Thị trường bất động sản: Gỡ dần những 'nút thắt'

Nhiều giải pháp gỡ lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản. Ảnh: Quang Vinh

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bước sang năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục có xu hướng tăng mạnh. Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TPHCM nguồn cung ước tính đạt 55.000 sản phẩm... Tính chung cả năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 150 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó, có gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, tăng 88% so với năm 2024.

Trong khi đó, mức giá vẫn tiếp tục tăng mạnh, tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án tăng ở mức 5% theo quý và 111% so với năm 2019. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán của các dự án mới tại khu vực trung tâm tăng cao, kéo mặt bằng giá chung của cả phân khúc. Riêng Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, nhưng bị hạn chế bởi khả năng chi trả, động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 nhờ một số yếu tố như mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung cải thiện rõ nét, cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán, niềm tin và kỳ vọng của nhà đầu tư được củng cố khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng “nóng”.

Ông Đính cho rằng, nếu tình trạng này kéo dài, sức mua trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao, động lực sở hữu nhà của người dân giảm rõ rệt do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng cách xa.

Giới chuyên gia trong ngành cũng đánh giá, thị trường vẫn còn những chỉ dấu của sự phát triển thiếu bền vững. Cụ thể, giá nhà ở vẫn còn neo ở mức cao. Nhiều con số thống kê chỉ rõ, giá bất động sản tại Việt Nam cao gấp đôi thu nhập của người dân, trung bình một người sẽ phải mất 30 năm mới mua được nhà. Thứ hai là tình trạng lệch pha cung - cầu khi trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm cao cấp, hạng sang trong khi nhà ở xã hội, căn hộ “vừa túi tiền” lại thiếu trầm trọng.

Giới chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn so với năm 2025, nhưng sự phân hóa sẽ rõ rệt hơn, đi cùng với những xu hướng phát triển bền vững. Trong đó, những yếu tố thuận lợi đối với thị trường được chỉ rõ: Nhiều cơ chế, chính sách được ban hành, giúp tháo gỡ “nút thắt”, khó khăn, vướng mắc cho thị trường. Bên cạnh đó là vấn đề đầu tư công, với tổng vốn đầu tư công năm nay ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á, trong đó 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển sẽ giúp mở ra những không gian phát triển mới, đây chính là “chất xúc tác” để thúc đẩy thị trường bứt phá thời gian tới.

Số liệu thống kê cho biết, giai đoạn 2019 - 2024 có khoảng 83.000 dự án với tổng giá trị khoảng 2,4 triệu tỷ đồng bị ách tắc trên thị trường. Từ năm 2025, gần 1.000 dự án đã bắt đầu được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Sang năm 2026, các cơ quan quản lý tiếp tục đặt mục tiêu xử lý thêm khoảng 2.000 dự án. Khi những dự án này được khơi thông, lượng nguồn cung đưa ra thị trường sẽ rất lớn.

T.Xuân