Thị trường bất động sản phía Bắc đã sẵn sàng tăng tốc?

Khu đô thị tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Một số dự án đầu tư lớn trong năm 2023 ở khu vực phía Bắc là dự án của Thermal Power Plant với vốn đầu tư 2 tỷ USD tại Thái Bình, dự án 1,5 tỷ USD của Jinko Solar Hải Hà tại Quảng Ninh, dự án của LG Innotek Việt Nam tăng vốn đầu tư thêm 1 tỷ USD tại Hải Phòng và nhà máy bán dẫn của Amkor Technology đầu tư với số vốn 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh.

Bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư

Bà Trang Bùi - Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield chia sẻ: “Trong nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên vô cùng hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển. Sự tăng trưởng của miền Bắc là do khả năng tiếp cận tuyệt vời thông qua mạng lưới hạ tầng của 7 tuyến đường cao tốc, và tiếp tục triển khai hệ thống gồm 7 tuyến đường vành đai; vị trí địa lý của khu vực thuận lợi để đón nhận làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong chiến lược Trung Quốc + 1 của họ”.

Báo cáo của chúng tôi ghi nhận những chuyển động của thị trường bất động sản miền Bắc trong thập kỷ qua và mong muốn cung cấp một cảnh quan tương lai giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khái quát trong việc nắm bắt những cơ hội kinh doanh mới đến năm 2033. Đặc biệt, báo cáo tập trung chủ yếu vào 5 loại hình bất động sản truyền thống và điểm qua những mô hình bất động sản chuyên dụng phi truyền thống.

Phần lớn các dự án văn phòng vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt là các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, và Nam Từ Liêm. Trong 10 năm phát triển, tính đến quý 1/2024, tổng nguồn cung văn phòng toàn miền Bắc đạt 1,7 triệu m2 đến từ 121 dự án.

Xu hướng tân trang văn phòng hướng tới không gian làm việc chia sẻ và kết hợp vẫn tiếp tục phổ biến. Các ngành công nghệ, co-working, hậu cần, bảo hiểm và các dịch vụ chuyên nghiệp sẽ vẫn là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu chính đối với văn phòng cho thuê".

Bà Ngọc Lê - Giám đốc cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Trong 10 năm tới, chúng tôi dự báo thị trường phía Bắc sẽ có nguồn cung văn phòng dồi dào và phát triển dọc theo hành lang từ Hà Nội đến Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033 sẽ có thêm 48 dự án văn phòng mới, đạt ít nhất 3,2 triệu m2, gấp đôi so với hiện tại. Điều này có thể tạo ra áp lực lên tỷ lệ hấp thụ và thúc đẩy giá thuê điều chỉnh. Các chủ đầu tư dự án văn phòng sẽ cần có chiến lược tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường để thu hút khách thuê, đặc biệt là đáp ứng nhu cầu ESG”.

Thị trường bán lẻ Hà Nội có bước chuyển mình ấn tượng ngay sau giai đoạn Covid với sự ra mắt của dự án Lotte Mall Tây Hồ gần đây ra mắt đã thu hút hơn 20 thương hiệu mới tại Việt Nam. Ít nhất 2 dự án bán lẻ khác cũng đã được quy hoạch tại khu vực này từ đây đến năm 2030.

Ngoài Hà Nội, Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận các chủ đầu tư trong nước như Vincom Retail vẫn đi đầu trong việc phổ biến mô hình trung tâm thương mại sang các tỉnh khác, là tiện ích không thể thiếu đi kèm với các dự án khu dân cư hoặc đô thị. Tổng nguồn cung trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ toàn miền Bắc quý 1/2024 đạt 1,8 triệu m2 với 92 dự án tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.

Cơ cấu tiêu dùng của người dân dần chuyển từ chi tiêu cho hàng hóa thiết yếu sang chi tiêu vào dịch vụ và giải trí trong những năm gần đây. Doanh số bán lẻ liên quan đến hòa nhạc, biểu diễn, giải trí, du lịch, thể thao và ăn uống đã tăng trưởng mạnh mẽ. Điều này thúc đẩy một số chủ đầu tư nước ngoài mở rộng ‘dấu chân’ vươn ra ngoài Hà Nội.

Một số dự án điển hình như AEON Hải Dương, AEON Hải Phòng Thủy Nguyên và GO! Hà Nam. Ước tính đến năm 2033 miền Bắc sẽ có thêm ít nhất 57 dự án bán lẻ mới, nâng tổng nguồn cung tối thiểu lên 2,8 triệu m2 phân bổ rộng khắp các tỉnh.

Các nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản cần phải làm gì?

Thị trường nhà ở miền Bắc đã có sự phát triển ấn tượng trong những năm 2018-2019, sau đó, có phần chững lại do kinh tế toàn cầu trì trệ. Cả chủ đầu tư và người mua vẫn đang trong tâm thế chờ đợi phê duyệt cũng như thực thi luật đất đai mới.

Tính đến quý 1/2024, khu vực có 670 dự án căn hộ với 370.000 căn. Nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục lan rộng về phía Tây và ngoại thành Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận nằm trong bán kính 30km tính từ trung tâm thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên. Đồng thời ngày càng có nhiều trung tâm đô thị quy mô lớn tham gia thị trường, hình thành các thành phố vệ tinh mới trong tương lai tại Quảng Ninh và Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033, thị trường sẽ có hơn 1.000 dự án với ít nhất 650.000 căn hộ trên toàn khu vực.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ hiện đang có 550 dự án với 120.000 căn và được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi trong 10 năm tiếp theo. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển các dự án ra ngoài Hà Nội, hướng đến những mô hình xanh và lối sống bền vững chú trọng vào con người.

“Với những lợi thế mạnh mẽ vốn có và những kế hoạch dành cho cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực phía Bắc có nhiều lợi thế và dường như đã sẵn sàng tăng tốc để đi lên một nấc thang mới trong tiến trình phát triển”, theo bà Cúc Lê - Giám đốc Nghiên cứu và Định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Trong khi thế giới đang nói về ESG và 80% tòa nhà hiện tại sẽ còn tồn tại đến 2050 và tiếp tục phát ra khí thải carbon, vậy các nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản cần phải làm gì?

Khi xem xét quy hoạch và phát triển dự án, người ta luôn phải bắt đầu từ mô hình phù hợp. Một mô hình tối ưu nhất dành cho tương lai sẽ tập trung chuyển sang việc lấy yếu tố con người làm trung tâm. Trong đó, khái niệm placemaking là một khái niệm mới mẻ nhằm thúc đẩy khả năng sống ở đô thị.

Mô hình này yêu cầu các dự án phải được quy hoạch và xây dựng một cách phù hợp để cho mọi công dân ở mọi lứa tuổi và khả năng đều có thể tiếp cận mọi không gian trong dự án và đô thị. Trong những thập kỷ qua, bất động sản có phần tách biệt giữa sống, làm việc và vui chơi, thì giờ đây các dự án cần phải hợp nhất cả ba, tạo ra nhiều không gian bán công cộng và chất lượng cao cho các cuộc hội họp, giải trí, sự kiện và tương tác xã hội.

“Để mang lại sự phát triển bền vững và có lợi ích lâu dài, các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các bên tham gia vào bất động sản tại khu vực cần phải trang bị một chiến lược đúng đắn ngay từ bây giờ. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng khái niệm placemaking sẽ được đề cao và ngày càng phổ biến trong việc xem xét quy hoạch cho tất cả các dự án bất động sản”, bà Trang Bùi kết luận.

Ngô Sơn