Thấy gì từ sự rút lui của Vinaconex khỏi dự án Cát Bà Amatina?

Phối cảnh dự án Cát Bà Amatina. Ảnh: Vinaconex

Bỏ thì thương, vương thì tội?

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 tổ chức hồi tháng 4/2025, lãnh đạo Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HoSE: VCG) cho biết đang đàm phán với đối tác để thoái vốn khỏi dự án khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà (tên thương mại là Cát Bà Amatina).

Và 3 tháng sau đại hội, thương vụ này chính thức được kích hoạt khi Vinaconex ra nghị quyết thông qua việc bán hơn 107 triệu cổ phần, tương đương 51% vốn điều lệ của Vinaconex ITC (UPCoM: VCR) - doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, với giá tối thiểu là 48.000 đồng/cổ phần, tương đương gần 5.141 tỷ đồng cho cả lô cổ phần.

Vừa qua, 2 pháp nhân là Công ty TNHH Sàn Giao dịch Bất động sản Hà Nội Anpha và Công ty TNHH Imperia An Phú đã mua vào lần lượt 48,43 triệu cổ phần và 50,23 triệu cổ phần của Vinaconex ITC, qua đó sở hữu tổng cộng 47,3% công ty này, đánh dấu những bước đi đầu tiên trong quá trình đổi chủ dự án Cát Bà Amatina.

Cát Bà Amatina là một trong những dự án lớn, lâu đời của Vinaconex, được công ty này đổ nhiều vốn để triển khai trong những năm qua.

Theo báo cáo tài chính tổng hợp quý I/2025, tính đến 31/3/2025, Vinaconex ITC đã rót hơn 4.920 tỷ đồng vào dự án này, tương đương 93,5% tổng tài sản của doanh nghiệp. Bởi vậy, quyết định thoái vốn triệt để của Vinaconex có phần bất ngờ, nhất là khi dự án được cho là đã sẵn sàng để ra hàng trong năm nay.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận kỹ lưỡng, việc thoái vốn của Vinaconex không phải là đột ngột. Trên thực tế, trong quá khứ đã từng có một tập đoàn địa ốc quy mô hàng đầu Việt Nam "dạm ngõ" hỏi mua dự án này, chưa kể chính Vinaconex ITC cũng từng có ý định chuyển nhượng từng phần dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Mặt khác, cục diện của thị trường bất động sản Cát Bà (Hải Phòng) cũng đã đổi khác sau khi Sun Group triển khai "siêu" dự án Xanh Island tại đây. Điều đó khiến cho Vinaconex lâm vào tình cảnh "bỏ thì thương, vương thì tội" với Cát Bà Amatina, nhất là khi công ty đang phải dồn lực cho mảng xây dựng.

Ngoài ra, có thể thấy, thị trường nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi đáng kể. Các dự án nghỉ dưỡng vẫn khá khó khăn trong việc bán hàng. Việc tung hàng trong bối cảnh này, với một doanh nghiệp không mạnh về phát triển nghỉ dưỡng như Vinaconex, sẽ tựa như cố gắng bơi ngược dòng.

Ngoài ra, thương vụ bán Vinaconex ITC cũng là đòn bẩy quan trọng giúp Vinaconex hướng tới hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2025, ở mức 1.200 tỷ đồng, tăng 8% so với năm trước.

Nhìn lại hành trình bất động sản của Vinaconex

Nếu đặt việc bán dự án Cát Bà Amatina vào trong bức tranh lớn của Vinaconex trong 5 năm qua, có thể thấy sự thay đổi trong chiến lược phát triển bất động sản của công ty này. Theo đó, công ty này dường như không còn quá vương vấn những dự án "khổng lồ" từng hao tốn nhiều tâm huyết.

Nhìn lại lịch sử, năm 2020, Vinaconex đã thoái vốn tại một trong những dự án quan trọng hàng đầu bây giờ là Splendora (Hoài Đức, Hà Nội) sau một thời gian dài triển khai không có hiệu quả cao với Posco E&C (Hàn Quốc) và sau đó là giằng co với Phú Long thuộc Sovico Holdings.

