Thiếu nhà ở công nhân: 'Nút thắt' của công nghiệp hóa

Thiếu nhà, thừa áp lực sống

Chia sẻ tại Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. HCM (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 21/11, ông Jeong Ji Hoon - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) cho rằng, vấn đề này không phải vì Việt Nam thiếu nguồn lực, mà vì hạ tầng xã hội chưa được đặt đúng vị trí trong quy hoạch khu công nghiệp.

Nhà ở cho công nhân thiếu trầm trọng

Ông cho rằng lực lượng lao động tăng nhanh nhưng nhà ở, y tế, giáo dục lại không theo kịp. Điều này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa nơi làm việc và nơi ở của người lao động. “Khi công nhân không có nơi ở ổn định, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với biến động nhân sự, tỷ lệ nghỉ việc cao và chi phí tuyển dụng tăng mạnh. Về lâu dài, chính điều này làm suy yếu sức hấp dẫn của môi trường đầu tư”, ông Jeong Ji Hoon nhấn mạnh.

Điều đáng nói là dòng vốn chính sách lại không thể đi vào thực tiễn. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội sau hơn hai năm triển khai mới chỉ giải ngân khoảng 2%. Trong khi nhu cầu là rất lớn, hàng loạt dự án vẫn bị “kẹt” vì thủ tục kéo dài. Việc bố trí quỹ đất trong hoặc gần khu công nghiệp gặp khó do vướng quy hoạch. Hồ sơ pháp lý phải đi qua nhiều cơ quan, nhiều tầng nấc. Sự chồng chéo giữa các luật khiến cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý đều lúng túng.

Các chuyên gia nước ngoài cho rằng, nhà ở cho công nhân khó thu hút nhà đầu tư

Ông Nakagawa Motohisa - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP.HCM (JCCH) cũng cho rằng, nhà ở cho công nhân là lĩnh vực rất cần thiết, nhưng lợi nhuận đầu tư thấp và thời gian hoàn vốn dài nên khó thu hút đầu tư. Tuy nhiên, đây không phải là điều đáng ngại nhất mà chính sự thiếu ổn định của chính sách mưới là rào cản. Khi cùng một loại dự án nhưng mỗi địa phương hiểu và áp dụng quy định theo cách khác nhau, doanh nghiệp không thể tính toán được chi phí và rủi ro. Họ không dám bỏ vốn lớn cho những dự án mà tương lai bị phụ thuộc quá nhiều vào cách hiểu của cơ quan quản lý.

LS. Nguyễn Gia Huy Chương chỉ ra điểm then chốt: Mô hình nhà lưu trú công nhân hiện nay chủ yếu cho thuê, không hình thành quyền sở hữu cho người ở. Điều này khiến bài toán tài chính của dự án trở nên rất khó khăn. Nhà đầu tư phải bỏ ra số vốn lớn ngay từ đầu, nhưng dòng tiền thu về lại nhỏ giọt và kéo dài. Chưa kể, hoạt động của mô hình này phụ thuộc trực tiếp vào tình hình sản xuất và quan hệ lao động trong khu công nghiệp. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã bắt đầu thừa nhận loại hình này, nhưng vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể. Doanh nghiệp không rõ phải làm hồ sơ theo trình tự nào, nộp ở đâu, cơ quan nào là đơn vị quyết định cuối cùng.

Gỡ nghẽn chính sách, khơi thông dòng vốn

Thực tế cho thấy, nếu chỉ trông chờ vào ngân sách Nhà nước, rất khó giải quyết được bài toán này. Cách tiếp cận phù hợp hơn là tạo điều kiện để nguồn vốn tư nhân tham gia. Tuy nhiên, ông Jeong Ji Hoon cho rằng, điều quan trọng nhất doanh nghiệp quan tâm là xây dựng một khung pháp lý minh bạch, ổn định và có thể dự đoán được, quyền lợi của mình được bảo vệ. Ông cũng nhấn mạnh vai trò của mô hình đối tác công – tư (PPP) và chuyển đổi số trong quản lý dự án, vì khi quy trình được số hóa và minh bạch, khả năng phát sinh cơ chế “xin -cho” sẽ giảm đi rõ rệt.

Toàn cảnh Diễn đàn

Nhưng khung chính sách dù tốt đến đâu cũng sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu tính thống nhất trong thực thi. Điều này được ông Nakagawa Motohisa nhấn mạnh khi cho rằng các sửa đổi luật gần đây chỉ thực sự có giá trị khi được áp dụng nhất quán giữa các địa phương.

Theo LS. Nguyễn Gia Huy Chương, cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết riêng cho mô hình nhà lưu trú công nhân. Theo ông, phải làm rõ từ quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, tiêu chuẩn hạ tầng, đến cách xác định giá thuê. Nếu không làm rõ, rủi ro sẽ luôn nằm về phía doanh nghiệp. Trong bối cảnh mở rộng địa giới hành chính tại các đô thị lớn, việc không xây dựng được khung giá thuê hợp lý có thể khiến dự án không thể vận hành được về mặt tài chính.

Góc nhìn khác, LS. Vũ Thị Quế cho rằng, ngoài mô hình nhà lưu trú trong khu công nghiệp, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội bên ngoài khu công nghiệp để cho công nhân thuê. Mô hình này phù hợp hơn với doanh nghiệp bất động sản và giúp giảm áp lực về quỹ đất trong khu công nghiệp. Tuy vậy, bà cũng cảnh báo rằng rủi ro của loại hình này trải dài từ khâu tiếp cận đất đai, giải quyết thủ tục hành chính, đến việc huy động vốn. Trong khi đó, mức lợi nhuận bị khống chế ở khoảng 10%, nên chỉ cần một khâu bị chậm lại, doanh nghiệp đã có thể chịu thiệt hại lớn. Theo bà, doanh nghiệp buộc phải quản trị rủi ro pháp lý ngay từ đầu và không thể làm theo kiểu “đánh nhanh rút gọn”.

Minh Hào