Thị trường bán lẻ Hà Nội: Nguồn cung tăng, cuộc đua giành khách thuê bước vào giai đoạn mới

Hơn 52.600 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường

Báo cáo thị trường bán lẻ quý II/2026 của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 52.600 m² nguồn cung mới, đưa tổng diện tích bán lẻ toàn thị trường lên khoảng 1,44 triệu m². Nguồn cung tăng chủ yếu nhờ một trung tâm thương mại mới tại khu vực rìa trung tâm, cùng các khối đế bán lẻ tại khu vực phía Tây và khu vực trung tâm, nơi hệ thống hạ tầng đã phát triển và đi vào vận hành.

Đáng chú ý, phần lớn dự án mới tiếp tục tập trung ngoài khu vực trung tâm. Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng như xu hướng phát triển các mô hình bán lẻ không chỉ đơn thuần phục vụ nhu cầu mua sắm, mà còn hướng tới trải nghiệm và giải trí.

Nguồn cung tăng, cuộc cạnh tranh sẽ gay gắt hơn

Việc hàng loạt dự án mới chuẩn bị gia nhập thị trường trong những năm tới đang mở ra dư địa phát triển lớn, nhưng đồng thời cũng đặt các chủ đầu tư trước bài toán cạnh tranh khốc liệt hơn. Khi nguồn cung tăng nhanh hơn tốc độ mở rộng của nhu cầu, áp lực sẽ không chỉ nằm ở việc tìm khách thuê mà còn ở khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy và mặt bằng giá thuê.

Đặc biệt, tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào các dự án mới sẽ phải cạnh tranh trực tiếp để thu hút cùng một nhóm khách thuê. Trong bối cảnh đó, lợi thế về diện tích đơn thuần sẽ không còn đủ. Vị trí, khả năng kết nối, cơ cấu ngành hàng, hệ tiện ích và trải nghiệm khách hàng sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định.

Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 87,9%

Dù nguồn cung tăng, sức cầu trên thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn cho thấy tín hiệu tích cực. Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Mức cải thiện này chủ yếu đến từ khả năng hấp thụ tích cực tại khu vực trung tâm và rìa trung tâm. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi những nhóm ngành hàng chủ chốt như Lifestyle, F&B, thời trang và phụ kiện, giải trí. Đây đều là các lĩnh vực có khả năng tạo lưu lượng khách và hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng tiêu dùng thiên về trải nghiệm. Việc tỷ lệ lấp đầy tăng trong bối cảnh nguồn cung vẫn được bổ sung cho thấy nhu cầu của các nhà bán lẻ tại Hà Nội chưa có dấu hiệu suy yếu đáng kể.

Hàng loạt thương hiệu quốc tế gia nhập thị trường

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bán lẻ Hà Nội trong nửa đầu năm là sự xuất hiện của nhiều thương hiệu mới. Các thương hiệu như Bershka, Wilson, IWC Schaffhausen, Roborock và chuỗi Bách Hóa Xanh đã lần lượt mở cửa hàng hoặc flagship store tại Hà Nội. Sự gia nhập của các thương hiệu mới mang ý nghĩa lớn hơn một đơn thuần mở rộng mạng lưới.

Thứ nhất, đây là tín hiệu cho thấy các nhà bán lẻ vẫn nhìn thấy dư địa tăng trưởng tại thị trường Hà Nội. Thứ hai, sự xuất hiện của những thương hiệu mới góp phần tạo thêm sức hút cho các trung tâm thương mại và khu bán lẻ, từ đó hỗ trợ khả năng thu hút khách hàng cũng như các thương hiệu khác.

Về dài hạn, sự đa dạng của hệ thống thương hiệu có thể tạo thành hiệu ứng cộng hưởng, giúp một số dự án bán lẻ nâng cao vị thế và trở thành điểm đến thay vì chỉ là nơi cho thuê mặt bằng.

Giá thuê tầng trệt tăng 10% trong một năm

Trong quý II/2026, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt khoảng 51,8 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý và tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo quý tương đối nhẹ, cho thấy thị trường đang duy trì trạng thái cân bằng tương đối giữa cung và cầu. Tại khu vực trung tâm, đặc biệt là Hoàn Kiếm, và khu vực rìa trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, giá thuê tiếp tục duy trì ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm quỹ đất và số lượng dự án mới hạn chế. Đây là lợi thế mà các khu vực ngoài trung tâm khó có thể nhanh chóng tái tạo.

Trong khi đó, tại các khu vực có nguồn cung mới lớn, mức độ cạnh tranh được dự báo sẽ gia tăng và tạo ra sự phân hóa rõ hơn về giá thuê giữa các dự án. Trong giai đoạn nửa cuối năm 2026 đến năm 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 339.000 m² nguồn cung mới. Phần lớn nguồn cung tương lai được dự báo tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là phía Tây và các khu vực ngoại thành. Nếu nguồn cung này được đưa vào vận hành đúng tiến độ, quy mô thị trường sẽ tăng đáng kể. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là phép thử đối với khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong ngắn hạn, các dự án mới có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, đặc biệt tại những khu vực có nhiều dự án cùng khai trương trong một khoảng thời gian. Tuy nhiên, mặt bằng giá thuê được kỳ vọng vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ nhờ nhu cầu thuê tương đối ổn định và nguồn cung chất lượng cao tại khu vực lõi tiếp tục hạn chế.

Nếu giai đoạn trước, vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hút của một trung tâm thương mại, thì thị trường đang dần chuyển sang một cuộc chơi phức tạp hơn. Các dự án bán lẻ tương lai sẽ phải cạnh tranh bằng khả năng tạo trải nghiệm và hình thành điểm đến.

Khái niệm “destination retail” vì vậy được dự báo sẽ ngày càng phổ biến. Đây là mô hình mà trung tâm thương mại không chỉ là nơi mua sắm mà còn tích hợp ẩm thực, giải trí, phong cách sống và các hoạt động trải nghiệm để kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng. Khi đó, hiệu suất của các tài sản bán lẻ sẽ ngày càng phân hóa. Những dự án có vị trí tốt, quy hoạch bài bản, hệ tiện ích phong phú và khả năng thu hút thương hiệu mạnh có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao hơn mặt bằng chung. Ngược lại, những dự án thiếu điểm khác biệt sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Thị trường bán lẻ bước vào giai đoạn sàng lọc mới

Những con số của quý II/2026 cho thấy thị trường bán lẻ Hà Nội chưa chịu áp lực dư cung ngay lập tức. Tỷ lệ lấp đầy tăng, giá thuê vẫn đi lên và nhiều thương hiệu mới tiếp tục gia nhập. Nhưng bức tranh trong trung hạn sẽ phức tạp hơn khi hàng trăm nghìn mét vuông nguồn cung mới chuẩn bị được đưa vào vận hành.

Khi đó, thị trường sẽ không còn đơn thuần là cuộc đua mở thêm diện tích bán lẻ. Đó sẽ là cuộc đua giành khách thuê, giành thương hiệu và cuối cùng là giành thời gian của người tiêu dùng.

Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục mở rộng, những tài sản tạo được trải nghiệm khác biệt, thu hút được thương hiệu mạnh và hình thành điểm đến có sức sống riêng sẽ có nhiều khả năng giữ lợi thế về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Ngược lại, các dự án phụ thuộc quá lớn vào lợi thế nguồn cung mới nhưng thiếu chiến lược tạo khác biệt có thể phải đối mặt với áp lực ngày càng lớn khi cuộc cạnh tranh trên thị trường bán lẻ Hà Nội bước vào giai đoạn quyết liệt hơn.