Thị trường BĐS lúc đóng băng, lúc sốt bất thường, cần 'liều thuốc' mạnh hơn

Giá nhà “đứng lại ở mức cao”

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, có 14 dự án hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn (bằng 140% so với cùng kỳ); cấp phép mới cho 26 dự án với khoảng 15.800 căn (bằng 136% so với cùng kỳ); 59 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 19.700 (bằng 155% so với cùng kỳ); 994 dự án đang triển khai xây dựng với gần 400.000 căn hộ.

Lượng giao dịch BĐS thành công đạt 33.585 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ; 101.049 lô/nền. Các bộ ngành, địa phương đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 136/788 dự án BĐS.

Giá BĐS tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá nguồn cung BĐS vẫn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được được nhu cầu nhà ở của người dân.

“Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án”, ông Sinh nêu.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà họp với các bộ ngành, địa phương, doanh nghiệp

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ và mới vượt qua thời điểm khó khăn nhất. Tuy nhiên, giá nhà đang "đứng lại ở mức cao", chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Dự kiến, đến năm 2026-2027 mới có thêm nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường kiến nghị nghiên cứu bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số nhóm dự án cụ thể, hoặc khoanh vùng phạm vi áp dụng; thí điểm bỏ cấp phép xây dựng với các chủ đầu tư uy tín, công trình có đủ hồ sơ thiết kế đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, cảnh quan... và thực hiện hậu kiểm; phân loại công trình để áp dụng quản lý hậu kiểm

Ngoài ra, theo ông Cường, việc chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo thị trường BĐS đầy đủ, chính xác đã gây khó khăn trong xác định cung - cầu thực chất. Đơn cử, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) rất lớn, nhưng nhiều địa phương chưa xác định rõ mức độ thiếu - thừa ở các địa bàn khác nhau để có phương án điều tiết phù hợp, hoặc chậm triển khai các dự án NOXH do chưa rõ tín hiệu thị trường.

Thị trường BĐS cần những "liều thuốc" mạnh hơn

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng thị trường BĐS đang tồn tại nhiều vướng mắc kéo dài, "lúc thì đóng băng, lúc lại sốt nóng bất thường" dẫn tới biến động lớn về giá cả và gây ảnh hưởng dây chuyền tới tín dụng, tài chính.

Hiện nay thị trường vẫn còn nhiều dấu hiệu bất ổn. Nhiều nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng giá BĐS ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm. Đây là một thực trạng rất đáng lo ngại.

Phó thủ tướng cho rằng thị trường BĐS cần những "liều thuốc mạnh" và thực chất hơn. "Nếu vấn đề nằm ở đất đai thì phải xử lý đất đai; nếu là tín dụng thì phải xử lý tín dụng; nếu là thủ tục thì phải cải cách thủ tục cho thực chất, đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát để đảm bảo hoạt động kinh doanh BĐS đi đúng hướng", Phó thủ tướng nhấn mạnh.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu

Phó thủ tướng cũng yêu cầu các bộ rà soát toàn bộ quy trình liên quan đến phát triển nhà ở.

“Riêng đối với thủ tục đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài chính rà soát, đơn giản hóa các bước, bởi thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn, cắt được bước nào thì phải cắt và làm nghiêm túc. Thủ tục nào chưa cắt được thì chỉ rõ lý do và kiến nghị sửa đổi”, ông Hà nói.

Phó thủ tướng cũng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để đảm bảo minh bạch, công bằng, và làm cơ sở thực hiện chính sách thuế BĐS.

Song song với đó, thiết lập hệ thống dữ liệu quốc gia về cung - cầu nhà ở, BĐS, làm cơ sở dự báo và điều tiết thị trường khi có dấu hiệu lệch cung - cầu, giá bị đẩy lên bất thường thông qua quy hoạch.

"Không để tình trạng thiếu công khai, minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư đầu cơ, thổi giá, gây rối loạn thị trường. Nhà nước không thể để đất đai hoang hóa, dự án kéo dài không triển khai và cần có chế tài mạnh như thu hồi đất, tăng thuế", Phó thủ tướng nói.

Phó thủ tướng cũng yêu cầu đánh giá nợ xấu liên quan đến BĐS và có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng.

"Đơn cử, đối với doanh nghiệp BĐS không còn khả năng phục hồi thì cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án NOXH", ông Hà nêu.

Liên quan đến chính sách thuế BĐS, Phó thủ tướng cho rằng cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai. Việc này phải làm thấu đáo, tránh tình trạng đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.

Về phát triển NOXH, Phó thủ tướng yêu cầu các địa phương chủ động chuẩn bị quỹ đất phát triển NOXH, chứ không chỉ trông chờ vào 20% diện tích đất dành cho NOXH từ các dự án nhà ở thương mại.

"Nhiều dự án nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại xây xong nhưng không có người ở, không có thương hiệu, dẫn đến lãng phí. Chúng ta cần nghiên cứu để cho phép chuyển đổi các dự án này thành NOXH", Phó thủ tướng trao đổi.

Lam Thanh