Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục chật vật sau 5 năm suy thoái

Hàng loạt báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản lớn tại Trung Quốc công bố trong tuần này cho thấy giai đoạn suy thoái kéo dài của ngành chưa có dấu hiệu chấm dứt, dù rằng Country Garden - doanh nghiệp từng chìm trong nợ nần - đã quay lại có lãi.

Country Garden có trụ sở tại Quảng Đông, từng là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc xét theo doanh số bán hợp đồng, đã ghi nhận lợi nhuận trở lại trong năm 2025 sau ba năm thua lỗ. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng sự cải thiện mang tính một lần này chủ yếu đến từ việc tái cơ cấu nợ, chứ không phải do phục hồi trong hoạt động kinh doanh cốt lõi.

BỨC TRANH XÁM MÀU

Sự suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc, kéo dài sang năm thứ năm, được đánh dấu bởi làn sóng vỡ nợ, giá nhà giảm và doanh số bán suy yếu kéo dài, làm xói mòn niềm tin của cả người mua và nhà đầu tư. Khủng hoảng bắt đầu từ cuối năm 2020, khi Bắc Kinh áp dụng các biện pháp nhằm kiểm soát đòn bẩy tài chính quá mức của các doanh nghiệp, qua đó chấm dứt ba thập kỷ tăng trưởng nóng của ngành.

Giai đoạn nghiêm trọng nhất của làn sóng vỡ nợ trong ngành có thể đã qua, và sự gia tăng gần đây của giao dịch nhà ở thứ cấp tại một số thành phố lớn đang thắp lên hy vọng rằng thị trường có thể đang dần ổn định. Nhưng giới phân tích lưu ý rằng ngành vẫn phải đối mặt với nhiều vấn đề như sự phục hồi giá không đồng đều, tình trạng dư cung và niềm tin người mua yếu.

Phân khúc nhà ở thứ cấp thường được coi là phản ánh chính xác hơn các yếu tố thị trường, bởi giá nhà mới thường ít biến động hơn do các chủ đầu tư phải tuân theo khung giá do chính quyền địa phương định hướng - một cơ chế đang dần được nới lỏng.

Ngày 30/3, Country Garden công bố lợi nhuận cả năm 2025 đạt 3,3 tỷ nhân dân tệ, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ 32,8 tỷ nhân dân tệ năm 2024. Tuy nhiên, doanh thu của công ty giảm 39% xuống còn 154,89 tỷ nhân dân tệ. Doanh nghiệp này đã vỡ nợ vào năm 2023, sau đó nhận được sự hỗ trợ từ Bắc Kinh nhằm đảm bảo các dự án nhà ở được hoàn thiện và bàn giao cho người mua, thay vì một gói cứu trợ trực tiếp. Tập đoàn đã trải qua hơn hai năm đàm phán tái cơ cấu nợ và nhận được phê duyệt chính thức từ tòa án Hồng Kông cho kế hoạch xử lý khoản nợ nước ngoài trị giá 14,1 tỷ USD.

Bà Zerlina Zeng, Giám đốc chiến lược châu Á tại CreditSights, cho biết: “Trong quá trình tái cơ cấu nợ, các chủ nợ buộc phải xóa bỏ một phần giá trị ghi sổ của khoản nợ, qua đó tạo ra lợi nhuận kế toán”. Bà nói thêm với The Straits Times: “Hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn gặp nhiều khó khăn với doanh số bán nhà trì trệ, các khoản dự phòng suy giảm lớn và dòng tiền hoạt động tiếp tục âm”, đồng thời nhận định kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp đã vỡ nợ như Country Garden không còn là yếu tố dẫn dắt thị trường.

Ông Xu Tianchen, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Economist Intelligence Unit (EIU) có trụ sở tại Bắc Kinh, cho rằng việc hoàn tất tái cơ cấu nợ là tín hiệu tích cực khi giúp giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp trong tương lai. “Ít nhất, điều này gửi đi tín hiệu rằng áp lực tài chính đã giảm bớt và lo ngại về nguy cơ lây lan khủng hoảng tài chính giữa các doanh nghiệp là bị phóng đại”, ông nói.

Ông Xu cũng tin rằng, theo thời gian tình hình tài chính của các nhà phát triển bất động sản sẽ ít có ảnh hưởng hơn đến nền kinh tế Trung Quốc, khi thị trường ngày càng bị chi phối bởi nhà ở đã qua sử dụng.

Trong những năm gần đây, Bắc Kinh đã phát tín hiệu chuyển hướng chính sách, chấp nhận mức độ biến động lớn hơn trong lĩnh vực này. Từng được xem là trụ cột của nền kinh tế và chiếm tới 25% GDP, vai trò của bất động sản hiện đang trong quá trình suy giảm.

