'Thấp thỏm' với bảng giá đất mới

TPHCM đang trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới để áp dụng từ ngày 1-1-2026. Trong bối cảnh đó, Chính phủ cũng đã có Tờ trình số 958/TTr-CP gửi Quốc hội, về “Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, cũng như người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp… Liệu bảng giá đất mới có làm khó cho doanh nghiệp và người dân?

Người dân, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn?

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất Sở Nông nghiệp - Môi trường (NN-MT), TPHCM đang xây dựng bảng giá đất trên cơ sở của một đơn vị tư vấn đã khảo sát, thu thập xong dữ liệu giá của hơn 7.500 tuyến đường. Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố, sẽ làm căn cứ để áp dụng trong 12 trường hợp theo quy định Luật Đất đai 2024.

Sắp tới khi có dự thảo sẽ đưa ra để lấy ý kiến góp ý của các tổ chức, các tầng lớp nhân dân trước khi cấp có thẩm quyền ban hành quyết định. Qua khảo sát, thu thập thông tin cho thấy, nhìn chung giá đất đang xây dựng so với bảng giá đất theo Quyết định 79 của UBND TPHCM đang áp dụng thì không chênh lệch nhiều.

Tuy nhiên, theo ông Đào Quang Dương, giả sử bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026 bằng bảng giá đất hiện nay, nhưng khi nhân với “hệ số K” sẽ tăng lên rất cao. Và bảng giá đất mới được áp dụng cho 12 trường hợp cụ thể nói trên, chứ không phải một số trường hợp như trước kia, do đó sẽ có tác động sâu rộng đến các thành phần kinh tế.

Đầu tiên là ảnh hưởng trực tiếp đến người nộp tiền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân.

Thứ hai là tổ chức, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ phải đóng tiền thuê đất tăng lên đáng kể, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, tác động không nhỏ đến nền kinh tế chung của đất nước.

Thứ ba là các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất sẽ rất khó khăn. Đối với những người trực tiếp sản xuất, kinh doanh trên đất nông nghiệp cũng bị ảnh hưởng rất nặng nề, do phải nhân hệ số cao.

Thực ra khi làm bảng giá đất trên nguyên tắc lấy giá thấp nhất, để đảm bảo rằng không ai thiệt, nhưng khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thì không thể lấy chỗ thấp nhất.

Vì vậy, người dân bị thu hồi đất được bồi thường sẽ không đồng ý, từ đó phát sinh khiếu kiện. Theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, các tuyến đường sẽ không còn địa giới quận, huyện mà sẽ theo phường, xã, do đó việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cũng là vấn đề rất khó khăn.

Nhiều ý kiến đề nghị, bảng giá đất mới sắp ban hành nên cân nhắc giữ nguyên so với bảng giá đất hiện hành, chỉ điều chỉnh những khu vực nào chưa phù hợp thôi, bổ sung những tuyến đường mới. Nếu nghị quyết của Quốc hội chỉ thông qua nội dung về miễn giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức và số tiền phải nộp ngoài hạn mức như dự thảo, mà bỏ quy định về hệ số điều chỉnh giá đất sẽ tốt hơn cho người dân.

Điều chỉnh “hệ số K” như thế nào?

Điều 8 của dự thảo nghị quyết quy định: “Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất; UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1-1 hàng năm, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh điều chỉnh hệ số giá đất trong năm hoặc cho từng vị trí, khu vực để áp dụng”.

Về nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất bổ sung: Quy định “trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh điều chỉnh hệ số giá đất trong năm hoặc cho từng vị trí, khu vực để áp dụng”, thì nên bổ sung “khu vực dự án”, và “UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm cho năm 2026, mà Chính phủ quy định chi tiết điều này”.

Bởi theo ông Châu, nếu không bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh “hệ số K” cho từng “khu vực dự án”, mà chỉ quy định cho từng “khu vực”, thì các địa phương sẽ chỉ áp dụng bảng giá nhân “hệ số K” để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt dẫn đến khiếu kiện và chậm bàn giao mặt bằng.

Ông Châu đề nghị thêm, trường hợp doanh nghiệp được “Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, cũng không thể chỉ áp dụng bảng giá nhân “hệ số K”, mà cần thiết phải bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án (theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt).

Bảng giá đất hiện nay được xây dựng theo vị trí, tuyến đường, mục đích sử dụng đất hiện có, nhưng chưa quy định việc áp dụng “hệ số điều chỉnh giá đất” đối với các dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong khi nghĩa vụ tài chính phần lớn phát sinh khi thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất nông nghiệp sang đất ở, đô thị, từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở…

Do vậy, ông Châu đề nghị bổ sung “UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án để áp dụng”, để bảo đảm tính “bao trùm” của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế “bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

ĐỖ TRÀ GIANG