Tháo gỡ vướng mắc pháp lý để thúc đẩy đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Điểm nghẽn pháp lý gia tăng, nhà đầu tư đối mặt nhiều rủi ro

Chia sẻ tại Diễn đàn, GS.TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) nhấn mạnh vai trò đặc biệt quan trọng của khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất đối với tăng trưởng kinh tế. Tại TP. Hồ Chí Minh, việc hợp nhất 3 tỉnh, thành lớn sẽ mở ra cơ hội nâng cấp hệ thống KCN, song các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề pháp lý. Theo ông Hạnh, ngoài thủ tục đầu tư phức tạp, nhiều vướng mắc còn nảy sinh ngay trong giao dịch giữa các chủ thể, dẫn đến tranh chấp và gây thiệt hại không đáng có cho nhà đầu tư, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

GS. Hạnh nhận định, bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều triển vọng phát triển, nhưng muốn khai thác hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, tổ chức, nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi”. Ảnh: Lạc Nguyên

Ở góc nhìn quốc tế, ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam), cũng chỉ ra sự khác biệt giữa hai hình thức đầu tư KCN: đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng KCN và thuê lại đất/hạ tầng. Đầu tư trực tiếp giúp tận dụng ưu đãi và triển vọng phát triển KCN tích hợp – đô thị – dịch vụ, nhưng thủ tục pháp lý phức tạp, tốn thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan. Ngược lại, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn. Tuy nhiên, khiến nhà đầu tư phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư KCN và rủi ro về thời hạn thuê.

Tương tự, ông Sam Conroy, Chủ tịch AusCham Vietnam cho rằng thủ tục kéo dài, đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. Tình trạng thiếu quỹ đất cho các ngành chuyên biệt như hàng hải và hạn chế hạ tầng logistics làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh. Ông Sam Conroy cho biết doanh nghiệp Úc ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% hoặc KCN tích hợp là lựa chọn chủ đạo; đồng thời bắt đầu quan tâm tới mô hình PPP/BOT trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, phù hợp với chiến lược kinh tế biển Việt Nam đến 2030 – tầm nhìn 2045.

Từ khía cạnh pháp lý trong nước, LS. Bùi Văn Thành, Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, phân tích các nhà đầu tư hạ tầng mong muốn triển khai dài hạn trong KCN nhưng pháp luật về đất đai, gia hạn sử dụng đất và phê duyệt dự án còn nhiều bất cập, thay đổi theo từng địa phương. Việc triển khai thực tế cũng phát sinh nhiều xung đột: chậm giải phóng mặt bằng, chậm triển khai hạ tầng, trách nhiệm giữa các bên không rõ ràng.

Theo LS. Ngô Thị Vân Quỳnh, Luật sư Điều hành AN Legal, việc thuê lại đất trong KCN còn đối diện rủi ro thông tin không thống nhất trong hồ sơ đất, dẫn đến việc nhà đầu tư bị từ chối thủ tục dù đã được chủ đầu tư hạ tầng chấp thuận về nguyên tắc. Nhiều doanh nghiệp trả tiền thuê một lần nhưng hiểu nhầm rằng đất “an toàn”, trong khi cơ quan quản lý địa phương vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đạt yêu cầu. Bà Quỳnh cũng lưu ý quy trình chuyển nhượng quyền thuê đất vẫn phức tạp và cần sự tham gia của chủ đầu tư hạ tầng.

Hạ tầng xã hội khu công nghiệp là nhu cầu cấp bách, nhưng khó hút vốn

Nói về phát triển hạ tầng xã hội, ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) đã dẫn chứng số liệu, hiện cả nước có hơn 430 KCN đang hoạt động với 4,1 triệu lao động nhưng 70–80% công nhân vẫn phải thuê trọ tự phát do sự thiếu hụt hạ tầng xã hội. Việc thiếu giáo dục, y tế và tiện ích văn hóa gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng chất lượng sống của công nhân.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần hoàn thiện thể chế minh bạch, ổn định để khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu vào phát triển hạ tầng xã hội. Ảnh minh họa.

Ông Jeong Ji Hoon đánh giá các nhà phát triển KCN như VSIP, Becamex, Deep C có năng lực triển khai hạ tầng tốt, nhưng phân khúc hạ tầng xã hội vẫn kém hấp dẫn vì lợi nhuận thấp, vốn thu hồi chậm và chính sách thiếu đồng bộ. Đặc biệt, sau hơn 2 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội chỉ mới giải ngân khoảng 2%.

"Do đó, KOCHAM đề xuất Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó có bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch. Đồng thời, tăng cường ứng dụng mô hình PPP và chuyển đổi số trong thẩm định dự án" - ông Hoon nói.

Ông Nakagawa Motohisa, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP. Hồ Chí Minh (JCCH), cũng đồng tình rằng pháp lý phức tạp và chi phí hạ tầng lớn làm giảm sức hút của dự án nhà lưu trú công nhân.

“Các sửa đổi của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và việc sáp nhập địa phương giúp mở rộng quỹ đất và đơn giản hóa thủ tục đầu tư, nhưng sự chồng chéo giữa các văn bản và thiếu thống nhất ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn, chỉ khi thể chế minh bạch và ổn định, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu vào phát triển hạ tầng xã hội” - ông Nakagawa Motohisa nhấn mạnh./.

Lạc Nguyên