải cạnh tranh quyết liệt hơn để duy trì thanh khoản. Thay vì liên tục thiết lập mặt bằng giá mới như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp chuyển sang tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc.

Diễn biến đáng chú ý là một số dự án chung cư mở bán gần đây đã đưa ra mức giá ưu đãi thấp hơn đáng kể đối với khách hàng thanh toán sớm. Tại khu vực phía Đông, có dự án áp dụng giá khoảng 47-55 triệu đồng/m² cho phương án thanh toán nhanh, trong khi khách hàng lựa chọn vay vốn phải trả mức giá cao hơn. Một số dự án khác triển khai phương án thanh toán từng tháng, hỗ trợ lãi suất kéo dài nhiều năm nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu.

Theo đơn vị nghiên cứu Dat Xanh Services, việc giảm giá sơ cấp chưa diễn ra trên diện rộng, nhưng các chủ đầu tư đang đẩy mạnh chính sách hỗ trợ người mua, từ chiết khấu thanh toán nhanh đến kéo dài thời gian trả chậm. Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh đã chuyển từ giá niêm yết sang tổng chi phí thực tế mà khách hàng phải bỏ ra.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, các chủ đầu tư đang chịu sức ép cạnh tranh từ nguồn cung mới và cả lượng hàng chuyển nhượng của những nhà đầu tư cần thu hồi vốn. Khi thị trường thứ cấp xuất hiện những sản phẩm giảm giá, người mua có thêm cơ sở so sánh, khiến doanh nghiệp phát triển dự án khó tiếp tục duy trì chiến lược tăng giá như trước.

Thực tế, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã có dấu hiệu điều chỉnh. CBRE ghi nhận giá chào bán bình quân quý III khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ. Savills cũng cho biết giá thứ cấp giảm trong ba quý liên tiếp. Dù số liệu giữa các đơn vị khác nhau do phạm vi thống kê, xu hướng chung là áp lực điều chỉnh giá đã rõ hơn sau thời gian tăng nóng.

Không chỉ cạnh tranh về giá, chất lượng sản phẩm ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng bảo đảm, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiện ích thiết thực và khả năng bàn giao đúng cam kết sẽ có lợi thế. Ngược lại, sản phẩm định giá quá cao so với vị trí, chất lượng và nhu cầu sử dụng thực tế sẽ khó thuyết phục khách hàng, dù được quảng bá bằng nhiều chính sách ưu đãi.

Về triển vọng, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới cả năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000-32.000 căn, trong khi Savills dự kiến riêng quý IV có khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án ra thị trường. Nếu lượng hàng mới được triển khai theo kế hoạch, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, khả năng giảm giá cần được nhìn nhận thận trọng. Giá sơ cấp có thể tiếp tục phân hóa, với những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ được mặt bằng giá cao. Trong khi đó, các dự án khó tiêu thụ có thể phải tăng chiết khấu, điều chỉnh chính sách thanh toán, thậm chí giảm kỳ vọng lợi nhuận để đẩy nhanh bán hàng. Trên thị trường thứ cấp, áp lực giảm giá có thể rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn, cần thu hồi dòng tiền.

Sau giai đoạn giá nhà liên tục leo thang, thị trường đang chuyển sang cuộc cạnh tranh dựa nhiều hơn vào khả năng tiêu thụ thực tế. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để đưa giá bán, chất lượng sản phẩm và nhu cầu người mua tiến gần nhau hơn. Khi thanh khoản trở thành thước đo hiệu quả, lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư biết định giá hợp lý, phát triển sản phẩm đúng nhu cầu và chia sẻ áp lực tài chính với khách hàng.