Dòng tiền bất động sản rời vùng lõi, tìm những 'trung tâm mới'

Nếu trước đây khoảng cách từ một dự án đến quận 1 hay chợ Bến Thành thường được quy đổi bằng số kilomet để định giá, thì hiện nay câu hỏi được nhà đầu tư quan tâm hơn là: mất bao lâu để đến đó?

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và những trục giao thông liên vùng từng bước hoàn thiện, thời gian kết nối giữa các khu vực sẽ được rút ngắn đáng kể. Khi đó, ranh giới đô thị không còn đơn thuần được đo bằng khoảng cách địa lý.

Một khu vực có thể nằm xa trung tâm về mặt địa lý nhưng nhờ kết nối thuận tiện, thời gian di chuyển ngắn lại trở nên hấp dẫn hơn nơi gần trung tâm nhưng thường xuyên đối mặt với ùn tắc.

"Hạ tầng vì thế không chỉ mở đường cho dòng xe, mà còn mở rộng biên độ của đô thị, tái định hình giá trị bất động sản và kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn", ông Bình nhấn mạnh tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land. Ảnh: BTC

Khi dòng tiền chuyển trục theo 'logic vùng'

Sự thay đổi về cách nhìn vị trí cũng đang kéo theo một cách tiếp cận mới với dòng tiền bất động sản tại TP.HCM. Theo ông Bình, thay vì chỉ xoay quanh khu vực trung tâm hiện hữu, nhà đầu tư ngày càng nhìn thị trường theo “logic vùng” - nơi giá trị được hình thành từ mối liên kết giữa đô thị, hạ tầng, việc làm và các cực phát triển.

Đây không đơn thuần là sự dịch chuyển vốn từ khu vực này sang khu vực khác, mà là quá trình phân bổ lại nguồn lực theo tầm nhìn dài hạn. Bởi lẽ, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá đã ở mức cao, dư địa tăng trưởng tại các khu vực lõi thu hẹp, dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi còn dư địa phát triển và được hưởng lợi từ các công trình hạ tầng lớn.

Thực tế, theo số liệu của Đông Tây Land, bất động sản tại lõi trung tâm TP.HCM hiện có giá khoảng 200 - 500 triệu đồng/m2. Tại những vị trí đặc biệt đắt giá quanh chợ Bến Thành, giá bán của một số dự án cao cấp thậm chí có thể chạm 1 tỷ đồng/m². Mặt bằng giá này phần nào phản ánh độ khan hiếm của quỹ đất trung tâm, đồng thời cho thấy mức kỳ vọng rất lớn của chủ đầu tư vào giá trị vị trí và thương hiệu. Nhưng ở chiều ngược lại, nó cũng đang đẩy thị trường lõi vào một cuộc chơi ngày càng thu hẹp về nhóm khách hàng.

Khi giá căn hộ đã lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, khả năng tiếp cận của phần đông người mua ở thực và nhà đầu tư phổ thông bị giới hạn đáng kể. Dòng tiền vì thế buộc phải tìm những tọa độ mới, nơi mặt bằng giá còn hợp lý nhưng vẫn có dư địa tăng trưởng.

"Đó cũng là lúc vùng ven và các đô thị vệ tinh không còn là lựa chọn thay thế, mà trở thành một phần quan trọng của bản đồ đầu tư mới", ông đánh giá.

Tuy nhiên, ông Bình lưu ý, hạ tầng giao thông chỉ là điều kiện cần, chưa phải “tấm vé” bảo đảm thành công cho một dự án.

Thực tế thị trường từng có không ít dự án nằm sát cao tốc, metro hay sân bay nhưng vẫn rơi vào cảnh thưa vắng. Một tuyến đường mới có thể rút ngắn thời gian di chuyển, nhưng không thể tự tạo ra cư dân, việc làm hay sức sống đô thị.

Nói cách khác, hạ tầng có thể kích hoạt giá trị, nhưng chính nội lực của dự án mới quyết định giá trị ấy có được duy trì và gia tăng hay không. Bởi lẽ, một dự án nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, tiện ích, dịch vụ và năng lực vận hành sẽ khó tránh khỏi cảnh “đô thị trên giấy”, dù bên ngoài đã được bao quanh bởi những tuyến giao thông hiện đại.

“Điều kiện đủ để một dự án thành công là năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, hệ thống tiện ích dịch vụ đi kèm và khả năng hình thành một cộng đồng cư dân đông đúc”, ông Bình nhấn mạnh.

Theo ông, phần lớn nguồn cung mới trên thị trường đang bám theo các trục giao thông huyết mạch, những tuyến đường mới mở hoặc mô hình đô thị sân bay. Tuy nhiên, mở đường chỉ mới là bước đầu, muốn hình thành một đô thị sống được, hạ tầng kỹ thuật phải đi cùng hạ tầng xã hội, dịch vụ và cộng đồng cư dân.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EximRS. Ảnh: BTC

Góp thêm góc nhìn từ thực tiễn thị trường, bà Trần Thị Cẩm Tú, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EximRS, cho rằng bất động sản phía Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, hình thành một không gian đô thị mới với quy mô và sức liên kết chưa từng có.

