Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh

Kết quả phục hồi dần rõ nét

Trình bày Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, 6 tháng đầu năm 2024 thị trường vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc bất động sản, Phó Viện trưởng VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”.

Cụ thể, quý 2 nguồn cung Nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang bám sát tiến trình hồi phục.

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...

Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 06 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công. Gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

“Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.”, ông Chung nói.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM.

Tính đến quý 2, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2. So với kỳ gốc (quý 2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP.HCM.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý 2, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP.HCM.

Tuy nhiên, bà Phạm Miền nhận định, tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau. Theo đó, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Thị trường vắng bóng căn hộ bình dân

Theo dữ liệu từ báo cáo, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý 2. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án Nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ chung cư. Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý 2 cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Bắc, miền Trung cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

Nhà ở xã hội vẫn còn tình trạng vướng mắc không bán được

Thông tin về kết quả triển khai thực hiện dự án Nhà ở xã hội, ông Lê Đình Chung cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025.

Giao dịch phân khúc nhà ở xã hội đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp.

Bàn về phân khúc này, Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, “Nhu cầu nhà ở xã hội vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết khi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả về vật chất lẫn sức khỏe và tính mạng của người dân. Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, việc đẩy mạnh phát triển phân khúc này được coi là “chìa khóa quan trọng nhất” giúp khơi thông nguồn cung nhà ở giá bình dân.”

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cũng cho thấy, vẫn tồn tại tình trạng một số dự án nhà ở xã hội xây xong nhưng vướng mắc không bán được, khiến nhiều nhu cầu không được "khớp lệnh". Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến cả chủ đầu tư và người dân đều thiệt hại. Chính phủ, các cơ quan ban ngành cần có biện pháp hỗ trợ tích cực hơn, trực tiếp tới từng dự án cụ thể để có thể giải quyết một cách triệt để vấn đề này.

Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động”

Theo VARS tại thị trường bất động sản thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị,... Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt.

Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy. Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, trong những tháng vừa qua thị trường đã ghi nhận sự quay trở lại hoạt động của 1.577 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính từ đầu năm 2023 đến hết quý 2/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới.

Về tình hình hoạt động của Môi giới bất động sản các thị trường có tiến trình phục hồi tốt, có nhiều hơn dự án ra hàng ghi nhận số lượng sàn giao dịch, môi giớ gia nhập mới, trở lại hoạt động tăng cao. Ước tính tổng số lượng bằng khoảng 60% so với giai đoạn "đỉnh". Trong khi một số khu vực ghi nhận thêm sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động. Cá biệt có những nơi gần như không còn “bóng dáng môi giới bất động sản” như Lào Cai, Phú Yên…

VARs IRE cho rằng, nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Liên quan tới các bộ Luật có ảnh hưởng đến bất động sản sẽ có hiệu lực vào ngày 1/8 tới đây, VARS nhận định, các Luật này khi có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường sẽ bắt đầu "rục rịch" chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;…

Tuy nhiên, VARS lưu ý nguy cơ phát sinh “mâu thuẫn” nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và link được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Do đó, VARS kiến nghị, ngoài việc cần thực sự quyết tâm để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, "trải đường sẵn" để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.

Ngoài ra, để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới, VARS cho rằng, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các Hội nghị, Hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách. Đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện. Cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình "né tránh" gây chậm trễ trong việc thực hiện.

Cùng với đó, cơ quan quản lý cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ các chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời. Xác định rõ phương châm "không fix cứng, sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay".

Đặc biệt, cần quyết liệt trong việc giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội.a

H.A