Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Giá vẫn cao, giao dịch chững lại

Đà Nẵng đẩy mạnh đầu tư các dự án nhà ở xã hội, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp. Trong ảnh: Dự án nhà ở xã hội chung cư Bàu Tràm Lakeside trên địa bàn phường Hải Vân. Ảnh: HOÀI PHONG

Áp lực lãi suất, người mua dè dặt

Từ đầu năm 2026 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng nhích lên sau giai đoạn ổn định trước đó, làm gia tăng chi phí vốn và tác động trực tiếp đến quyết định của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Ghi nhận tại các sàn giao dịch cho thấy lượng giao dịch sụt giảm đáng kể, đặc biệt ở các phân khúc giá trị lớn. Nhiều nhà đầu tư cá nhân rất dè dặt, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về xu hướng lãi suất cũng như diễn biến giá.

Chị Nguyễn Quỳnh, nhà đầu tư đến từ Hà Nội, cho biết đã vào Đà Nẵng khảo sát, tìm quỹ đất phát triển khách sạn tại khu vực phường Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Dù được giới thiệu nhiều vị trí, chị vẫn chưa thể “xuống tiền” do giá vượt xa kỳ vọng.

Theo chị, các lô đất có diện tích từ 200m2 trở lên vẫn được chào bán ở mức rất cao, đòi hỏi nguồn vốn tối thiểu khoảng 50 tỷ đồng mới có thể tính toán hiệu quả. “Tôi từng kỳ vọng lãi suất tăng sẽ khiến thị trường hạ nhiệt, nhưng thực tế giá vẫn neo cao nên tạm hoãn kế hoạch”, chị Quỳnh chia sẻ.

Không chỉ nhà đầu tư, người có nhu cầu mua đất xây nhà để ở cũng chịu áp lực lớn. Khi lãi suất tăng, bài toán tài chính trở nên khó khăn, buộc nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Chị Lê Thị Minh (phường Tam Kỳ) cho biết gia đình đã tìm hiểu thị trường nhiều tháng nhưng chưa thể lựa chọn. Với kế hoạch vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng, mức trả góp hiện nay vượt khả năng chi trả. “Nếu vay, mỗi tháng phải trả hơn 15 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, rất áp lực. Nhưng không vay thì gần như không thể mua được nhà”, chị Minh nói.

Tương tự, anh Lê Hữu Huân (Nghệ An) cho rằng dù thị trường trầm lắng, giá căn hộ tại Đà Nẵng vẫn cao hơn đáng kể so với vài năm trước, khiến người mua rơi vào thế khó khi phải cân nhắc giữa khả năng tài chính và áp lực vay vốn.

Khảo sát cho thấy nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức cao. Các gói ưu đãi trong 6 - 12 tháng đầu dao động khoảng 8,5 - 10%/năm; sau đó thả nổi có thể lên 12 - 14%/năm, thậm chí cao hơn đối với khoản vay dài hạn. Diễn biến này phản ánh xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn, đồng thời hạn chế rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trước áp lực lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng, người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định "xuống tiền". Ảnh: HOÀI PHONG

Sàng lọc để phát triển

Dù thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá bất động sản tại Đà Nẵng vẫn duy trì ở mức cao. Theo các chuyên gia, nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc của thị trường, trong đó nổi bật là nguồn cung ở những khu vực trung tâm đô thị hạn chế kéo dài.

Tại các khu vực như Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà hay Hải Châu, giá bất động sản chưa ghi nhận sự điều chỉnh rõ rệt. Nhiều dự án vướng pháp lý, trong khi quỹ đất mới khan hiếm khiến nguồn cung ra thị trường hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở đô thị vẫn duy trì ổn định.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến lãi vay đều tăng, góp phần đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Dữ liệu thị trường cho thấy, trong những tháng đầu năm 2026, phân khúc đất nền tại Đà Nẵng ở những khu vực trung tâm thành phố tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới; giao dịch chủ yếu tập trung ở sản phẩm giá thấp, đặc biệt tại khu vực giáp ranh như Điện Bàn, Hội An.

Dù thanh khoản thấp, giá thứ cấp tại các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng vẫn tăng nhẹ. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, thanh khoản tích cực hơn. Các dự án mới, nhất là tại khu vực Ngũ Hành Sơn, đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu trong bối cảnh hiện nay. Ông Đoàn Thanh Phong, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Dana, nhận định ba yếu tố giữ giá gồm: độ trễ thị trường, nguồn cung khan hiếm và cấu trúc tài chính an toàn của người sở hữu, khi phần lớn sử dụng vốn tự có hoặc vay ở mức hợp lý nên không chịu áp lực bán tháo.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trường Sơn, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng cho rằng chi phí phát triển dự án tăng cao là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bất động sản lên. Bên cạnh đó, tâm lý nắm giữ tài sản chờ thị trường phục hồi cũng góp phần duy trì mặt bằng giá.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA Group, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”. Theo đó, những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn, trong khi nhóm có tiềm lực và chiến lược dài hạn vẫn có khả năng trụ vững.

Theo ông Thắng, trong bối cảnh hiện tại buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và mang lại giá trị bền vững, thay vì chạy theo đầu cơ. Thực tế cho thấy, mỗi chu kỳ lãi suất cao đều là phép thử đối với thị trường, buộc các chủ thể tham gia điều chỉnh chiến lược theo hướng an toàn, kiểm soát rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Theo nhận định của giới chuyên gia, giá bất động sản khó giảm sâu trên diện rộng trong ngắn hạn, song có thể xuất hiện điều chỉnh cục bộ và sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ giá và thu hút dòng tiền, trong khi các dự án mang tính đầu cơ sẽ dần bị đào thải.

Thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang, tích lũy, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.