Bây giờ, Vinaconex làm điều tương tự với Cát Bà Amatina.

Việc thoái vốn khỏi Splendora năm 2020 đã khiến doanh thu mảng bất động sản của Vinaconex suy giảm nặng nề từ 2.063 tỷ đồng (chiếm 21% tổng doanh thu thuần năm 2019) xuống chỉ còn 225 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 4% tổng doanh thu thuần năm 2020, tương đương mức giảm 89%.

Trong 2 năm tiếp theo, mảng bất động sản của Vinaconex tiếp tục đi ngang dưới đáy khi chỉ đạt 49 tỷ đồng, giảm 78% (chiếm 9% tổng doanh thu thuần năm 2021) và 188 tỷ đồng (chiếm 2% tổng doanh thu thuần năm 2022).

Nguyên nhân là sau Splendora, Vinaconex hầu như không còn dự án đáng kể nào để ghi nhận doanh thu - lợi nhuận, trong khi hầu hết đều đang trong giai đoạn triển khai, như: khu đô thị tại đại lộ Hòa Bình kéo dài ở phường Hải Hòa - Móng Cái, khu đô thị phường Hải Yên - Móng Cái (Quảng Ninh), dự án khách sạn thương mại dịch vụ tại Tuy Hòa (Phú Yên), khu công nghiệp công nghệ cao 2 Hòa Lạc, chung cư Green Diamond 93 Láng Hạ (Hà Nội), khu đô thị Thiên Ân, khu đô thị Ngân Câu (Quảng Nam), dự án Capital One tại Kim Văn - Kim Lũ (Hà Nội)…

Phải tới năm 2023, mảng bất động sản mới có doanh thu lớn trở lại, đạt 2.299 tỷ đồng, tăng 12 lần so với năm trước đó và chiếm 18% tổng doanh thu thuần. Điều này đến từ việc VCG ghi nhận doanh thu dự án Green Diamond 93 Láng Hạ.

Sang năm 2024, doanh thu bất động sản Vinaconex suy giảm mạnh (giảm 53%) chỉ còn 1.071 tỷ đồng, chủ yếu do các dự án có thể ghi nhận doanh thu đã được "book" phần lớn trong năm trước, còn các dự án khác chưa có đóng góp lớn, thậm chí chưa kịp hoàn thành.

Năm 2025, Vinaconex khởi công dự án Capital One tại Kim Văn - Kim Lũ ngay sau phiên họp thường niên hồi tháng 4. Bên cạnh đó, công ty cũng đẩy mạnh tiến độ cho các dự án như: tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, tòa nhà hỗn hợp Vinaconex 1, khu công nghiệp công nghệ cao 2 Hòa Lạc, khu công nghiệp Đông Anh (quy mô gần 300 ha, tổng mức đầu tư 6.338 tỷ đồng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư).

Phối cảnh dự án Capital One. Ảnh: Vinaconex

Dù danh mục có nhiều dự án như vậy, nhưng về cơ bản, nguồn thu bất động sản năm nay của Vinaconex vẫn phải trông vào các dự án tại Móng Cái – Quảng Ninh và tòa tháp Vinaconex Diamond Tower, hoặc kỳ vọng vào sự đột phá của dự án khu đô thị Thiên Ân.

Như vậy, có thể thấy, với việc "dứt tình" Cát Bà Amatina, Vinaconex đang truyền đi thông điệp về việc thu hẹp phạm vi hoạt động trong mảng bất động sản đô thị - nghỉ dưỡng, thay vào đó ưu tiên cho bất động sản thương mại và khu công nghiệp.

Đây có thể xem là bước chuyển mang tính chiến lược của Vinaconex trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự thay đổi sâu sắc về cục diện, tính chất và trình độ phát triển.

"Thức thời vụ giả vi tuấn kiệt" (kẻ thức thời mới là trang tuấn kiệt) - phải chăng Vinaconex đang muốn làm điều này?

Hải Thu