Thị hiếu bất động sản chuyển mạnh từ yếu tố 'vị trí' sang 'môi trường và khả năng kết nối'

Các dự án BĐS gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín ghi nhận biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định - VARS nhận định.

Báo cáo cập nhật diễn biến mới nhất và phân tích dữ liệu thị trường bất động sản trong tháng 5/2025 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa mới công bố đưa ra nhận định, trong nhiều năm qua, yếu tố “vị trí” luôn là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất khi lựa chọn mua bất động sản để ở hay đầu tư.

Tuy nhiên, diễn biến thực tế và phân tích thói quen thị hiếu người mua thời gian qua cho thấy, không còn chỉ xoay quanh “vị trí và vị trí” như trước đây, người mua nhà hiện đang ngày càng quan tâm tới chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến các yếu tố cộng đồng dân cư. Sự thay đổi này không chỉ xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị, mà còn là hệ quả của cú huých trong lối sống sau đại dịch COVID-19.

Phân tích cụ thể hơn, VARS nhận định, các đô thị lớn tại Việt Nam đang “nóng” lên từng ngày, không chỉ vì bê tông hóa và phát thải từ phương tiện giao thông cá nhân gia tăng, mà còn vì chất lượng không khí suy giảm và hiện tượng đảo nhiệt đô thị biểu hiện ngày càng rõ nét.

Tại khu vực trung tâm TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, chỉ số bụi mịn PM2.5 liên tục vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi khuyến nghị của Tổ chức Y tế Thế giới (15μg/m3 trung bình 24 giờ), khiến hai thành phố này thường xuyên lọt top ô nhiễm không khí nhất thế giới. Trong các đợt nắng nóng những năm gần đây, nhiệt độ ngoài trời ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh luôn ghi nhận mức cao hơn, tới 10 độ C so với nhiệt độ khí tượng và vùng ven. Đây hệ quả của quá trình mở rộng, đô thị hóa thiếu bền vững, thiếu tính toán đến việc cân bằng sinh thái và diện tích xanh tối thiểu.

“Thay vì nhất thiết phải nằm “trong lòng thành phố”, người mua nhà hiện đang có xu hướng tìm kiếm những vị trí “có khả năng kết nối”, nơi mà họ có thể dễ dàng tiếp cận các trung tâm kinh tế, hệ thống dịch vụ – giáo dục – y tế, và các không gian công cộng chất lượng, mà không cần sống trong khu vực ngột ngạt, ô nhiễm hay quá tải dân cư. Khả năng kết nối ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý, mà còn là thời gian di chuyển. Một dự án nhà ở cách trung tâm thành phố 10km-20km nhưng có kết nối thuận tiện qua các tuyến giao thông công cộng như metro, cao tốc, và ở gần công viên, hồ nước, khu trường học, vẫn được người mua ưu ái hơn so với một căn hộ “trong trung tâm” nhưng nằm giữa điểm ô nhiễm, nóng bức, thiếu cây xanh và đặc biệt là luôn trong trạng thái “tắc đường, kẹt xe”, báo cáo của VARS đưa ra phân tích và đánh giá cụ thể.

Ngoài ra, khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt không chỉ là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, mà còn trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản. Tác động của môi trường sống cũng vì thế đang ngày càng được phản ánh rõ rệt hơn trong hành vi mua bán và giá trị bất động sản.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, yếu tố môi trường sống đang ngày càng tác động tới giá trị của bất động sản, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, không gian sống xanh thường có mức giá chuyển nhượng trung bình cao hơn từ 5-10% so với các dự án cùng khu vực nhưng có điều kiện môi trường kém hơn.

Đồng thời, các dự án gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín cũng ghi nhận biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định và khả năng phục hồi nhanh hơn khi thị trường điều chỉnh.

Do đó, nhà đầu tư cần thoát khỏi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự thay vì chỉ lưu ý đến yếu tố “trung tâm”.

Đưa ra kết luận và khuyến nghị, VARS nhấn mạnh rằng, xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị và tác động hậu COVID-19 khiến lối sống chuyển hướng mạnh mẽ theo nguyên tắc đề cao sức khỏe. Người mua nhà hiện đang quan tâm nhiều hơn đến chất lượng không khí, mảng xanh, cộng đồng dân cư...và sẵn sàng chi trả thêm cho một ngôi nhà xanh.

“Do đó, các dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, thân thiện với thiên nhiên ngày càng thu hút sự quan tâm. Định nghĩa về “vị trí đẹp” cũng đã thay đổi theo hướng linh hoạt, đề cao yếu tố kết nối. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần thoát khỏi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự thay vì chỉ lưu ý đến yếu tố trung tâm”, VARS kết luận.

Tiến Dũng