Tiềm năng tăng trưởng dài hạn tại các đô thị đa trung tâm vệ tinh TP. Hồ Chí Minh

Một dự án giáp ranh TP. Hồ Chí Minh có tổng diện tích 148ha vừa được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường đầu quý IV/2025

Lực đẩy cho bất động sản Bình Dương và Long An

Trái với lượng căn hộ mới nhỏ giọt tại TP.Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở phía Nam đang đón lượng lớn sản phẩm ở các khu vực vệ tinh, từ căn hộ thương mại, nhà phố/biệt thự đến đất nền, với mức giá khá dễ tiếp cận. Long An dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng. Trong khi đó, Bình Dương chiếm ưu thế về lượng căn hộ mới mở bán và đất nền.

Bên cạnh nguồn cung đa dạng, khoảng cách giá giữa TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh cũng là động lực kích thích lực cầu. Đất nền tại TP. Hồ Chí Minh đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn trung bình từ 1,6 - 2,4 lần, trong khi nhà phố/biệt thự chênh lệch 1,2 - 7 lần.

Sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến cho các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.

Ngoài ra, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc và tuyến metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng lõi TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh.

Khi khả năng tiếp cận các khu vực ngày càng cải thiện, giá trị bất động sản càng tăng. Một mặt, điều đó thúc đẩy doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất mới và phát triển các sản phẩm vừa túi tiền. Mặt khác, khi chi phí sinh hoạt ở trung tâm càng đắt đỏ, người dân càng có xu hướng dịch chuyển nơi ở ra các khu vực vệ tinh.

Trong số các địa phương kề cận TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An là ba điểm sáng về tăng trưởng việc làm và thu hút lao động nhập cư. Một trong những yếu tố chính thúc đẩy sự dịch chuyển lao động này là năng lực thu hút vốn FDI ở các địa phương nói trên.

Năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0,68 triệu USD). Đặc biệt, đây cũng là nhóm dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng vốn FDI trong năm với Bình Dương tăng 20%, theo sau là Long An (17%) và Đồng Nai (8%). Cơ hội việc làm nhiều kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chủ yếu từ nhóm người lao động nhập cư cần an cư lạc nghiệp, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, người có thu nhập trung bình - thấp cần nhà ở xã hội hay nhà cho thuê dài hạn giá phải chăng.

Dự án La Home đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và được xem là điểm sáng của bất động sản khu Tây TP. Hồ Chí Minh khi được giao dịch khá tốt trên thị trường. Dự án đang được chủ đầu tư đẩy nhanh xây dựng tiện ích và các công trình xã hội. Ảnh: Kỳ Phương

Xu hướng cấu trúc đô thị đa trung tâm

Sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh (mới) có diện tích hơn 6.700 km², dân số vượt 14 triệu người. Do đó, nhu cầu nhà ở, vốn đã cao thì dự báo thời gian tới sẽ tiếp tục tăng.

Mỗi khu vực vệ tinh có lợi thế bất động sản riêng biệt. Bình Dương, nhờ lợi thế về dân số, quỹ đất và hạ tầng giao thông, có tiềm năng phát triển nhiều loại hình nhà ở: từ căn hộ thương mại, đất nền, đến nhà phố/biệt thự.

Bà Rịa - Vũng Tàu tận dụng thế mạnh du lịch và xu hướng đầu tư second-home để tiếp tục phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm condotel và nhà phố/biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong các khu đô thị biển.

Đồng Nai và Long An, nhờ có quỹ đất lớn và cảnh quan, thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng. Sự phân vai rõ nét này sẽ tạo nên một hệ sinh thái đô thị đa cực, bổ trợ cho TP. Hồ Chí Minh, cũng như đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và đầu tư.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) đều chi phối quyết định của nhà đầu tư. Nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.

Ông David Jackson cho rằng, Long An và Bình Dương là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Bà Rịa - Vũng Tàu giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP. Hồ Chí Minh mới.

Báo cáo bất động sản tháng 8/2025 của DKRA Group cho thấy, tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ có mức cao nhất lên đến gần 500 triệu đồng/m2, thấp nhất là 35 triệu đồng/m2. Còn đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, giá bán cao nhất neo ở mức 700 tỷ đồng/căn.

Dự án cao tầng ở Đồng Nai có giá bán thấp nhất 33 triệu đồng/m2, cao nhất 44 triệu đồng/m2. So với TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai, Tây Ninh được đánh giá có hệ thống bất động sản cao tầng còn hạn chế. Thế nhưng, trong vài năm qua, sự ồ ạt của các chủ đầu tư lớn làm cho bất động sản tại Long An (cũ) trở nên rất sôi động, giá bán chung cư cũng tăng cao, dao động từ 27 triệu - 57 triệu đồng/m2.

Kỳ Phương