Thị trường văn phòng cho thuê 'tiến hóa' trong xu hướng mới

Trong báo cáo thị trường bất động sản quí 2 của các đơn vị nghiên cứu đều nhấn mạnh rằng nhu cầu mở rộng, thuê mới văn phòng tăng cao. Nhu cầu này được thúc đẩy bởi số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng cao từ đầu năm, tuy vậy nguồn cung văn phòng đang rất hạn chế vì chưa thể hoàn thiện ngay sau khi dịch kết thúc. Điểm chung của các báo cáo này đều nhận định nguồn cung mới trên thị trường thời gian qua gần như không có, phân khúc hạng A, B ở khu vực trung tâm TPHCM lại càng khan hiếm hơn.

Nguồn cung chưa theo kịp tốc độ phục hồi

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam về thị trường bất động sản TPHCM cho thấy trong 2 quí vừa qua, mục đích mở rộng văn phòng chiếm 56% tổng lượng giao dịch, chủ yếu khách thuê nhắm đến khu Đông và Nam. Trong đó, đa số giao dịch từ các nhóm ngành phát triển phần mềm, bán lẻ, ngân hàng, logistics, thương mại điện tử, fintech.

Nguồn cung văn phòng chưa theo kịp tốc độ phục hồi kinh tế hậu Covid-19. Ảnh minh họa: DNCC

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh sự thiếu hụt nguồn cung tòa nhà hạng A, dù nhu cầu tăng cao do sự đổ về của nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Vị này cho biết các tập đoàn quốc tế gia nhập thị trường luôn yêu cầu một không gian chất lượng, tầm nhìn bao quát và vị trí trung tâm mang tầm khẳng định vị thế để thu hút khách hàng và nhân tài. Tuy nhiên, trong năm nay, ngoài những tòa nhà mới khai trương, chỉ có một số ít dự án khác dự kiến ra mắt như OfficeHaus, Cobi Towers…

Ở phân khúc văn phòng hạng B tình trạng khan nguồn cung cũng diễn ra tương tự. Kể từ đầu năm đến nay chỉ có 3 tòa nhà ở khu vực trung tâm được hoàn thiện và bắt đầu chào thuê là CMC Creative (quận 7), Pearl 5 (quận 3) và gần đây nhất là cao ốc Alpha Tower 1 (quận 3).

Chia sẻ với KTSG Online, ông Đào Văn Đang, Giám đốc Địa ốc Hoa Đào, chủ đầu tư dự án Alpha Tower 1, cho biết nhu cầu tìm kiếm văn phòng ở khu vực trung tâm là rất lớn bởi nền kinh tế đang phục hồi rất nhanh. Vị này dẫn chứng, riêng quí 1 vừa qua, TPHCM đã có thêm gần 8.500 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới. Nếu mỗi nhân viên của những doanh nghiệp này cần khoảng 8m2 để làm việc thì ít nhất đã phải cần đến 140.000m2 diện tích văn phòng. Đó là chưa kể làn sóng đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh cũng phát sinh nhiêu hơn nhu cầu thuê.

“Do nguồn cung khan hiếm nên từ khi chưa chính thức chào thuê, tỷ lệ đăng ký trước đã lấp đầy khoảng 60% tổng diện tích. Chúng tôi lập tức lên kế hoạch phát triển thêm mở rộng diện tích và phát triển dự án mới để đón làn sóng này. Nhưng rõ ràng sự tham gia của chúng tôi rất nhỏ nhoi so với nhu cầu của thị trường, cơ hội cho các chủ đầu tư khác còn rất lớn”, ông Đang cho hay.

Trong khi đó số liệu từ báo cáo của Savills cho thấy tổng diện tích văn phòng cho thuê ở TPHCM đã đạt 2,5 triệu m2, tương đương thị trường Hà Nội nhưng còn rất thấp so với mức 8-10 triệu m2 ở các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á.

Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills TPHCM, thị trường văn phòng cho thuê sẽ có độ trễ nhất định so với đà phục hồi kinh tế và khó đáp ứng nhu cầu tức thời của doanh nghiệp. Theo đó, các năm 2023-2024 sẽ bắt đầu có những dự án quy mô lớn hơn, đến 2025 thị trường đón nhận những tòa nhà hạng A ở trung tâm. Ước tính từ nay đến năm 2025 TPHCM sẽ chào đón 17 dự án văn phòng mới, nguồn cung tăng thêm 526.000 m2.

