Giá căn hộ tiếp tục leo thang, nguy cơ 'bong bóng' rình rập?

Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao nhất cả nước. Ảnh: Hoàng Anh.

Giá chung cư Hà Nội tăng gần gấp đôi sau 6 năm

Trong quý II/2025, TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, giá chung cư Hà Nội đạt trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và cao hơn 87,7% so năm 2019.

Theo sau Hà Nội, TP. Đà Nẵng và TP.HCM lần lượt ghi nhận mức tăng giá bán bình quân 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Giá bán trung bình tại TP. HCM đạt 77,1 triệu đồng/m2, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức 66,4 triệu đồng/m2 – tăng 5% so với quý trước.

Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Mặt bằng giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu/m2. Lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu/m2 cũng tăng trưởng “đột biến", dù thanh khoản không có nhiều cải thiện.

Trước thực trạng giá bất động sản liên tục leo thang, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trước hết là do nguồn cung thời gian vừa qua dù có cải thiện nhưng không đáng kể, còn thiếu và yếu so với nhu cầu.

Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, nguồn cung vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Riêng phân khúc căn hộ chung cư, trong sáu tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới trên phạm vi cả nước tăng vọt, gấp hai lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh.

Chung cư cao cấp, sang trọng chiếm tỷ trọng đạt 62%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với tăng hơn 10 nghìn sản phẩm. Trong khi đó, tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 30%, tương đương với khoảng 9 nghìn căn và chung cư bình dân có số lượng không đáng kể.

Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án. Tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, nhiều địa phương có giá bất động sản tăng “vượt đỉnh" nhờ thông tin sáp nhập trong nửa đầu tháng 4, sau đó giá bán đi ngang, giảm nhẹ trên nền giá cao, thanh khoản kém.

Giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.

Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm

Nguy cơ "bong bóng" nếu thiếu kiểm soát

Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá chung cư liên tục tăng cao là do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng vọt.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới đang gây nhiều tranh cãi.

Thực tế, nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng tới gấp hàng chục lần so với trước đây khiến nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư tăng mạnh. Giá đất tăng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, gây gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây “sốc" cho cả người dân và doanh nghiệp.

Cùng với đó, việc xác định đối tượng thiếu linh hoạt, việc áp dụng giá đất có dấu hiệu “đánh đồng”, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá thật sự phù hợp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản.

Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế định giá đất sẽ gây tổn thất đáng kể cho doanh nghiệp. Điều này gây động tiêu cực đến an sinh xã hội. Giá bất động sản tăng khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Do đó, theo ông Đính, Chính phủ cần sớm có hướng dẫn rõ ràng và đồng bộ và trình tăng giá tiền sử dụng đất một cách hợp lý. Giá đất cần tăng giá theo kế hoạch, chia giai đoạn rõ ràng để tránh gây sốc cho người dân và doanh nghiệp.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần minh bạch thị trường, công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường, chống đầu cơ, thao túng giá. Đồng thời, Chính phủ cần có chính sách ưu đãi, tạo điều kiện để doanh nghiệp xác định giá bán một cách hợp lý, góp phần giảm nhiệt đà tăng giá bất động sản.

Phương Linh