Thị trường căn hộ chững lại, hơn 40% nguồn cung phải hoãn mở bán

Báo cáo của các Hội, Hiệp hội và trung tâm nghiên cứu bất động sản cho thấy, thị trường căn hộ trong quý III/2026 đang trầm lắng, khi tỷ lệ giao dịch giảm mạnh.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, tại Hà Nội, nguồn cung mở mới quý III đạt khoảng 2.200 căn, giảm 77% so với quý trước và giảm 74% so với năm ngoái. Đây là mức thấp nhất kể từ quý III/2023.

Tại TP HCM, nguồn cung mở mới quý III đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% so với quý trước và giảm 54% so với năm ngoái, thấp nhất kể từ quý II/2025.

Đơn vị này giải thích, hoạt động mở bán chững lại do yếu tố mùa vụ (tháng Ngâu) và sức cầu đang suy yếu, khiến một số chủ đầu tư tiếp tục kéo dài giai đoạn giữ chỗ, khảo sát nhu cầu thay vì chính thức mở bán theo kế hoạch.

Thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2026 ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Ảnh minh họa/VV

Lượng nguồn cung dời lịch mở bán chiếm trên 40% tổng nguồn cung dự kiến ra hàng trong quý III, cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn thời điểm mở bán và ưu tiên kiểm chứng sức cầu trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Cũng theo đơn vị này, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý III tại Hà Nội và TP HCM cùng giảm mạnh, lần lượt đạt khoảng 1.700 căn và 1.600 căn.

Nguyên nhân sụt giảm do mặt bằng giá tại khu vực trung tâm tiếp tục neo cao, trong khi nguồn cung có mức giá dễ tiếp cận hơn tại vùng ven còn hạn chế ở Hà Nội hoặc đã tăng lên quanh 60 triệu đồng/m2 tại TP HCM, làm gia tăng khoảng cách so với khả năng chi trả của người mua và kéo dài thời gian ra quyết định.

Dù thanh khoản suy giảm, một số dự án vẫn duy trì tốc độ bán nhờ uy tín chủ đầu tư, giá bán phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện và chính sách bán hàng cạnh tranh.

Tại chương trình VIP Coffee Talk mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn chia sẻ, khảo sát quý III vừa qua của đơn vị ghi nhận có đến khoảng 48% môi giới phân khúc chung cư cho biết giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước, 31% ghi nhận mức giảm từ 10% – 50%.

“Diễn biến này phản ánh sức hấp thụ đã suy yếu đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng và nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh lại kế hoạch mở bán”, ông cho hay.

Theo ông Tuấn, tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án hiện chỉ đạt khoảng 50% – 60%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 80% trong giai đoạn thị trường thuận lợi. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì thanh khoản, nhưng nhìn chung toàn thị trường đang chịu sức ép lớn từ chi phí vay vốn và nguồn cung mới sở hữu mặt bằng giá cao.

Đánh giá về giải pháp vượt khó cho thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thách thức lớn của các chủ đầu tư hiện nay là phải chuyển hướng chiến lược từ nhóm khách hàng đầu tư sang người mua có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, nhóm khách hàng này thường hạn chế về vốn tích lũy, ngay cả khi đủ khả năng mua nhà, không phải ai cũng đáp ứng điều kiện vay ngân hàng hoặc chấp nhận được mức lãi suất hiện tại.

“Do đó, các chính sách như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay, giảm số tiền thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán và chiết khấu có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận thêm khách hàng. Dù vậy, hiệu quả phụ thuộc vào việc các ưu đãi có thực sự phù hợp với khả năng tài chính của người mua hay không”, ông Tuấn nhấn mạnh.