Thị trường bất động sản hồi phục sẽ thúc đẩy lợi nhuận ngân hàng trong năm 2025

Thấy gì từ tín dụng bất động sản năm 2024

Thị trường bất động sản (BĐS) dân cư phục hồi trong năm 2024, minh chứng bởi lượng giao dịch căn hộ, biệt thự và đất nền trong 9 tháng đầu năm 2024 tăng 31,3% so với cùng giai đoạn năm 2023, theo số liệu của Bộ Xây dựng. Cùng giai đoạn, doanh thu từ dịch vụ môi giới của một số Công ty BĐS lớn như Đất Xanh, Thế Kỷ và Khải Hoàn Land tăng lần lượt 159%, 100% và 95% so với cùng kỳ năm 2023.

Một dự án bất động sản ở Long An. Ảnh: H.P

Tận dụng đà phục hồi của thị trường BĐS, một số ngân hàng niêm yết đã đẩy mạnh cho vay với lĩnh vực này. Chẳng hạn, VPBank báo dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS ở mức 165.000 tỉ đồng tính tới cuối quí 3-2024, tăng 43,5% so với đầu năm và chiếm gần 26% tổng dư nợ tín dụng. Với Techcombank, con số này là gần 210.000 tỉ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm gần 35% tổng dư nợ tín dụng.

Hai ngân hàng có quy mô vốn và tài sản nhỏ hơn là VIB và Kiên Long Bank khi ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng bất động sản cao kỷ lục so với đầu năm, lần ở mức 275% và 172%. Thậm chí, VIB còn đưa ra thị trường gói tín dụng cho vay mua nhà ở có quy mô 30.000 tỉ đồng từ quí 2-2024, với mức lãi suất chỉ 5,9% 6,9% và dưới 7,9% cho các kỳ cố định lãi suất lên tới 24 tháng cùng với các chương trình kích thích tín dụng khác ở các mảng cho vay căn hộ.

Nỗ lực từ các ngân hàng và việc thị trường BĐS dần phục hồi sau hai năm khó khăn giúp dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực này có chuyển biến tích cực, đạt mức 3,15 triệu tỉ đồng trong năm 2024, bằng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Lý giải điều này, ông Đặng Khắc Vỹ, Chủ tịch VIB cho biết, thị trường BĐS nhiều chuyển biến khá tích cực thời gian qua, sau những nỗ lực gỡ vướng, thúc đẩy của Chính phủ và các Bộ, ngành. Điều này có ý nghĩa lớn trong bối cảnh các ngân hàng có xu hướng gia tăng tỷ trọng tín dụng bán lẻ trong danh mục tín dụng, với tài sản bảo đảm là nhà, đất, căn hộ chiếm tỷ lệ trọng yếu trong tổng số tài sản bảo đảm.

“Sự phục hồi của thị trường BĐS không những tác động tích cực tới nền kinh tế mà giúp các ngân hàng tăng cường cho vay và xử lý được nợ xấu”, ông Vỹ nói.

Từ góc nhìn chuyên gia, PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) đánh giá, thị trường BĐS năm 2024 đã có những chuyển biến và bước vào một chu kỳ phát triển mới, với nhiều văn bản pháp luật liên quan được sửa đổi, bổ sung và thực thi.

“Kết quả là thị trường BĐS vượt qua được giai đoạn khó khăn 2022-2023 và tạo ra một bước phát triển mới cùng cả nền kinh tế”, ông nói.

Trong xu hướng phục hồi, ông đánh giá thị trường Hà Nội là "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển mới, với nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng 25.000-30.000 sản phẩm. Thị trường phục hồi tích cực dựa vào yếu tố đầu tư công và phát triển hạ tầng gia tăng.

Chẳng hạn, trên địa bàn Hà Nội hiện có rất nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 4, Metro Nhổn - Ga Hà Nội và nhiều tuyến giao thông kết nối ngoại thành với trung tâm. Điều này giúp khối lượng và giá giao dịch phân mảng chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trong năm 2024.

