Thị trường bất động sản: Cần chuyển từ tăng trưởng dựa vào đầu cơ sang phát triển theo nhu cầu ở thực

Hơn 3.200 dự án gặp vướng mắc cần tháo gỡ với nguồn lực siêu khủng

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: “Thời gian qua, Đảng, Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã đặc biệt quan tâm đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nhiều cơ chế, chính sách cùng các giải pháp điều hành quyết liệt đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Trong Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, đến nay, cả nước đã triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 720.000 căn, tương đương khoảng 72% mục tiêu chương trình. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.000 căn hộ. Năm 2026, mục tiêu đặt ra là hoàn thành thêm 100.000 căn.

Hiện có 248 dự án với khoảng 233.000 căn đang được triển khai trên cả nước, trong đó dự kiến khoảng 91.200 căn sẽ hoàn thành trong năm nay. Đây được xem là nguồn cung quan trọng nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân lao động.

Cùng với đó, công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 3.289 dự án đang gặp vướng mắc với tổng quy mô nguồn lực lên tới hàng triệu tỷ đồng. Các cơ chế mới và Nghị quyết số 29 của Quốc hội đang tạo điều kiện để nhiều dự án tái khởi động, đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế.

Yêu cầu tái cấu trúc đối với doanh nghiệp bất động sản

Tại Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định: “Dù là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn tới nền kinh tế, song thị trường bất động sản vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” kéo dài. Thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu; thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân; hiện tượng đầu cơ, thổi giá; sử dụng nguồn lực đất đai chưa hiệu quả; trong khi doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục đầu tư và pháp lý dự án.

Theo ông Khôi, thị trường bất động sản cần chuyển từ tăng trưởng dựa vào đầu cơ sang phát triển theo nhu cầu thực, gắn với các hệ sinh thái đô thị đồng bộ, xanh và thông minh. Một nội dung được ông Khôi đặc biệt lưu ý là phát triển thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý. Theo ông, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường nhà ở. Trong khi đó, tại Việt Nam, giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn. Do đó, cần có cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư để phát triển nhà ở cho thuê; đồng thời thúc đẩy các quỹ đầu tư dài hạn và hình thành thị trường thuê nhà chuyên nghiệp.

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc mạnh mẽ mô hình phát triển, không thể tiếp tục phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hay kỳ vọng tăng giá đất trong ngắn hạn. Cùng với đó là gia tăng tỷ trọng các phân khúc có tính bền vững như bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho thuê, bất động sản xanh, đô thị TOD và đô thị thông minh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, hạ tầng và phát triển nhà ở cho thuê phù hợp nhu cầu, khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, cần chuyển từ tư duy phát triển chủ yếu nhà ở thương mại sang phát triển đồng bộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn.