Thị trường bất động sản bước vào 'cuộc đua' theo hạ tầng

Nguồn cung căn hộ bùng nổ nhưng sức cầu chưa theo kịp - Ảnh minh họa

Nguồn cung dồi dào, hai cực phát triển trái chiều

Thị trường căn hộ sơ cấp trong quý II/2026 ghi nhận bước chuyển mạnh khi nguồn cung tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đồng loạt tăng cao nhờ những chuyển biến tích cực về pháp lý. Việc tháo gỡ các vướng mắc kéo dài cùng hiệu lực của các bộ luật sửa đổi đã tạo điều kiện để nhiều dự án tái khởi động, đưa lượng sản phẩm mới ra thị trường ở mức cao nhất trong nhiều quý gần đây.

Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, đằng sau bức tranh nguồn cung tích cực là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa hai đô thị lớn. Nếu Hà Nội nổi bật với sự bùng nổ của phân khúc hạng sang tại khu vực trung tâm và xu hướng phát triển bám theo các tuyến vành đai, thì TP. Hồ Chí Minh mở rộng lại chứng kiến sự dịch chuyển nguồn cung về Bình Dương, nơi đang trở thành cực tăng trưởng mới của phân khúc trung - cao cấp.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội (bao gồm cả khu vực Văn Giang - Hưng Yên) trong quý II/2026 đạt khoảng 9.300 căn. Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm 69% tổng nguồn cung.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất là sự tăng trưởng mạnh của phân khúc hạng sang. Trong quý, thị trường ghi nhận khoảng 2.900 căn hộ hạng sang, tăng 95% so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ sự xuất hiện của dự án quy mô lớn Hanoi Seasons Garden do Masterise Homes phát triển tại khu vực nội thành, chiếm tới 92% nguồn cung nội thành.

Theo ông Trung, sự gia tăng của phân khúc hạng sang cho thấy các chủ đầu tư đang chuyển hướng mạnh sang phát triển các sản phẩm có giá trị cao tại khu vực trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm nhưng nhu cầu sở hữu bất động sản chất lượng vẫn duy trì ổn định.

Về không gian phát triển, khu Tây tiếp tục giữ vai trò động lực của thị trường khi đóng góp 41% nguồn cung mới, với 7 dự án mở bán trong quý. Đáng chú ý, 4 trong số 7 dự án nằm dọc tuyến Vành đai 3.5, phản ánh chiến lược phát triển bám sát các trục giao thông lớn nhằm gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.

Sự dịch chuyển này cho thấy hạ tầng tiếp tục là yếu tố quyết định trong việc lựa chọn vị trí phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản.

Xét theo thị phần, Masterise Homes dẫn đầu thị trường Hà Nội với 31% nguồn cung mới, tiếp theo là MIK Group với 19%. Riêng tại Văn Giang, MIK Group chiếm tới 40% nguồn cung. Phần còn lại được chia sẻ giữa Thang Long - Vietnam, SJ Group, Quang Minh, Sunshine Group và Xuân Cầu Holdings.

Nếu Hà Nội tăng trưởng nhờ khu vực nội đô thì tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung lại dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh.

Trong quý II/2026, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 11.100 căn, trong đó Bình Dương đóng góp tới 66% tổng nguồn cung mở bán.

Thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%), với các dự án trải rộng tại Dĩ An, Thuận An và TP. Mới Bình Dương.

Một điểm nổi bật là sự hiện diện ngày càng nhiều của các chủ đầu tư nước ngoài như Gamuda Land với Orchard Collection, Mitsubishi - Tokyu Land, cùng các doanh nghiệp như Lê Phong, Becamex và Phát Đạt. Điều này góp phần nâng cao tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng xây dựng cũng như tiện ích của các dự án tại Bình Dương, giúp khu vực này từng bước thu hẹp khoảng cách với thị trường trung tâm.

Trong khi đó, tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, các dự án được tái khởi động chủ yếu tập trung ở TP. Thủ Đức (cũ), chiếm 66% nguồn cung trung tâm. Các doanh nghiệp nội địa tiếp tục đóng vai trò chủ lực, trong đó Mường Thanh chiếm 28% và Masterise Homes chiếm 18%.

Thanh khoản chững lại, hạ tầng sẽ quyết định chu kỳ tăng trưởng mới

Dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường căn hộ quý II/2026 lại ghi nhận diễn biến thanh khoản kém sôi động hơn. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, cùng tâm lý chờ đợi các tín hiệu rõ ràng hơn từ quy hoạch và kinh tế vĩ mô, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền.

Khảo sát hơn 600 khách hàng của One Mount Group cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhiều nhất với 64% lựa chọn. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025, phản ánh sự điều chỉnh đáng kể trong tâm lý nhà đầu tư.

Đối với nhóm 217 khách hàng chưa có nhu cầu mua bất động sản trong quý II/2026, có tới 67% lựa chọn đứng ngoài quan sát nhằm chờ thêm các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô và quy hoạch.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh địa giới hành chính và quy hoạch đô thị cũng tạo ra tâm lý dè dặt, đặc biệt với phân khúc nhà đất nội thành.

Diễn biến này khiến tỷ lệ hấp thụ giảm tại hầu hết các phân khúc. Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ khoảng 7.100 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 50%, thấp hơn 18 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 16 điểm phần trăm, còn hạng sang giảm tới 27 điểm phần trăm.

Tại TP.H Hồ Chí Minh mở rộng, tổng lượng tiêu thụ đạt 9.500 căn, nhưng chủ yếu tập trung ở Bình Dương. Khu vực trung tâm chỉ tiêu thụ khoảng 2.400 căn, giảm 13% so với cùng kỳ.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội cho biết, giai đoạn 2026-2027 sẽ chứng kiến sự tái cấu trúc mạnh của thị trường căn hộ, trong đó hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống metro và các tuyến vành đai, sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

Theo mô hình 3V Framework của Ngân hàng Thế giới (World Bank), hạ tầng metro tạo ra ba giá trị cốt lõi gồm Node Value (giá trị kết nối), Place Value (giá trị không gian sống) và Market Potential Value (gia tăng giá trị đất đai và việc làm).

Điển hình là khu đô thị Songdo (Incheon, Hàn Quốc), sau 5 năm metro đi vào vận hành giai đoạn 2009-2014, dân số tăng 72%, số việc làm tăng 56%, thu nhập bình quân đầu người tăng 63%, trong khi giá bán sơ cấp bất động sản tăng 52%, từ 4.300 USD/m² lên 6.550 USD/m².

Tại Hà Nội, việc công bố Quy hoạch Thủ đô ngày 29/6/2026 cùng kế hoạch đẩy nhanh các tuyến Metro 1, 2, 8, 10, 14; hoàn thành Vành đai 2.5 trong quý IV/2026, Vành đai 4 vào năm 2027 và tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Gia Bình vào năm 2028 được kỳ vọng tạo cú hích mới cho thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng, việc hoàn thành Vành đai 3 trong quý IV/2026, khởi công Vành đai 4 từ quý III/2026, cùng các dự án Metro 1, Metro 2, Metro Bến Thành - Cần Giờ và Metro Thủ Thiêm - Long Thành sẽ tạo nền tảng phát triển cho mô hình đô thị TOD.

Có thể thấy, thị trường căn hộ bước vào nửa cuối năm 2026 trong giai đoạn thanh lọc và tái định vị. Khi nền kinh tế cần thêm thời gian để hấp thụ chính sách tiền tệ và chi phí vốn vẫn ở mức cao, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn với các trục hạ tầng chiến lược. Trong chu kỳ phát triển mới, xu hướng mua để ở và đầu tư dài hạn theo mô hình TOD cùng các tuyến vành đai được dự báo sẽ trở thành động lực dẫn dắt thị trường.