Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Nguồn: Quốc hội

Đơn giản hóa quy hoạch và thủ tục đất đai

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, các đại biểu nghe Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật này.

Trình bày trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua 02 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng "hai con số", việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Tờ trình nêu rõ 03 mục tiêu lớn: thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật; giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách từ thực tiễn, tháo gỡ các "điểm nghẽn" về thể chế nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành của chính quyền địa phương 02 cấp.

Quan điểm xây dựng Luật xác định quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa và phát triển các quy định đã qua kiểm chứng thực tiễn; hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý nghiêm vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện; đồng thời chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Về bố cục, dự thảo Luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (260 điều). Dự thảo tập trung quy định trong Luật các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp, còn các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục thì giao Chính phủ quy định.

Về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Các Đại biểu tham dự Phiên họp - Nguồn: Quốc hội

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án  sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Về tài chính đất đai, giá đất so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, Dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đối với nội dung quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất, Dự thảo Luậtbảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả; tiếp tục hoàn thiện chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số. Cho phép người thuộc hộ nghèo, cận nghèo, cá nhân dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải hoàn thành khi đăng ký biến động. Bổ sung quy định tách thửa, hợp thửa đất; giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực phù hợp lộ trình chuyển đổi số. Về phân loại đất, Dự thảo chia thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển.

Dự thảo luật cũng đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp phân quyền.Mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Về phân cấp: Cấp xã thực hiện thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực.

Về nội dung thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Dự thảo bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND, cấp xã giải quyết lần đầu; nếu không đồng ý thì khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi Chủ tịch UBND cấp tỉnh (quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành). Đối với khiếu nại, người dân có quyền khởi kiện Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND các cấp.

 Rà soát kỹ các quy định về thu hồi đất

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Nguồn: Quốc hội

Góp ý từ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhiều nội dung để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và khơi thông nguồn lực phát triển.

Về phân loại đất, Ủy ban đề nghị quy định rõ trong luật những loại đất thực sự cần thiết phải phân loại để phục vụ công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời phân biệt với việc phân loại đất phục vụ thống kê.

Theo cơ quan thẩm tra, ngoài các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, an ninh, các loại đất còn lại không nên quản lý theo chỉ tiêu cứng về sử dụng đất mà cần quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đối với thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Ủy ban đề nghị quy định rõ ngay trong luật những nội dung quan trọng, tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng, nhất là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định cần bảo đảm tính ổn định, rõ ràng, áp dụng thống nhất trên cả nước và không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát để tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; làm rõ mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã, bảo đảm đây là kế hoạch dự kiến nhiệm vụ tổ chức thực hiện nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh, có tính chất tổng hợp nhu cầu và theo dõi tiến độ công việc, không trở thành một hình thức quy hoạch khác.

Đáng chú ý, Ủy ban đề nghị tiếp tục rà soát kỹ các quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo cơ quan thẩm tra, việc thu hồi đất không chỉ căn cứ vào việc dự án thuộc một trong các trường hợp được liệt kê trong luật mà còn phải đáp ứng điều kiện cần thiết thực sự phải thu hồi đất, nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng nhưng không gây khó khăn cho triển khai dự án.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi; rà soát việc bố trí tái định cư và các trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Ủy ban nhấn mạnh chủ trương chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân. Đây là nội dung quan trọng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, do đó cần được thể chế hóa đầy đủ trong dự thảo luật và các văn bản quy định chi tiết, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi.

Đối với 2 phương án về sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thống nhất 1 phương án chính sách trình Quốc hội xem xét, quyết định. Trường hợp lựa chọn phương án luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15, Chính phủ cần báo cáo, xin ý kiến cấp có thẩm quyền để bảo đảm cơ sở chính trị.

Về tài chính đất đai và giá đất, Ủy ban đề nghị Chính phủ chỉ đạo, hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường tại từng địa phương. Việc xây dựng chính sách cần bảo đảm giá đất trong bảng giá có tăng, có giảm; tạo khả năng tiếp cận đất đai cho những người chưa có quyền sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo đồng thuận xã hội và duy trì môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi.

Liên quan đến thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho các dự án áp dụng hợp đồng BT, Ủy ban đề nghị đánh giá kỹ lưỡng, có giải pháp hợp lý để tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện trong quá trình thực hiện, bảo đảm phát huy hiệu quả cơ chế huy động nguồn lực xã hội và đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng. Trường hợp vấn đề đã đủ cơ sở, rõ ràng, có thể nghiên cứu sửa đổi ngay trong dự thảo Luật Đất đai.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gắn với cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số; có giải pháp giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng.

Đối với quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập, Ủy ban đề nghị rà soát kỹ để phân biệt cơ chế quản lý theo nguồn gốc đất, tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.

Cơ quan thẩm tra cũng kiến nghị Chính phủ tiếp tục rà soát các vướng mắc khác về đất đai, trong đó có quy định giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và việc định giá tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tài sản công phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.