Tiền dư thừa, nhà ở xã hội vẫn thiếu

Gói này cho vay mua, thuê, thuê mua, xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội, và giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) thực hiện. Nguồn vốn sẽ gồm 15.000 tỷ đồng từ nguồn phát hành trái phiếu Chính phủ, và 15.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác.

Có thể thấy, phát triển nhà ở xã hội (NoXH) luôn được Quốc hội và Chính phủ quan tâm và đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển, trong đó có cả chính sách hỗ trợ tín dụng NoXH. Đơn cử năm 2013, Chính phủ giao NHNN triển khai gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn với lãi suất tối đa 6%/năm, cho vay tối thiểu 10 năm với cá nhân và tối đa 5 năm với doanh nghiệp.

Năm 2022, triển khai Nghị quyết 11 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, NHNN đã giao NHCSXH huy động 15.000 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh để cho vay NoXH.

Năm 2023, theo chỉ đạo của Chính phủ, gói 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NoXH, nhà ở công nhân được 4 NH thương mại có vốn nhà nước (BIDV, VietinBank, Agribank, Vietcombank) triển khai. Mới đây, đã có thêm 4 NH cổ phần là TPBank, VPBank, MBBank và Techcombank đăng ký tham gia, với số tiền đăng ký là 5.000 tỷ đồng/mỗi NH. Gộp lại, tổng số vốn của gói tín dụng này hiện được nâng lên mức 140.000 tỷ đồng.

Như vậy tiền để cho vay NoXH thời điểm nào cũng dồi dào. Thế nhưng, đó chỉ mới là một phần của câu chuyện. Phần còn lại quan trọng hơn nhưng lại khó khăn hơn, đó là tiền có nhưng khả năng hấp thụ tiền này lại không có, giải ngân rất trầy trật. Gói 30.000 tỷ đồng trước đây trải qua nhiều khó khăn và đã phải gia hạn thêm thời gian mới được sử dụng hết gói.

Có 2 lý do nổi bật dẫn đến tiến độ giải ngân chậm là xác định đối tượng thu nhập thấp và chưa có nhiều sản phẩm NoXH, nhà ở thương mại giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2 để người dân lựa chọn ký hợp đồng mua và thỏa mãn điều kiện vay. Hiện nay cũng vậy đối với gói 120.000 tỷ đồng.

Sau hơn 14 tháng triển khai, 4 NHTM có vốn nhà nước mới giải ngân với số tiền là 1.344 tỷ đồng, bao gồm 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án và 49 tỷ đồng cho người mua nhà tại 5 dự án, tỷ lệ giải ngân mới đạt hơn 1% quy mô gói tín dụng.

Nguyên nhân không mới hơn, vẫn do quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân khó tiếp cận. Doanh nghiệp có sản phẩm nhà đi tìm đối tượng mua, phải xác định đúng đối tượng vì sợ cho vay sai. Đã vậy người mua hiện nay “chê” lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng cao, vì đây là gói vay thương mại, nên từ đó chưa mặn mà.

Bên cạnh đó vẫn là vấn đề nguồn cung hạn chế. NHNN cho biết, có địa phương chưa công bố danh mục dự án đủ điều kiện thụ hưởng chính sách hỗ trợ, dù Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị; có dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn, do đã hoàn thành hoặc đã vay vốn từ các nguồn khác. Rồi hàng loạt những dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… nên việc giải ngân không như mong đợi.

Với khó khăn về lãi suất ngành NH đang gỡ, khi trình Chính phủ về phương án ưu đãi lãi suất 5 năm đầu thấp hơn 3% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của 4 NHTM có vốn nhà nước, 5 năm tiếp theo sẽ thấp hơn từ 1-2%. Chẳng hạn gói 30.000 tỷ đồng như Thủ tướng đề nghị do NHCSXH thực hiện, lãi suất cho vay mua NoXH sẽ là 6,6%/năm như quy định hiện hành; mở thêm điều kiện để người dân được tiếp cận vốn ưu đãi mua NoXH theo Nghị định 100/2024 của Chính phủ. Song vấn đề còn lại là nguồn cung sẽ vẫn còn nan giải.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TPHCM hơn 3.700 căn NoXH. Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và TPHCM thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở.

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH