Thị trường bất động sản: Cung – cầu dần cân bằng nhưng cấu trúc chưa hợp lý

Giá bán tăng, lệch pha cơ cấu sản phẩm

Trong giai đoạn 2019–2024, thị trường BĐS từng trải qua tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, đến năm 2025, nguồn cung đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể. Theo thống kê của các tổ chức nghiên cứu thị trường, năm 2025 là năm có mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019–2025, giúp thị trường tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng về mặt số lượng.

Dù vậy, sự cải thiện này chủ yếu mang tính “số lượng”, trong khi cấu trúc nguồn cung vẫn còn nhiều bất cập. Phần lớn sản phẩm mới đưa ra thị trường vẫn thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp vốn đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân lại khá khan hiếm.

Bước sang năm 2026, tình hình vẫn chưa có nhiều thay đổi. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa phải vẫn rất lớn, thì thị trường lại chủ yếu phát triển các dự án có giá trị cao, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá và cao.

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS vẫn có sự chênh lệch nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi đó giá bán vẫn không ngừng tăng. Ảnh: Doãn Thành

Gần 40% nguồn cung nhà ở mới trên cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao. Bên cạnh đó, khoảng 42% nguồn cung là căn hộ chung cư có mức giá trên 50 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Nhiều dự án chung cư mới tiếp tục ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m².

Thị trường hiện nay thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt, dòng tiền không còn phân bổ đồng đều như trước mà tập trung vào những dự án có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ. Điều này khiến thị trường hình thành hai thái cực khá rõ rệt: Những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn duy trì được giao dịch ổn định. Ở phía còn lại, nhiều dự án có chất lượng thấp hơn hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh đang gặp khó khăn trong việc bán hàng, thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, thanh khoản giảm và lãi suất tăng, hoạt động đầu cơ trên thị trường cũng bị thu hẹp đáng kể. Thị trường đang dần chuyển dịch từ “kỳ vọng tăng giá” sang dựa trên “giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác”. Nói cách khác, thay vì mua BĐS chỉ để chờ tăng giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn tới khả năng khai thác, dòng tiền và giá trị sử dụng dài hạn của sản phẩm.

Theo các chuyên gia, sự chuyển dịch này phần nào phản ánh hiệu quả của các chính sách điều hành vĩ mô, đặc biệt là quá trình hoàn thiện thể chế và siết chặt quản lý thị trường trong thời gian qua. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Cần một hệ thống giải pháp tái cấu trúc

Trước những rủi ro và nghịch lý cấu trúc của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng các giải pháp mang tính ngắn hạn sẽ không còn đủ hiệu quả. Thay vào đó, cần một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc để thiết lập nền tảng phát triển ổn định và bền vững cho thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trước hết cần đưa nhà ở xã hội trở thành một hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì chỉ triển khai theo từng chiến dịch hay chương trình hỗ trợ mang tính tình thế. Trong bối cảnh hiện nay, phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn góp phần cải thiện cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho thị trường phát triển cân bằng và ổn định hơn.

Các chuyên gia cho rằng, cần một hệ thống giải pháp quyết liệt để tái cấu trúc lại thị trường BĐS. Ảnh: Doãn Thành

Bên cạnh đó, cần có các công cụ điều tiết để giảm chi phí đầu vào cho thị trường. Một trong những đề xuất được đưa ra là xem xét điều chỉnh hệ số K ở mức dưới 1 theo lộ trình phù hợp, nhằm tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Song song với đó, cần có cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng đối với các dự án có mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Đối với người mua nhà lần đầu, chính sách tín dụng cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước. Một giải pháp quan trọng khác là đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Trọng tâm không chỉ là mở thêm các kênh vốn mà còn phải nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số quay vòng vốn dưới 1, đồng nghĩa với việc nguồn vốn bị “giam giữ” trong dự án quá lâu, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển.

“Ngoài ra, việc hoàn thiện khung chính sách cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng được xem là một hướng đi quan trọng. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế phù hợp để người nước ngoài có thể tham gia mua và sở hữu BĐS theo lộ trình kiểm soát, qua đó thu hút thêm dòng vốn mới cho thị trường” – TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.

Doãn Thành