Thị trường bất động sản xuất hiện lớp người mua mới

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa đồng đều giữa các phân khúc, hành vi của người mua nhà cũng đang có những thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng giá tiếp tục tăng, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn khả năng tài chính, nguồn tiền và giá trị sử dụng của bất động sản.

Diễn biến này được các chuyên gia đề cập tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng ngày 22/9.

Không còn mua nhà theo tâm lý đám đông

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, một trong những thay đổi rõ rệt của thị trường trong khoảng ba năm 2024 - 2026 là hành vi của người mua.

Từ góc nhìn của JLL, thị trường đã phục hồi sau đại dịch nhưng mức độ phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024 - 2025 và thậm chí trong năm 2026, phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt.

Bà Vân cho biết dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt chưa tới 50% tổng nguồn cung mới, trong khi giai đoạn 2024 - 2025 có thể đạt 70 - 80%.

Chi phí lãi vay trong thời gian qua cũng bắt đầu tác động rõ hơn đến quyết định mua nhà. Ở những giai đoạn gần đây, khi người mua phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước thời điểm nhận căn hộ, thị trường đã xuất hiện tình trạng chững lại.

Người mua đã bớt chạy theo tâm lý đám đông và chú trọng hơn đến nguồn vốn, nguồn tiền từ dòng tiền cá nhân, thay vì dựa vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thanh khoản thị trường đã chậm lại sau một giai đoạn giá nhà tăng cao và lãi suất có những biến động.

Trong một giai đoạn dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng khiến người mua cho rằng mức giá hiện tại quá cao so với thu nhập. Cùng với đó, lãi suất khiến chi phí sở hữu nhà tăng lên.

Một thay đổi đáng chú ý khác là “những người trẻ hiện nay đã bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà, thay vào đó họ chọn đi thuê. Những yếu tố này đã tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường trong thời gian qua”, ông Chung nói.

Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường đang có sự điều chỉnh nhẹ và bắt đầu hồi phục. Khi thanh khoản chậm lại, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng để phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng.

Trên thị trường thứ cấp, ông Chung cho biết giá đã có sự điều chỉnh 10 - 20%. Trong khi đó, trên thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách như chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà nhằm thu hút dòng tiền từ khách hàng. Những điều chỉnh này đã giúp thị trường bước sang quý III với tín hiệu phục hồi tích cực hơn so với hai quý đầu năm 2026.

Ở góc nhìn về giai đoạn tiếp theo, ông cho rằng khách hàng sẽ không còn chạy theo tâm lý đám đông mà nhìn vào giá trị thực của sản phẩm.

Đối với nhà đầu tư, tiêu chí được ông Chung nhắc tới là những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc mang lại giá trị đầu tư dài hạn trong khoảng 3 - 5 năm. Với người mua để ở, các yếu tố được cân nhắc kỹ hơn gồm pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm.

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Thị trường sẽ phải thích nghi với lớp người mua thận trọng hơn

Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng được GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV, đề cập trong phiên thảo luận.

Theo ông Cường, việc kiểm soát đòn bẩy tài chính sẽ tác động đến hành vi của người mua. Những người có đủ khả năng tài chính vẫn có thể mua nhà, trong khi những người không đủ tiền nhưng vay để mua với kỳ vọng giá tăng và kiếm lời sẽ phải cân nhắc lại.

Thị trường sẽ có xu hướng hướng nhiều hơn tới nhóm người có nhu cầu thực thay vì những người tham gia với mục tiêu đầu cơ. “Cung, cầu và giá trên thị trường cũng sẽ thay đổi”, ông Cường nhận định.

Sự thay đổi này cũng diễn ra trong bối cảnh nguồn cung bất động sản được dự báo tăng lên khi nhiều dự án từng gặp vướng mắc được khởi động trở lại. Theo ông Cường, giai đoạn 2021 - 2025, số lượng dự án được triển khai còn hạn chế, trong khi việc cấp phép và phê duyệt dự án được thực hiện thận trọng. Trong vài năm tới, thị trường có thể chuyển sang trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng và người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Ông Chung cũng chia sẻ thêm, trước nguồn cung ngày càng lớn, mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược rõ ràng trong việc lựa chọn sản phẩm. Trong khi đó, khách hàng cũng ngày càng quan tâm đến giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.