Thông suốt quá trình định giá đất

Định giá đất là vấn đề rất phức tạp.

Cởi nút thắt “định giá đất” cho doanh nghiệp…

Mặc dù tác động trong thực tiễn còn cần thêm thời gian đánh giá, nhưng lúc này, hiệu ứng của Nghị định 71/2024/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất vừa được Chính phủ ban hành bắt đầu lan tỏa khi nhiều địa phương đã bắt tay vào việc giải quyết các vướng mắc liên quan đến giá đất tồn tại bấy lâu nay.

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM - địa phương đang tồn đọng gần 200 hồ sơ ở khâu định giá đất cho hay, quy định mới đã làm rõ hơn cách áp dụng của các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư, tạo cơ sở cho các cấp chính quyền trong việc xây dựng giá đất và ban hành các quyết định xác định giá đất cho từng dự án.

“Có khu công nghiệp ở huyện Nhà Bè với diện tích lên đến cả trăm héc-ta nhưng khó thuê đơn vị tư vấn. Các sở, ngành cũng nỗ lực thuê đơn vị tư vấn nhưng trong quá trình thực hiện không đảm bảo thông tin đầu vào khiến việc định giá chậm trễ, gây ra nhiều hệ lụy.

Hay tại dự án Bệnh viện Chợ Rẫy cơ sở 2 tại huyện Bình Chánh, rất khó để xác định doanh thu bởi bệnh viện chưa hoạt động, dẫn đến khâu định giá đất gặp khó, tắc trong khâu thủ tục. Những trường hợp này khi áp dụng Nghị định 71/2024/NĐ-CP chỉ cần lấy bảng giá đất nhân với hệ số là xong, cái hay của quy định mới nằm ở đó”, ông Thắng nói.

Còn ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, đối với các dự án đã được giao đất nhiều năm nhưng còn vướng mắc, Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ “giao đất ở thời điểm nào thì xác định giá đất tại thời điểm đó” nên không có gì phải bàn thêm về thời điểm xác định giá đất.

“Vấn đề đặt ra là phương pháp nào để xác định tiền sử dụng đất, dự án được giao nhiều năm nhưng doanh nghiệp chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có phải nộp thêm không sẽ được Chính phủ quy định cụ thể trong nghị định chung về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sẽ ban hành trong thời gian tới”, ông Chính nói và cho biết thêm, nếu lỗi chậm nộp là do doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp tiền phạt chậm nộp. Còn nếu lỗi không phải của doanh nghiệp thì sẽ xác định mức thu thêm phù hợp và số tiền này được quy định tại dự thảo Nghị định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuẩn bị ban hành.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, Nghị định 71/2024/NĐ-CP cơ bản đã đáp ứng được những yêu cầu, đồng thời vừa có sự kế thừa, vừa có sự tiếp thu ý kiến đóng góp của các thành viên thị trường, nhất là đảm bảo giữ nguyên và làm rõ 4 phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư.

Trong văn bản mới đây góp ý cho dự thảo Nghị định quy định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Bởi lẽ, đại đa số các dự án phát triển, biến đổi, chuyển đổi mục đích các loại hình đất đai hiện nay đều phải tính toán theo phương pháp này với độ chính xác nhất có thể khi xác định giá đất (xét trên bình diện lý thuyết và thực tiễn).

Điều còn lại là việc áp dụng các luật này trong thực tế ra sao để thể hiện được đúng tinh thần từ khi bắt đầu có kế hoạch sửa luật là đảm bảo tính kế thừa, giải quyết những vướng mắc cũ nhưng không tạo khoảng trống mới, không phát sinh những phiền hà mới cho doanh nghiệp.

“Chi phí đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp ít nhiều sẽ tăng, nhưng về lâu dài được phản ánh đúng với tình trạng thực tế của đất trên nền tảng vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất, các yếu tố về cơ sở hạ tầng, pháp lý và một số yếu tố quan trọng khác. Ngoài ra, phương pháp định giá sẽ giải quyết được những bất cập trong Luật Đất đai 2013 về tình trạng ‘2 giá đất’ trước đây”, ông Lượng nói.

Cùng góc nhìn, bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng, bằng cách điều chỉnh giá đất theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách nhà nước.

Trong đó, việc đưa giá đất về sát giá trị thị trường phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Lúc này, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

… và cả Nhà nước

Theo Bộ Tài chính, giải ngân vốn đầu tư công của cả nước đến hết tháng 6/2024 mới đạt 196.669 tỷ đồng, bằng 29,39% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ giải ngân không những không tăng, mà còn có phần chững lại.

Trong đó, ách tắc giải phóng mặt bằng do thiếu cơ chế xác định giá đất và các đơn vị thẩm định giá đất không dám thực hiện xác định giá đất là một trong những nguyên nhân trọng yếu.

Do đó, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giúp đưa giá đất bồi thường sát hơn với giá thị trường, qua đó bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời giúp chính quyền địa phương thuận lợi hơn trong việc đàm phán với người dân.

Chẳng hạn, tại Bắc Ninh, đại diện Ban Phát triển đô thị tỉnh cho biết, những dự án đầu tư các tuyến đường tỉnh như ĐT.295C, ĐT.285B kết nối TP. Bắc Ninh qua các khu công nghiệp với Quốc lộ 3 mới; ĐT.277B kết nối với cầu Hà Bắc 2; các tuyến đường tỉnh đường Vành đai 4… dù Chính phủ cho phép kéo dài thời hạn giải ngân vốn đến hết năm 2024, nhưng địa phương cũng không chắc chắn là có thể giải ngân toàn bộ kế hoạch vốn.

Trước đó, tính từ lúc nhận được vốn Trung ương giao vào giữa năm 2023, Bắc Ninh đã dành 1 năm để chuẩn bị các thủ tục đầu tư, song vướng mắc chủ yếu vẫn nằm ở công tác giải phóng mặt bằng.

Đơn vị thi công mới nhận bàn giao gần 11 km trong tổng số 18,5 km đường dọc tuyến dự án do nhóm cần đền bù là khá lớn, nằm tại 2 huyện, với 9 xã và 25 thôn. Nhiều công trình thuộc dự án đi qua đất vườn của người dân có đơn giá bồi thường chỉ 70.000 đồng/m2, thấp hơn khá nhiều so với đất nông nghiệp, lại không có các khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề và ổn định đời sống, nên nhiều người dân không đồng thuận.

Ông Trần Quốc Phương - Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, quá trình triển khai thực tế khó tránh khỏi những tình huống phát sinh từ khâu giải phóng mặt bằng, va chạm trong các thủ tục đền bù cho người dân. Việc giải quyết tình huống phát sinh tại từng dự án phụ thuộc lớn vào sự nhạy bén và linh hoạt các chủ đầu tư và các ban quản lý dự án.

Chỉ cần vướng một vài hộ gia đình là có thể ảnh hưởng đến tiến độ của cả dự án, nếu không xử lý nhanh thì dự án sẽ bị đình trệ, ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân vốn đầu tư công.

Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, phương pháp định giá đất chỉ là một phần vấn đề và mỗi loại hình thửa đất sẽ cần các phương pháp định giá đất khác nhau. Ở đây là vấn đề tính chính xác trong việc định giá đất, nhưng điều này phụ thuộc vào yếu tố thời điểm mà chúng ta xác định và sát với “giá thị trường” vào thời điểm tính toán.

Việt Dương