Thị trường bất động sản chịu áp lực kép

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong nước đang chứng kiến nhiều biến động khó lường, dòng vốn đầu tư ngày càng trở nên thận trọng.

Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng cho biết, các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ làm đứt gãy chuỗi cung ứng mà còn đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mẽ.

Trước thực trạng trên, thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình thế cực kỳ thách thức bởi áp lực kép từ 2 yếu tố. Thứ nhất là xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt. Thứ hai là áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số, trong khi dư địa chính sách tiền tệ bị thu hẹp dần.

Chuyên gia cho rằng lãi suất và tín dụng đang là những cơn gió ngược đối với thị trường bất động sản, song đây chỉ là những khó khăn mang tính ngắn hạn. Thay vì quá sa đà vào những biến động nhất thời, nhà đầu tư cần có một tầm nhìn dài hạn dựa trên mạch đập của dòng tiền quốc gia để nhận diện đúng giá trị tài sản.

Thực tế, dòng tiền bất động sản hiện nay không hoàn toàn phòng thủ mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn.

Tham gia thảo luận, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định mặt thể chất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện rất tốt và đang trên đà tăng trưởng ấn tượng sau hơn hai thập kỷ tích lũy mạnh mẽ.

Đặc biệt trong giai đoạn 2024 - 2025, sự đẩy mạnh của dòng vốn đầu tư công đã trở thành liều thuốc kích thích quan trọng giúp thị trường hồi sinh.

Tuy nhiên, đang có những căn bệnh nội tại đang làm suy yếu sức khỏe thị trường. Tình trạng nguồn cung đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến chất lượng sản phẩm chưa cao và sự lệch pha nghiêm trọng giữa các phân khúc. Các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh đang áp đảo hoàn toàn nhu cầu ở thực của người dân.

Dù thị trường không thiếu những nguồn cung chất lượng và phù hợp, nhưng các rào cản về thể chế đang tạo ra những nút thắt khiến dòng hàng này bị nghẽn lại. Nhóm cầu trên thị trường hiện nay có lượng rất khỏe nhưng lại không được đáp ứng thỏa mãn, dẫn đến việc nguồn vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả.

Ông Đính cảnh báo: "Nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư vẫn tiếp tục sai lầm trong việc chọn lựa sản phẩm, nguy cơ rơi vào khủng hoảng hoặc vỡ nợ là hiện hữu".

Cơ hội nào cho nhà đầu tư trong bối cảnh mới?

Các chuyên gia thảo luận tại tọa đàm. (Ảnh: VTV9).

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư từ góc nhìn tổng thể, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Group cho biết, các cuộc xung đột trên thế giới đang thiết lập nên những trật tự mới và chính trong bối cảnh xoay trục này, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lịch sử để tạo ra bước tiến lớn trên bản đồ kinh tế toàn cầu.

Dù giai đoạn từ cuối năm 2025 đến nay vẫn chịu tác động từ những yếu tố biến động ngắn hạn, nhưng đây thực chất lại là thời điểm tốt để đầu tư. Chính tiến trình sàng lọc gắt gao của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và nguồn vốn ổn định.

Đây là lúc thị trường có nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư đủ kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng sau khi đã có thời gian nhìn nhận thấu đáo hơn về các biến số rủi ro.

Trên bản đồ đầu tư, vị thế của TP HCM sau sáp nhập cùng sự bứt phá của hạ tầng giao thông liên vùng (gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải, các trục xương sống như Vành đai 3, Vành đai 4 và mạng lưới metro mở rộng) đang tạo ra lực hút mạnh. Dự báo từ nay đến năm 2030, khu vực này sẽ là tâm điểm thu hút nhà đầu tư, kéo theo xu hướng tăng giá tất yếu của bất động sản cũng như giá cho thuê trong tương lai gần.

Nhìn chung, thị trường bất động sản khả năng cao sẽ quay trở lại trạng thái ổn định từ quý II/2026.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, Giảng viên, Chuyên gia đầu tư phát triển BĐS sinh thái trường Đại học Tài chính – Marketing lại đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến phân khúc đất nông nghiệp ở những khu vực thật sâu, thật xa, thậm chí chấp nhận rủi ro.

Theo ông, hiện có khoảng 45 triệu thửa đất nông nghiệp vẫn chưa được dữ liệu hóa hoàn toàn, và chính khoảng trống thông tin này lại mở ra những cơ hội khổng lồ trong tương lai cho những ai biết cách khai thác. Đây là mảnh đất màu mỡ cho những tầm nhìn dài hạn và có khả năng thay đổi vị thế của nhà đầu tư khi hệ thống quản lý đất đai được hoàn thiện hơn.