Theo bà Tú, khi ranh giới hành chính dần mất vai trò như một “đường biên” của dòng vốn, nhà đầu tư cũng thay đổi cách nhìn thị trường. Thay vì bó hẹp trong từng địa phương, họ bắt đầu tư duy theo “logic vùng”, quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối, dư địa phát triển và mối liên kết giữa các cực kinh tế.

Tuy nhiên, bà Tú cũng nhấn mạnh, dù không gian đầu tư mở rộng, nhưng điều đó không có nghĩa người mua sẽ dễ xuống tiền hơn. Trái lại, tiêu chuẩn lựa chọn đang được nâng lên, với trọng tâm là pháp lý, khả năng khai thác và giá trị thực của sản phẩm.

Theo bà Tú, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có thể cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định đang ngày càng được ưu tiên. Khi dòng tiền đầu cơ không còn dễ dàng như trước, khả năng tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền thật trở thành yếu tố then chốt quyết định sức hấp dẫn cũng như thanh khoản của một dự án.

Để khơi thông giao dịch, bà Tú cho rằng doanh nghiệp cần thay đổi cách tiếp cận ngay từ khâu định giá. Sản phẩm cần được đưa ra thị trường với mức giá tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, thay vì neo giá cao rồi dùng chiết khấu, khuyến mãi để tạo cảm giác hấp dẫn.

Cùng với đó, các chủ đầu tư cần thiết kế giải pháp tài chính phù hợp, giúp giảm áp lực vốn và kéo dài “sức chịu đựng” dòng tiền cho người mua.

"Trong một thị trường ngày càng tỉnh táo, khuyến mãi có thể kéo khách đến, nhưng giá trị thực mới giữ được giao dịch. Khi dòng tiền chuyển sang tư duy 'logic vùng', những dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, khả năng khai thác tốt và được đặt trong một hệ sinh thái đô thị thực chất sẽ có nhiều cơ hội chiếm lợi thế trong chu kỳ mới", bà Tú nhấn mạnh.

Ranh giới đô thị không còn bị giới hạn bởi khoảng cách địa lý thuần túy. Một khu vực cách xa trung tâm nhưng có kết nối giao thông tốc độ cao hoàn toàn có thể trở nên hấp dẫn hơn một địa điểm cận lõi nhưng thường xuyên ùn tắc.

Ông Nguyễn Thái Bình

Tổng giám đốc Đông Tây Land

Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định, sự khắt khe của người mua trong chu kỳ mới đang thể hiện ngày càng rõ khi giá và vị trí không còn đủ để thuyết phục họ xuống tiền. Thay vào đó, người mua đánh giá toàn diện hơn từ chất lượng dự án, hệ tiện ích đến năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Khảo sát từ đơn vị này cho thấy, 60% người mua đặc biệt quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực thực hiện của chủ đầu tư, trong khi 27% đặt nặng chất lượng hệ thống tiện ích xung quanh dự án.

"Khi chấp nhận rời xa khu vực trung tâm, người mua cũng đòi hỏi một 'phần bù' xứng đáng: một môi trường sống đồng bộ, tiện ích đầy đủ và đủ khả năng đáp ứng những nhu cầu thiết yếu trong đời sống hằng ngày", ông Tuấn đánh giá.

Đáng chú ý, có tới 90% khách hàng sẵn sàng trả cao hơn cho những dự án nằm gần ga metro hoặc các tuyến vành đai huyết mạch. Đây là tín hiệu cho thấy hạ tầng đang ngày càng trở thành một biến số trực tiếp trong bài toán định giá bất động sản.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, bám hạ tầng không đồng nghĩa với có giá trị. Một dự án chỉ thực sự có sức hút khi giao thông thuận tiện được cộng hưởng với chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ và một cộng đồng cư dân đủ lớn để tạo nên sức sống đô thị.

Ba mũi nhọn để mở dư địa tăng trưởng

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay thanh khoản bất động sản đang chững lại trên diện rộng, trong đó một số thị trường ghi nhận mức sụt giảm đáng kể.

Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, một năm trước, nhiều dự án mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ 80% - 90%, thậm chí có dự án gần như bán hết ngay trong ngày. Nhưng trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới 50%.

“Sự đảo chiều diễn ra khá rõ, dù nền kinh tế vẫn duy trì đà tăng trưởng”, ông Đính nhận định. Theo ông, đây là nghịch lý đáng chú ý của thị trường hiện nay: kinh tế đi lên nhưng sức mua nhà ở không tăng tương ứng.

Theo ông Đính, nguyên nhân không nằm ở quy mô nguồn cung mà ở sự thay đổi của lực cầu. Nhu cầu bất động sản vẫn tăng cùng quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, người mua ngày càng thận trọng, tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thể cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định.

“Lực cầu đang bị ‘thuần hóa’ mạnh mẽ và có tính chọn lọc rất cao. Sự biến mất của dòng vốn đầu cơ là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường sụt giảm”, ông Đính nói.

