Thị trường nhà ở đang dần 'đảo chiều'

Đầu năm gặp khó, cuối năm khởi sắc

Xét về tổng nguồn cung nhà ở mới và sức cầu trong năm 2023, các số liệu của CBRE đang cho thấy những tín hiệu không quá khả quan, nhất là ở giai đoạn đầu năm. Đáng chú ý, cả Hà Nội và TP.HCM đều có lượng hàng mở bán mới ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Số lượng các dự án mở bán mới trong năm 2023 vẫn còn tương đối hạn chế. Ảnh: Thanh Vũ

Cụ thể, thị trường Hà Nội có thêm gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm 2023, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022.

Trong khi đó, lượng nguồn cung tại TP.HCM lại có phần khiêm tốn hơn với khoảng 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới. Các con số trên đã giảm lần lượt 54% và 98% so với năm trước.

Theo lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến nguồn cung trở nên hạn chế như vậy.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính quyền các địa phương đã tích cực gỡ vướng cho hàng loạt dự án. Thậm chí, vào những tuần cuối cùng của năm 2023, UBND TP.HCM còn tranh thủ tháo gỡ vướng mắc thêm cho 3 dự án nhà ở trên địa bàn thành phố.

Những động thái quyết liệt trên đã góp phần khiến nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm 2023 có sự thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là tại thị trường chung cư Hà Nội, nơi đây ghi nhận mức tăng tới hơn 60% so với nửa đầu năm. Còn tại TP.HCM, lượng hàng trong nửa cuối năm cũng cải thiện nhẹ với mức tăng 11%.

Trong đó, các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố. Lượng hàng tại đây đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và gần 80% đối với TP.HCM.

Về tỷ lệ hấp thụ, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023. Con số này chỉ bằng một nửa so với năm 2022.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất huy động tuy đã giảm nhưng lãi vay vẫn ở mức cao. Khi hết thời hạn ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ rơi vào khoảng 8 - 13%/năm.

Dẫu vậy, tỷ lệ hấp thụ đã bắt đầu ghi nhận các tín hiệu khởi sắc hơn trong nửa cuối năm 2023. Đây là thời điểm các chủ đầu tư mạnh tay tung ra các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tặng vàng cho khách hàng, chiết khấu cao lên đến hơn 40%... Chỉ riêng trong hai quý cuối năm, số lượng nhà được bán đã tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại TP.HCM so với nửa đầu năm.

Xét trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố.

Tại TP.HCM, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung khó có sự bùng nổ. Điều này sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

"Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại. Trong khi đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết.

Sự đối lập trong diễn giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM

Theo báo cáo của CBRE, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM vẫn đang neo ở mức cao. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc tỷ trọng mở bán của phân khúc cao cấp vẫn đang chiếm vị trí áp đảo trong xuyên suốt năm 2023.

Chẳng hạn như tại Hà Nội, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm tới 75%. Thậm chí, tại TP.HCM, tỷ lệ này còn ở mức 84%.

Ở chiều hướng ngược lại, phân khúc trung cấp lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Thậm chí, phân khúc bình dân đã hoàn toàn biến mất ở Hà Nội và TP.HCM trong vài năm trở lại đây.

"Có thể thấy, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM của 3 năm về trước", bà Dương Thùy Dung, nhận định.

Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá tương đương với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020 - 2021.

Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và dừng lại quanh mức 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022.

Các căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội vẫn tăng giá trong quý IV/2023. Ảnh: Thanh Vũ

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau.

Giá bán tại Hà Nội trong quý IV/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Ngược lại, giá bán thứ cấp tại TP.HCM ở mức 45 triệu đồng/m2, giảm 5% so với năm 2022.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường căn hộ chung cư vẫn trong tương lai gần khó có thể giảm giá sâu trong 1 - 2 năm tới. Nguyên nhân là vì nguồn cung mới vẫn sẽ hạn chế, trong khi sức cầu lại ngày một tăng lên.

“Mặt bằng giá căn hộ sẽ trở nên ổn định hơn trong khoảng 3 - 5 tới. Đây là thời điểm các bộ luật mới dần thấm vào trong thị trường và chủ đầu tư lớn sẽ ồ ạt ra hàng”, ông Vũ Cương Quyết dự báo.

Thanh Vũ