'Thay áo mới' chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh - Bài 2: Những 'điểm nghẽn' làm chậm quá trình cải tạo

Nút thắt về pháp lý

Dù khung pháp lý từng bước được hoàn thiện, quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” chưa được tháo gỡ, khiến tiến độ cải tạo diễn ra chậm, chưa đáp ứng kỳ vọng.

Theo ThS. Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, khung pháp lý hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có những bước tiến đáng kể so với trước đây. Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa khá đầy đủ các trình tự, thủ tục, từ khâu kiểm định chất lượng, lập kế hoạch cải tạo, tổ chức di dời, xây dựng phương án bồi thường, tái định cư cho đến lựa chọn chủ đầu tư.

Chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội) cũng được xây trước năm 1975, có quy mô 4 tầng với 244 căn hộ và có kết quả kiểm định cấp D từ năm 2017. Từ cuối năm 2019, Quận 4 trước đây đã có kế hoạch di dời người dân ra khỏi chung cư nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện xong. Hiện chung cư đã xuống cấp trầm trọng, một số nơi bê tông bong tróc từng mảng làm mất an toàn.

Đáng chú ý, các chính sách ưu đãi về đất đai, cũng như cơ chế cho phép kết hợp quỹ nhà tái định cư với diện tích thương mại, dịch vụ đã góp phần nâng cao tính hấp dẫn đối với khu vực tư nhân tham gia đầu tư. Gần đây, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số quy định, theo hướng linh hoạt hơn trong lựa chọn chủ đầu tư, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu xét từ góc độ thực thi, hệ thống pháp luật hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Một trong những vướng mắc lớn là bài toán quy hoạch và chỉ tiêu dân số. Phần lớn chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành, nơi việc kiểm soát mật độ dân số, chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất được thực hiện chặt chẽ nhằm tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị. Điều này khiến nhà đầu tư khó gia tăng diện tích sàn thương mại để bù đắp chi phí bồi thường và xây dựng, làm giảm tính khả thi về tài chính của dự án.

Dù pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong một số trường hợp, cơ chế này lại tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ tính ổn định của quy hoạch tổng thể nếu bị lạm dụng. Trong khi đó, nếu không được tăng chỉ tiêu quy hoạch, chủ đầu tư có thể phải cắt giảm diện tích hoặc tiện ích, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân sau tái định cư.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, kéo dài qua nhiều bước và liên quan đến nhiều cơ quan quản lý. Các quy định lại nằm rải rác ở nhiều luật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… dẫn đến tình trạng chồng chéo và thiếu thống nhất trong quá trình áp dụng.

Một vấn đề khác là việc “quy gom” các chung cư nhỏ lẻ. Nhiều khu nhà có diện tích dưới 1.000 m² không bảo đảm hiệu quả tài chính nếu xây dựng lại tại chỗ. Pháp luật cho phép di dời, quy gom sang khu vực khác, nhưng tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội còn mang tính định tính, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau và phát sinh khiếu kiện. Việc thay đổi địa điểm tái định cư cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân, đặc biệt là những hộ đã sinh sống ổn định trong thời gian dài.

Dù quy định đã giảm yêu cầu so với trước đây, nhưng trên thực tế, việc đạt được sự đồng thuận vẫn rất khó, nhất là tại các chung cư có số lượng căn hộ lớn hoặc tình trạng sở hữu phức tạp. Chỉ cần một tỷ lệ nhỏ cư dân không đồng ý cũng có thể khiến dự án bị đình trệ trong thời gian dài.

Liên quan đến cơ chế bồi thường, hệ số K dù đã được quy định trong khung cụ thể nhưng vẫn có khoảng dao động lớn, trong khi tiêu chí xác định chưa rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến sự chênh lệch giữa các địa phương, đồng thời làm phát sinh tranh chấp trong quá trình thương lượng. Ngoài ra, việc xác định giá trị bồi thường theo bảng giá do địa phương ban hành có thể chưa sát với giá thị trường, gây tâm lý lo ngại cho người dân.

Bồi thường và tái định cư vẫn chưa đạt được sự thống nhất.

Ổ góc độ hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay không nằm ở chủ trương mà ở khâu tổ chức thực hiện. Việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân vẫn là bài toán chưa có lời giải trọn vẹn.

Chị Thanh Nga, cư trú tại nhà số 209 lô 8, cư xá Thanh Đa (phường Bình Quới) cho biết căn nhà của chị vẫn trong tình trạng ẩm thấp, đặc biệt bị dột nhiều khi vào mùa mưa.

Tại cụm chung cư Thanh Đa (phường Bình Quới) cho thấy rõ những khó khăn này. Dù phần lớn cư dân đồng thuận với chủ trương cải tạo do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nhưng nhiều vấn đề liên quan đến bồi thường và tái định cư vẫn chưa đạt được sự thống nhất.

Bà Phạm Thị Ngọc Dung, cư dân lô 8, cho biết gia đình đã sinh sống tại đây nhiều năm và luôn trong tâm trạng lo lắng vì chung cư xuống cấp. “Tôi đồng tình với việc xây mới, nhưng mong muốn được tái định cư tại chỗ để ổn định cuộc sống”, bà Dung nói.

Ông Lê Minh Khánh, cư dân lô 1, cho biết gia đình ông đã gắn bó với khu chung cư từ năm 1974. Theo ông, mức bồi thường hiện khoảng 52 triệu đồng/m², tương đương hơn 2 tỷ đồng đối với căn hộ 50 m², nhưng số tiền này khó mua được nhà ở khu vực lân cận. “Nếu có thể mua thì cũng phải đi rất xa, ảnh hưởng đến công việc và việc học của con cái”, ông Khánh chia sẻ.

Đối với phương án tạm cư, chủ đầu tư hỗ trợ tiền thuê nhà từ 12 triệu đồng/tháng trong 1 năm, nhưng nhiều hộ vẫn chưa đồng thuận do lo ngại phải bàn giao sổ hồng trong thời gian này. Ngoài ra, việc áp dụng một mức giá bồi thường chung cho các tầng cũng gây tranh cãi, khi giá trị thực tế giữa các vị trí căn hộ có sự khác biệt.

Theo các cư dân sinh sống ở cụm chung cư Thanh Đa, hiện các chung cư lô số có hơn 1.200 hộ dân nhưng hiện mới chỉ khoảng 200 hộ đồng ý di dời. Điều này cho thấy việc tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư là thách thức không nhỏ.

Đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thừa nhận, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là khâu di dời. Người dân thường muốn biết trước giá bồi thường hoặc đưa ra mức kỳ vọng cao, khiến việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng bị hạn chế về chỉ tiêu xây dựng, không đủ quỹ căn hộ thương mại để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Ngoài ra, công tác bồi thường đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước cũng gặp vướng mắc do sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật liên quan.

Có thể thấy, cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là xây dựng lại một công trình, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện một cộng đồng dân cư. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên, cũng như một cơ chế chính sách đủ linh hoạt, minh bạch và khả thi.

Nếu các “điểm nghẽn” về pháp lý và cơ chế thực thi không được tháo gỡ một cách đồng bộ, tiến trình cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục chậm lại, trong khi áp lực bảo đảm an toàn và chỉnh trang đô thị ngày càng gia tăng.