Thị trường căn hộ TP HCM: Phân khúc siêu sang tiệm cận 470 triệu đồng/m2, dòng tiền hướng về vùng phụ cận

Giá căn hộ siêu sang tiệm cận 470 triệu đồng/m2, dự án hàng hiệu chạm ngưỡng một tỷ đồng

Theo số liệu từ Avison Young Việt Nam trong quý II/2026, giá bán sơ cấp bình quân của phân khúc căn hộ siêu sang tại TP HCM đã tiệm cận mức 18.000 USD/m2, tương đương gần 470 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp hai lần phân khúc hạng sang nói chung (trên 8.000 USD/m2, tương đương trên 200 triệu đồng/m2) và cao gấp 3 đến 5 lần giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm vốn dao động trong khoảng 3.500 đến 5.900 USD/m2 (từ 91 đến 155 triệu đồng/m2).

Tại diễn đàn bất động sản gần đây, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho biết mức giá tại khu vực lõi trung tâm thành phố hiện dao động từ 200 đến 500 triệu đồng/m2, trong đó có dự án gần khu vực chợ Bến Thành ghi nhận mức giá xấp xỉ một tỷ đồng/m2. Dữ liệu từ Savills Global Residential Development chỉ ra Việt Nam đang đứng thứ tư thế giới về quy mô thị trường bất động sản hàng hiệu (Branded Residence) xét theo tổng nguồn cung hiện hữu và dự án đang triển khai. Phân khúc này tập trung phục vụ nhóm khách hàng siêu giàu (UHNWI), nhóm đối tượng được Knight Frank dự báo sẽ tăng trưởng 59% về số lượng cá nhân sở hữu tài sản trên 30 triệu USD tại Việt Nam trong giai đoạn 5 năm tới.

Dòng tiền dịch chuyển sang các thị trường phụ cận, kỳ vọng 30.000 căn hộ mới mỗi năm từ năm 2027

Mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm khiến các nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực phát triển hạ tầng liên vùng. Báo cáo của Avison Young ghi nhận giá sơ cấp bình quân tại Bình Dương dao động ở mức 2.000 đến 2.900 USD/m2 (tương đương 52 đến 75 triệu đồng/m2), trong khi khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức 1.800 đến 5.200 USD/m2 (tương đương 47 đến 135 triệu đồng/m2). Dù vậy, các chuyên gia nhận định tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định và mức định giá phù hợp hơn vẫn khiến một bộ phận người mua trì hoãn việc giải ngân.

Trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP HCM dự kiến ghi nhận nguồn cung hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) dọc các tuyến metro cùng tiến độ hoàn thiện của đường Vành đai 3 được dự báo sẽ gia tăng tỷ trọng của phân khúc căn hộ trung cấp từ năm 2027. Đây được xác định là nguồn cung chủ đạo đáp ứng trực tiếp nhu cầu nhà ở thực của người lao động có thu nhập trung bình trước tình trạng khan hiếm quỹ đất và áp lực giá tại khu vực nội đô.