TÍN HIỆU MONG MANH

Các nhà kinh tế từ lâu đã cảnh báo rằng sự suy yếu kéo dài của bất động sản có thể kéo giảm tiêu dùng, khi các hộ gia đình trì hoãn chi tiêu. Trong bối cảnh đó, kết quả kinh doanh mới nhất từ các doanh nghiệp lớn khác tiếp tục phản ánh áp lực nặng nề trong toàn ngành.

Ngày 31/3, Vanke - doanh nghiệp có liên kết nhà nước và từng được xem là một trong những lựa chọn an toàn nhất - báo lỗ kỷ lục 88,6 tỷ nhân dân tệ trong năm 2025, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp thua lỗ kể từ khi niêm yết năm 1991.

Trong báo cáo tài chính, công ty cho biết đang tìm kiếm một kế hoạch xử lý nợ dài hạn và cam kết chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới trong năm 2026.

Quy mô khoản lỗ cho thấy mức độ nghiêm trọng của các vấn đề mà doanh nghiệp đang đối mặt. Đây là một trong số ít các nhà phát triển lớn chưa vỡ nợ, nhưng đã phải chịu áp lực thanh khoản từ năm 2024.

Cuối tháng 1/2026, Vanke được các trái chủ chấp thuận gia hạn thời gian trả nợ và nhận được khoản vay mới từ Shenzhen Metro Group - doanh nghiệp vận tải công cộng và là cổ đông lớn nhất của Vanke - giúp công ty tạm thời có thời gian “để thở”.

Tuy nhiên, Vanke vẫn phải đối mặt với hơn 11 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trong những tháng tới, và chưa rõ Shenzhen Metro có tiếp tục hỗ trợ hay không.

Bà Zerlina Zeng của CreditSights cho biết Shenzhen Metro đã chuyển từ vai trò “chống lưng vô điều kiện” sang “cứu trợ có cấu trúc, dựa trên tài sản đảm bảo và không giới hạn rõ ràng”, bởi quy mô nợ của Vanke quá lớn để có thể hấp thụ vô thời hạn, ngay cả đối với một doanh nghiệp nhà nước.

“Không thể loại trừ khả năng công ty sẽ phải tiến hành tái cơ cấu nợ toàn diện”, bà nhận xét, đồng thời chỉ ra xu hướng chính phủ nhấn mạnh cách tiếp cận theo cơ chế thị trường và pháp lý, cũng như thực tế gia hạn nợ và sự phản đối từ trái chủ.

Ông Xu Tianchen từ EIU nhận định, đối với Vanke, một cuộc điều chỉnh là không thể tránh khỏi.

Trong bối cảnh suy thoái kéo dài, ngay cả những doanh nghiệp được đánh giá là vững mạnh cũng ghi nhận kết quả kinh doanh suy yếu.

China Overseas Land & Investment - doanh nghiệp nhà nước được coi là có nền tảng tài chính ổn định - ngày 31/3 cho biết doanh thu đã giảm 9,2% và lợi nhuận ròng giảm 18,8% trong năm 2025.

“Trong thời điểm khó khăn như hiện nay, giảm lỗ cũng đã là một chiến thắng. Dù bán được ít nhà hơn, nhưng China Overseas vẫn duy trì được nền tảng tài chính lành mạnh và mức đòn bẩy thấp, cho thấy giá trị của sự thận trọng”, ông Xu bình luận.

Ông cũng cho biết doanh nghiệp này đang tận dụng cơ hội để mua lại các khu đất vàng tại nhiều thành phố cấp 1 và cấp 2 - những khu vực trước đây quá cạnh tranh hoặc đắt đỏ - khi các đối thủ yếu hơn rút lui.

Phó giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House tại Thượng Hải, ông Yan Yuejin, cho rằng việc lợi nhuận của các doanh nghiệp sụt giảm là điều không bất ngờ trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh. “Nhìn chung China Overseas vẫn nằm trong nhóm hoạt động tốt hơn trong ngành”, ông quan sát.

Cũng theo ông Yan, thị trường bất động sản Trung Quốc đang dần ổn định, khi giao dịch nhà ở thứ cấp tăng lên tại một số thành phố lớn như Thượng Hải trong tháng 3. Trước đó vào tháng 2, chính quyền Thượng Hải đã triển khai loạt biện pháp nới lỏng nhằm giảm hạn chế mua nhà và miễn thuế, qua đó kích thích sự quan tâm trở lại từ phía người mua. “Các chính sách cần thời gian để phát huy tác dụng, và tôi tin rằng điều này sẽ củng cố xu hướng cải thiện hiện nay”, ông Yan Yuejin kết luận.