Nhiều chuyên gia của Công ty chứng khoán VNDirect cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thể hiện xu hướng phục hồi rõ rệt nhờ nỗ lực gỡ bỏ các rào cản pháp lý cho các dự án. Tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao những năm gần đây, thường trên 100%, nhờ nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà.

Với thị trường TPHCM, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã đạt mức 120% trong năm 2024, cao hơn nhiều so với mức 80% của năm 2023 do nhu cầu nhà ở kéo dài và bị trầm trọng hơn bởi tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.

Kỳ vọng năm 2025

Từ nền tảng của năm 2024, không ít các ngân hàng đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng và lợi nhuận cao trong năm 2025. Chẳng hạn, BIDV dự kiến dư nợ tín dụng năm 2025 tăng 14% so với năm trước, còn lợi nhuận trước thuế tăng khoảng 6-10%. Vietcombank đặt mục tiêu dư nợ tín dụng cả năm tăng 16,28%, lợi nhuận trước thuế tăng 5%.

Với MB, tăng trưởng tín dụng dự kiến khoảng 25-26%, lợi nhuận trước thuế tăng 10%. Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc cho biết, ngân hàng ưu tiên tối thiểu 50% "room" tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bán lẻ và khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa, phần còn lại cho doanh nghiệp lớn.

Một phần cơ sở giúp đại diện MB đưa ra mục tiêu này là các khoản nợ của Novaland và Trung Nam đều là thuộc nhóm 1, tức khoản nợ trong hạn và được đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ cả nợ gốc lãi đúng hạn, và hai đối tác này đã trả nợ đầy đủ cho MB.

Với Novaland, vị này cho biết dự án lớn nhất là Aqua City cơ bản đã được điều chỉnh quy hoạch. “Khả năng trong 6 tháng đầu năm 2025, pháp lý của Aqua City và Novaworld Phan Thiết sẽ được tháo gỡ. Đây là hai dự án lớn, mang lại thu nhập chính để Novaland thanh toán các khoản nợ, các khoản nợ của MB được thế chấp đầy đủ và quản lý được”, ông Ánh nói.

Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng sự phục hồi sẽ cần thời gian. Ảnh: H.P

Trong khi đó, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital đánh giá, những biện pháp cụ thể để thúc đẩy thị trường BĐS sẽ giúp dư nợ cho vay mua nhà có thể tăng hai lần, từ 10% năm 2024 lên gần 20% năm 2025.

Tuy nhiên, cho vay kinh doanh bất động sản mới là đầu tàu dẫn dắt khi thị trường tiếp tục phục hồi dù một phần tăng trưởng này là để tái tài trợ cho các khoản trái phiếu đến hạn của các công ty BĐS.

"Dù tín dụng tăng một phần xuất phát từ nhu cầu đảo nợ trái phiếu song một phần khác là do thị trường phục hồi. BĐS phục hồi cũng sẽ thúc đẩy niềm tin tiêu dùng, kéo theo các mảng cho vay tiêu dùng có biên lãi ròng cao như cho vay mua ô tô và mua sắm trả góp. Sự phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục cải thiện tâm lý tiêu dùng và thúc đẩy cho vay tiêu dùng”, ông Michael Kokalari nói.

Bên cạnh yếu tố trên, Chính phủ cũng dự định hỗ trợ tăng trưởng GDP năm nay bằng cách đẩy mạnh đầu tư công, nhờ đó kỳ vọng mở rộng thêm cơ hội cho vay cho các ngân hàng.

Theo chuyên gia của VinaCapital, tổng hòa của việc đẩy mạnh đầu tư công, BĐS và tiêu dùng sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, củng cố biên lãi ròng (NIM) và cải thiện chất lượng tài sản của các ngân hàng. "Sang năm 2025, nhu cầu tín dụng phục hồi kỳ vọng giúp các ngân hàng lấp đầy chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng thực chất hơn, giảm bớt áp lực lên NIM”, ông Michael Kokalari nói và kỳ vọng lợi nhuận của các ngân hàng niêm yết tăng 17% trong năm 2025.

Vân Phong