Thí điểm mở rộng đất làm nhà ở thương mại, giảm thiểu rủi ro bằng định giá đất

Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng đất khác để làm nhà ở thương mại

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

TP.HCM hiện có 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở. Trong ảnh: Dự án Nam Khang Riverside chưa đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do không có đất ở.

Theo đó, Dự thảo nghị quyết có 2 chính sách. Thứ nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo, điều kiện thực hiện là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Đồng thời, Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Việc thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), rất cần thiết xây dựng Đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Tuy nhiên, HoREA cho rằng vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Do đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, trong đó Nhà nước có quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất; trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất để định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất hoặc tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Hiện tại, việc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại bước đầu đã được khẳng định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất…. Do đó, các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro trên.

Giải phóng nguồn lực đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Quy định này, theo HoREA, sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị.

Bởi lẽ, thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2, còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông, điển hình là biệt thự cổ 110 - 112 Võ Văn Tần, quận 3, TP.HCM có 3 mặt tiền đường cũng chỉ có diện tích hơn 2.700 m2.

Đó là chưa kể, nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại theo Luật Đất đai 2013 nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng gây khó cho doanh nghiệp.

Ví dụ, tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại và đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở.

Hay tại TP.HCM, tại thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, địa phương này có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở.

Tất cả các trường hợp nhà đầu tư trên đây đều không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện phải có đất ở, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Trọng Tín