“Đến 2025 thị trường mới có thể được ‘giải thoát’ khỏi tình trạng khan hiếm nguồn cung này, với điều kiện các thủ tục cấp phép được đẩy nhanh và các chủ đầu tư kiểm soát được chi phí”, bà An cho hay.

Văn phòng sẽ tiến hóa, điều chỉnh khác trước đây

Đại dịch đã làm thay đổi xu hướng thuê mặt bằng của những khách thuê là công ty lớn, đa quốc gia. Do đó, chủ đầu tư những dự án văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành trong 3 năm tới cần nghiên cứu để có chiến lược phát triển phù hợp, đầu tư nhiều hơn các tính năng, yếu tố tích hợp liên quan đến môi trường, sức khỏe và an toàn không gian làm việc để thị trường phát triển bền vững.

Các công ty nghiên cứu thị trường văn phòng cho rằng không gian làm việc linh hoạt ngày càng trở nên phổ biến hơn trước và đang vào giai đoạn khởi sắc. Nguyên nhân là do không gian làm việc linh hoạt, đặc biệt là tiết kiệm tối đa chi phí đầu tư cơ sở vật chất ban đầu nên nhiều người đã chọn để khởi nghiệp hoặc lúc cần thu hẹp hoạt động kinh doanh…

Văn phòng linh hoạt đang trở thành xu hướng lựa chọn của nhiều doanh nghiệp. Ảnh minh họa: DNCC

Bà Từ Thị Hồng An cho rằng xu hướng văn phòng kết hợp (hybrid working) sẽ bùng nổ và duy trì bền vững. Theo đó, người lao động được linh hoạt lựa chọn làm việc trên văn phòng hay làm việc từ xa tùy tính chất công việc. Doanh nghiệp từ đó tiết kiệm chi phí vận hành, bên cạnh thúc đẩy tính tự do, sáng tạo của nhân viên.

“Với xu hướng này, doanh nghiệp có thể tìm kiếm một địa điểm văn phòng và biến đổi không gian đó thành văn phòng kết hợp, hoặc cải tạo văn phòng đang có thành văn phòng kết hợp. Savills chính là một ví dụ dễ thấy, với 180 nhân viên nhưng chỉ có 130 chỗ ngồi ở văn phòng, vậy mà chúng tôi vẫn có thể vận hành tốt”, bà An chia sẻ.

Còn các doanh nghiệp có nhiều bộ phận với lượng lớn nhân viên có thể đặt một trụ sở chính và mở nhiều văn phòng vệ tinh ở những vị trí phù hợp nhu cầu làm việc của người lao động. Bà cho biết một công ty công nghệ có văn phòng lớn ở TP Thủ Đức vẫn thường xuyên tìm kiếm các văn phòng vệ tinh quy mô nhỏ ở các khu vực khác.

Cùng quan điểm này, bà Trang Bùi, Tổng giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng mô hình làm việc linh hoạt đang giúp việc tuyển dụng nhân tài của nhiều doanh nghiệp trở nên dễ dàng hơn. Lúc này, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố quan trọng nhất đối với cả người lao động và người thuê. Những chi phí hỗ trợ nhà ở, xăng xe phát sinh nếu có đều được giảm đáng kể.

Không chỉ vậy, trong bối cảnh chi phí xăng dầu tăng cao và vẫn tồn tại nhiều nút thắt kẹt xe cao điểm ở các trung tâm văn phòng khu vực nội thành thì mô hình làm việc linh hoạt trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết.

“Dù nhiều khách hàng của chúng tôi ghi nhận năng suất lao động khi làm việc từ xa không giảm, song họ vẫn cho rằng về dài hạn, việc tăng cường làm việc từ xa sẽ ảnh hưởng năng suất, văn hóa doanh nghiệp cũng như hoạt động đổi mới và sáng tạo. Việc làm việc từ xa cũng khó khăn hơn nhiều đối với những nhân viên mới và ở cấp độ thấp, cần có thời gian tương tác hòa nhập vào cộng đồng trong công ty cũng như được hướng dẫn trực tiếp từ cấp trên”, bà Trang chia sẻ.

Đại diện của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm, mô hình làm việc nửa tuần ở văn phòng đang trở nên phổ biến hơn. Sự phức tạp do đại dịch toàn cầu mang lại đã đòi hỏi các nhân viên và tổ chức phải thích ứng để có thể giữ chân người lao động và khuyến khích họ quay lại văn phòng. Nơi làm việc của tương lai sẽ là một hệ sinh thái mang lại nhiều lựa chọn cho người lao động cả về loại không gian làm việc, thời gian làm việc đến các tiện ích xung quanh văn phòng.

V.Dũng