Tại phía Nam, mặt bằng giá bất động sản đang có xu hướng đi ngang. Giá căn hộ bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², mức được ông Đính đánh giá là khá cao so với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, dù thị trường đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn khó khăn cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Trong bức tranh này, khu vực phía Đông và Đông Bắc TP.HCM nổi lên như một điểm sáng khi có nguồn cung căn hộ tương đối dồi dào, giá khoảng 55 - 60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m². Đây là khoảng giá dễ tiếp cận hơn, mở thêm cơ hội cho nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: BTC

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, giá nhà chỉ là một phần của bài toán, doanh nghiệp còn chịu sức ép từ dòng tiền và chi phí vốn. Việc lãi suất tăng khiến chi phí vay vốn nặng hơn, tác động đồng thời đến cả chủ đầu tư lẫn người mua. Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã làm việc với hệ thống ngân hàng để tìm giải pháp giảm lãi suất cho vay, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận vốn và hỗ trợ sức cầu.

Dù vậy, để thị trường vượt qua giai đoạn chuyển tiếp, theo ông, cần tập trung vào ba nhóm giải pháp.

Thứ nhất, tăng tốc hạ tầng, hình thành đô thị đa cực. Theo ông, hạ tầng giao thông liên vùng là chìa khóa mở rộng không gian phát triển của TP.HCM. Vì thế, cần đẩy nhanh các dự án vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc hướng tâm, cao tốc liên vùng và những trục kết nối với sân bay quốc tế Long Thành.

Khi mạng lưới này hoàn thiện, thời gian di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn, tạo điều kiện để dân cư và dòng vốn dịch chuyển từ khu vực nội đô chật hẹp sang các đô thị vệ tinh.

Thứ hai, tháo gỡ pháp lý, đa dạng hóa giải pháp tài chính. Theo ông, việc xử lý nhanh các vướng mắc pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí và sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Cùng với đó, chủ đầu tư cần phối hợp với ngân hàng để thiết kế các giải pháp tài chính phù hợp hơn, từ hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán đến giảm chi phí vốn cho người mua.

Thứ ba, tái cấu trúc sản phẩm theo nhu cầu thực. Thay vì tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, ông Đính cho rằng doanh nghiệp cần điều chỉnh biên lợi nhuận, phát triển sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp. Đây không chỉ là câu chuyện giúp người dân dễ mua nhà hơn, mà còn là bài toán dòng tiền của doanh nghiệp.

"Sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực thường có thanh khoản tốt hơn, giúp chủ đầu tư rút ngắn vòng quay vốn và thị trường sớm tìm lại điểm cân bằng", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh bài toán giá, ông Đính cho rằng doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách phát triển dự án. Bởi, cuộc đua trong chu kỳ mới không còn đơn thuần là bán được bao nhiêu sản phẩm, mà phải hướng đến chất lượng công trình, thiết kế xanh, vật liệu thân thiện môi trường và năng lực vận hành sau bàn giao.

“Trong chu kỳ mới, khách hàng không đánh giá dự án chỉ tại thời điểm mua. Họ quan tâm đến trải nghiệm thực tế, chất lượng tiện ích, khả năng vận hành và dòng tiền có thể tạo ra sau đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc nhìn thực chiến, ông Nguyễn Thái Bình cho rằng điểm khác biệt của chu kỳ bất động sản mới nằm ở cách nhìn về vùng ven. Đây không còn đơn thuần là phần nối dài của đô thị lõi, mà có thể trở thành những trung tâm phát triển mới.

Theo ông, khi một khu vực hội đủ giao thông thuận tiện, việc làm, thương mại, trường học, y tế và không gian sống chất lượng, nơi đó có đủ điều kiện để hình thành một cực đô thị riêng.

Khi ấy, cư dân không còn phải mất hàng chục kilomet mỗi ngày để vào trung tâm làm việc, mua sắm hay giải trí. Vùng ven dần hình thành đời sống kinh tế, dịch vụ và cộng đồng riêng, qua đó giảm áp lực lên khu vực nội đô.

“Đây cũng là hướng đi phù hợp với bài toán giãn dân của TP.HCM khi không gian đô thị ngày càng mở rộng”, ông Bình đánh giá.

Từ đó, thị trường cũng đang chuyển từ những dự án đơn lẻ sang các đại đô thị tích hợp - nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu trong cùng một không gian.

Sự thay đổi này cũng làm khác đi cách thị trường định giá bất động sản. Một dự án không còn chỉ được xem xét qua khoảng cách đến trung tâm hay mức độ gần một tuyến đường lớn, mà quan trọng hơn là khả năng biến một khu đất thành một đô thị có sức sống. Bởi theo ông, thiết kế đẹp hay nằm gần hạ tầng có thể tạo lợi thế ban đầu, nhưng để giá trị được duy trì trong dài hạn, dự án phải có quy hoạch đồng bộ, chất lượng xây dựng, hệ tiện ích đủ tốt, cộng đồng cư dân và năng lực vận hành sau bàn giao.

"Vì vậy, cơ hội của bất động sản phía Nam trong chu kỳ mới có thể không nằm ở những nơi gần trung tâm nhất, mà ở những vùng đất đủ tiềm năng để trở thành trung tâm tiếp theo", ông nói thêm.