Thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn khó khăn mới

Các cửa hàng đóng cửa ở một khu căn hộ tại Thượng Hải, nơi đang chứng kiến doanh số bán nhà suy giảm. Ảnh: Bloomberg

Cuộc chiến ổn định thị trường bất động sản của Trung Quốc dường như bước vào một giai đoạn khó khăn mới, với dữ liệu cho thấy nhu cầu đang suy yếu khi làn sóng rao bán nhà cũ đẩy tăng nguồn cung trên thị trường.

Vực dậy thị trường nhà ở là nhiệm vụ rất quan trọng đối với Bắc Kinh vì lĩnh vực bất động sản chiếm tới 25% GDP của Trung Quốc và cũng là nguồn của cải chính đối với hầu hết người dân.

Nếu tâm lý trên thị trường này suy yếu hơn nữa, nền kinh kinh tế Trung Quốc có thể trì trệ thêm sau khi gây thất vọng trong tháng gần đây. Doanh số bán nhà tăng nhẹ vào đầu năm 2023, nhưng gần đây, đã giảm trở lại ở các thành phố lớn gồm cả Thượng Hải. Cùng lúc đó, giá nhà giảm ở phần lớn thị trường Trung Quốc.

3Mối lo ngại càng gia tăng khi hiện nay, số người rao bán căn hộ của họ cao bất thường, đưa số lượng căn hộ rao bán lên mức cao nhất trong nhiều năm.

Tại 13 thành phố lớn bao gồm Thượng Hải, Bắc Kinh, Quảng Châu và Hàng Châu, số lượng rao bán nhà hiện có (nhà đã mua và sở hữu) tăng trung bình 25% trong tháng 5 so với tháng 12 năm ngoái. Số lượng rao bán nhà hiện có tăng 82% ở Thượng Hải và 72% ở Vũ Hán trong cùng kỳ.

Ở một mức độ nào đó, sự gia tăng này là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế Trung Quốc đang bình thường hóa sau khi người dân gác lại các kế hoạch lớn của họ trong thời kỳ phong tỏa kiểm soát Covid-19.

Tuy nhiên, nhiều người bán nhà cho biết họ buộc phải bán để giải quyết căng thẳng tài chính hoặc vì họ mất niềm tin vào thị trường và muốn thoát ra ngay, trước khi tình hình trở nên tồi tệ hơn.

Các nhà phân tích cảnh báo, nếu quá nhiều chủ sở hữu nhà rao bán bất động sản cùng một lúc, điều đó sẽ làm trầm trọng thêm tình trang dư cung và dẫn đến áp lực giảm giá mới đối, làm xói mòn niềm tin vốn đang mong manh vào nền kinh tế.

Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), nói: “Khi tình trạng dư cung nhà ở trở nên trầm trọng hơn, giá cả chắc chắn bị ảnh hưởng. Dường như người mua chờ giá nhà chạm đáy”.

Một chủ nhà ở thành phố duyên hải Thanh Đảo cho biết cô phải giảm giá bán nhiều lần trước khi tìm được người mua vào đầu tháng 6.

Ban đầu, cô rao bán căn nhà của mình với giá 126.000 đô la nhưng cuối cùng chốt ở giá khoảng 97.000 đô la.

Một môi giới bất động sản ở Thanh Đảo cho hay dù doanh số bán hàng đã cải thiện so với một năm trước đó, nhưng sự gia tăng nguồn cung nhà đang gây áp lực lên giá cả.

Thị trường nhà ở Trung Quốc đã trở thành nỗi lo kể từ năm 2021, sau khi Bắc Kinh thắt chặt tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản để ngăn chặn hành vi đầu cơ. Một số nhà phát triển vỡ nợ, làm chấn động thị trường trái phiếu.

Tuy nhiên, giá nhà ở hiện có chưa bao giờ giảm mạnh.

Giá nhà hiện có giảm trung bình 0,7% ở 100 thành phố lớn của Trung Quốc trong năm qua, theo Zhuge.com, một nền tảng bất động sản trực tuyến. Tại Mỹ, giá nhà giảm đến 14% trong 3 năm sau khi khủng hoảng nhà đất xảy ra vào năm 2008.

Các quyền địa phương ở Trung Quốc đã nỗ lực chặn đứng đà giảm giá nhà ở, bao gồm cả việc cấm các nhà phát triển bất động sản đưa ra mức chiết khấu cao.

Giờ đây, thị trường đang ở thế giằng co với người mua kỳ vọng giá sẽ giảm nhiều hơn và những người bán từ chối giảm giá sâu.

Cao Guoxing, người điều hành một công ty truyền thông ở Thượng Hải, đã rao bán một căn hộ rộng 80 mét vuông ở thành phố du lịch Đại Lý ở tỉnh Vân Nam trong năm nay. Mục đích là để huy động tiền mặt cho công việc kinh doanh và trả bớt khoản vay thế chấp cho một bất động sản khác.

Nhưng không có khách mua tiềm năng nào đến thăm xem căn hộ của ông trong ba tháng qua. Ông cho hay nếu muốn bán nhanh, ông sẽ phải chịu lỗ,

“Tôi lo ngay cả khi tôi giảm giá mạnh hơn, vẫn không có người mua. Tôi chưa sẵn sàng giảm giá”, Cao, người đã mua căn hộ ở Đại Lý vào năm 2016 như một khoản đầu tư, nói

Hồi tháng 2, doanh số bán nhà mới ở 30 thành phố lớn ở Trung Quốc tăng vượt mức của năm 2019 nhưng đến tháng 5, giảm xuống còn khoảng 77% so với mức của năm 2019 theo dữ liệu của nhà cung cấp dữ liệu tài chính Wind.

Các nhà kinh tế của ngân hàng đầu tư Nomura cho biết nhu cầu đặc biệt đáng lo ngại ở bốn thị trường bất động sản hàng đầu của Trung Quốc: Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Quảng Châu. Năm 2022, tất cả 4 thành phố đều ghi nhận sự sụt giảm dân số, lần đầu tiên sau nhiều thập kỷ do người nước ngoài rời đi và những thách thức về nhân khẩu học ngày càng trầm trọng.

Nhu cầu đối với những ngôi nhà hiện có dường như cũng đang giảm dần. Tại Thượng Hải, doanh số bán nhà cũ đã giảm xuống còn 15.300 căn trong tháng 5, giảm 13% so với tháng 4 và thấp hơn nhiều so với mức tối thiểu 23.000 căn mỗi tháng từ năm 2019 đến tháng 5-2022, theo Centaline Property.

Theo dữ liệu của China Index Academy, một công ty nghiên cứu bất động sản, mức giảm giá trung bình hàng tháng đối với những ngôi nhà hiện có ở 100 thành phố lớn của Trung Quốc tăng nhanh kể từ tháng 2. Theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, trong tháng 5, chỉ có 15 trong số 70 thành phố ghi nhận giá nhà hiện có tăng so với 36 thành phố ghi nhận như vậy hồi tháng 4.

Để kích thích nhu cầu, các cơ quan quản lý đã hạ lãi suất vay thế chấp và nới lỏng hạn chế vay vốn đối với các nhà phát triển kể từ tháng 11 năm ngoái.

Thị trường có thể hồi phục trở lại, đặc biệt nếu giá nhà giảm mạnh và thu hút nhiều người mua hơn. Các chủ đầu tư đã tung ra ít dự án mới hơn, có thể hạn chế nguồn cung mới trong năm tới.

Tuy nhiên, Pang của Jones Lang LaSalle cho biết số lượng giao dịch có thể giảm hơn nữa khi giá giảm, một phần vì nhiều chủ nhà chưa sẵn sàng chấp nhận thua lỗ.

Theo WSJ

Lê Linh