Thị trường nặng tính 'cô đặc', nguồn cung nhà ở nửa cuối năm có sáng?

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing ghi nhận thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Nguồn cung mở mới có quý thứ 5 tăng liên tiếp, trong đó quý vừa qua tăng gấp 3,6 lần cùng kỳ năm 2023 (khoảng 1.100 căn).

Thị trường “cô đặc”

Đáng nói, một thông số gây chú ý trong báo cáo của OneHousing là trong quý vừa qua, có tới 80% số căn hộ bán ra trên toàn thị trường Hà Nội tập trung tại hai đại đô thị lớn phía Đông và Tây là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, tầm giá trên 65 triệu đồng/m2.

Kết quả trên cho thấy thị trường nhà ở đang nặng tính “cô đặc” khi nguồn cung chỉ tập trung vào một số ít dự án của các chủ đầu tư giàu tiềm lực. Và thực tế cũng chỉ ra trong 2 quý đầu năm 2024, không có quá nhiều doanh nghiệp bung hàng mới, các sản phẩm chủ yếu đến từ các dự án cũ hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo.

Thị trường nhà ở đang nặng tính "cô đặc" khi nguồn cung chỉ đến từ số ít dự án thuộc các chủ đầu tư lớn.

Tương tự, tại TP.HCM, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong quý vừa qua chỉ có một dự án nhà ở thương mại được "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư" với diện tích 3.647m2 và cũng chỉ có một dự án cũ đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Ngoài ra, thị trường không ghi nhận dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

"Trong năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao. Tình trạng lệch pha giữa nhà ở cao cấp với nhà ở vừa túi tiền vẫn rất đáng lo ngại”, ông Châu nhận định.

Những con số thống kê và nhận định của chuyên gia phần nào đó lý giải cho tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường nửa đầu năm 2024. Việc tìm kiếm một dự án phù hợp với người dân tại Hà Nội và TP.HCM vẫn như “tìm hoa trong gương, mò trăng đáy nước”.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Trần Định, một môi giới “thổ địa” ở khu Đông TP.HCM, cho hay kể từ cuối năm 2023 đến nay, lượng khách tìm kiếm căn hộ ở Sài Gòn và vùng ven ngày càng tăng, có tuần cao điểm, anh dẫn gần hai chục lượt khách đi xem nhà, nhưng chủ yếu là các dự án cũ.

Có cửa sáng vào cuối năm?

“Khách giờ đi xem nhà chủ yếu là các dự án cũ, một phần vì giá thành hợp lý hơn, một phần là do nguồn cung dự án mới hiện tại rất ít. Có một số dự án mới, nhưng vì thủ tục pháp lý còn mù mờ, giá lại quá cao nên ít khách dám nhảy vào. Vị khách gần nhất của tôi phải mất gần 8 tháng mới tìm được căn nhà ưng ý về giá, nhưng cũng phải chấp nhận chờ sổ hồng”, anh Định tiết lộ.

Đáng chú ý, theo anh Định, phân khúc căn hộ có giá 2-4 tỷ đồng và có pháp lý đầy đủ đang được nhiều khách mua ở thực săn đón, cung ít cầu nhiều nên chủ nhà cũng đã rục rịch tăng giá thêm 100-300 triệu đồng. Từ thế đi tìm khách, nhiều chủ nhà hiện “quay xe” chờ sóng mới.

Giữa tình cảnh thị trường nặng tính “cô đặc” như vậy, câu hỏi đặt ra là nguồn cung nhà ở nói chung, hay phân khúc căn hộ, trong nửa cuối năm liệu có khả quan hơn?

Câu trả lời, theo kết quả của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, là có cải thiện nhưng sẽ khó bứt phá. Có cải thiện là bởi loạt chủ đầu tư lớn như Danh Khôi, Phát Đạt, Bcons… thông báo sẽ tung ra các dự án mới. Tuy nhiên, khó bứt phá cũng bởi, không ít ông lớn như Hưng Thịnh, Novaland, Vạn Phúc… không có kế hoạch mở bán.

Cụ thể, trong quý III tới, Phát Đạt sẽ chính thức giới thiệu ra thị trường Dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 (Bình Dương); Bcons cũng thông báo sẽ ra mắt dự án mang tên Bcons Avenue tại TP. Dĩ An (Bình Dương); Prodezi Long An cho biết, sẽ chính thức mở bán hơn 400 căn nhà phố, biệt thự tại dự án mang tên LA Home. Dự án này có diện tích hơn 100 ha, tại huyện Bến Lức (tỉnh Long An).

Trong khi đó, Phú Đông Group chia sẻ, trong quý III tiếp tục mở bán đợt 2, Dự án Phú Đông SkyOne tại TP. Dĩ An. Dự án này xây dựng trên diện tích 6.000 m2, với 780 căn hộ chung cư có giá bán bình quân 31,5 triệu đồng/m2.

Một doanh nghiệp khác là Tập đoàn Khải Hoàn Land sẽ mở bán Dự án Khải Hoàn Prime tại huyện Nhà Bè (TP.HCM). Tương tự, Trần Anh Group, Gamuda land, PiGroup… cũng tiếp tục mở bán sản phẩm trong quý III/2024.

Ngược lại, Novaland cho biết trong quý III sẽ không tổ chức bán hàng tại các dự án cũ, đồng thời cũng không phát triển dự án mới. Thay vào đó, doanh nghiệp tập trung vào hoàn thiện các dự án Aqua City và Novaworld Phan Thiết để bàn giao cho khách hàng; Hưng Thịnh cũng không mở bán dự án mới trong quý III, mà tái khởi động xây dựng các dự án đã bán hàng cho khách hàng trước đó.

Nhìn nhận về thị trường trong thời gian tới, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, đánh giá quý III sẽ là thời điểm các chủ đầu tư bắt đầu triển khai giới thiệu, mở bán dự án mới nhằm kịp hoàn thành các kế hoạch kinh doanh năm 2024 và bắt nhịp phục hồi của thị trường.

Theo đó, thị trường BĐS sẽ xuất hiện nhiều hơn các thương vụ hợp tác, liên kết trong hoạt động đầu tư dự án. Bên cạnh việc mở rộng hợp tác với các đơn vị môi giới để bán hàng, chủ đầu tư cũng sẽ xây dựng các chiến lược phát triển nhà ở thông qua thu gom quỹ đất, xin chủ trương triển khai dự án mới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định từ quý I đến hết quý III/2024 sẽ là thời điểm xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản.

Khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần được kiểm soát, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu, thị trường bất động sản sẽ cải thiện rõ nét hơn về thanh khoản và có thể trong nửa cuối năm 2024, bất động sản sẽ dần sôi động trở lại, bắt đầu cho chu kỳ hồi phục mạnh kể từ năm 2025.

Nhật Minh