Tín dụng bất động sản tăng tốc

Hơn 2 tuần sau buổi làm việc của Thường trực Chính phủ với các ngân hàng (NH) thương mại, trong đó yêu cầu các NH nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi để phát triển nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống, đang có hàng chục ngàn tỉ đồng được triển khai, chờ khách vay mua nhà.

Nhiều người muốn vay

Eximbank là NH mới nhất "nhập cuộc" ưu đãi cho khách hàng từ 22-35 tuổi vay mua nhà, với lãi suất ưu đãi từ 3,68%/năm và thời gian vay lên tới 40 năm. Trước đó, HDBank tung gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất từ 4,5%/năm và quy mô lên tới 30.000 tỉ đồng; LPBank tung 5.000 tỉ đồng cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất từ 3,88%/năm. Trong khi ACB là NH thương mại đầu tiên công bố cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất 5,5%/năm.

Một diễn biến đáng chú ý, các NH công bố trễ như Eximbank, HDBank lại đưa ra thời hạn vay rất dài, lên tới 40 - 50 năm, thay vì tối đa 30 - 35 năm như những NH trước. Thậm chí, HDBank, LPBank còn cho phép vay và giải ngân tối đa 100% nhu cầu vốn - nghĩa là người vay không cần bỏ ra đồng nào vẫn có thể mua được nhà. Động thái này cho thấy các NH đang tích cực hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng Chính phủ. Điều này được kỳ vọng sẽ là cú hích cho thị trường nhà phục hồi mạnh mẽ.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Từ Tiến Phát, Tổng Giám đốc ACB, cho biết chỉ sau hơn 2 tuần triển khai gói vay "Ngôi nhà đầu tiên", đã có hơn 800 khách hàng liên hệ qua các kênh của ACB để hỏi thông tin về gói vay - một con số khá bất ngờ. Khoảng 40% trong số này đăng ký vay và đang làm thủ tục hồ sơ, phê duyệt. "Nhiều hồ sơ đã được phê duyệt với tổng số tiền giải ngân cho vay từ gói ưu đãi mua nhà này hơn 172 tỉ đồng chỉ trong khoảng 2 tuần" - ông Phát nói.

Theo ghi nhận của phóng viên, ngay khi các gói tín dụng được các NH thương mại triển khai, nhiều người có nhu cầu vay mua nhà đã tìm hiểu thông tin, liên hệ hỏi về thủ tục vay vốn. Tuy nhiên, điều mà nhiều người băn khoăn nhất chính là lãi suất vay chỉ được ưu đãi trong một vài tháng đầu, sau đó sẽ thả nổi theo thị trường.

Theo Tổng Giám đốc ACB, chính sách ưu đãi trong thời gian đầu được các NH, trong đó có ACB, thông tin rõ ràng tới khách hàng. Theo đó, cùng với gói ưu đãi 5,5%/năm trong 3 tháng đầu, ACB còn có các gói lãi suất cố định 7%/năm cố định trong 24 tháng; 8,2%/năm cố định trong 36 tháng… "Lãi suất ưu đãi vay mua nhà dao động 5,5% - 8,5%/năm giúp người vay có nhiều sự lựa chọn cho phương án tài chính của mình.

Khảo sát của ACB cho thấy khách hàng thường chọn cố định lãi suất thời gian đầu từ 2 - 3 năm, khoảng 7% - 8,2%/năm là mức lãi suất phù hợp, thấp hơn so với lãi suất thông thường hiện từ 8% - 10%/năm. Nếu tính đủ, lãi suất huy động kỳ hạn dài của nhiều NH vào khoảng 5,5% - 6%/năm nên việc cho vay với lãi suất như trên là sự nỗ lực, cố gắng lớn" - ông Phát nói thêm.

Nhu cầu mua nhà của người trẻ, người thu nhập trung bình và thấp ở các đô thị lớn rất caoẢnh: LAM GIANG

Tính kỹ phương án trả nợ sau ưu đãi

Bà Đoàn Thái Thanh Thủy, Phó Giám đốc Khối NH bán lẻ SHB, cho biết ngoài mức lãi suất 3,99%/năm trong 3 tháng đầu, SHB cũng cung cấp nhiều phương án khác với các mức lãi suất ưu đãi trong 6, 12, 18, 24 tháng, giúp khách hàng cân đối tài chính và lựa chọn gói vay phù hợp nhất.

"Trong gói vay này, chúng tôi có phương án ưu đãi cố định lãi suất lên đến 5 năm. Sau thời gian này, những khách hàng có kế hoạch trả nợ phù hợp với dòng tiền hằng tháng và các khoản tiền về cuối năm thì dư nợ gốc chỉ còn khoảng 50% - 70% so với ban đầu, qua đó giảm tác động từ biến động lãi suất" - bà Thủy nói.

Ông Lương Nguyễn Minh Đăng, Giám đốc Khối NH bán lẻ Eximbank, phân tích với khoản vay 1 tỉ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán 6 - 7,5 triệu đồng/tháng. Với căn nhà trị giá 3 tỉ đồng, mức trả góp hằng tháng dao động 20 - 22 triệu đồng. Đặc biệt, đối với khách hàng mua nhà 5 tỉ đồng, Eximbank hỗ trợ phương án vay không cần vốn tự có, với mức thanh toán từ 30 - 35 triệu đồng/tháng.

Về việc một số NH cho vay tới 90% - 100% nhu cầu vốn để mua nhà đất, căn hộ, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TP HCM, khuyến cáo khách hàng không nên vay hết hạn mức vì sẽ tạo áp lực trả nợ cao. Ông lấy ví dụ, nếu một gia đình vay 2 tỉ đồng để mua nhà thì tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng hơn 10 triệu đồng. Với mức thu nhập phổ biến hiện nay khoảng 30 triệu đồng/tháng, nếu phải trả lãi 15 - 20 triệu đồng/tháng thì sẽ rất căng thẳng. Vì vậy, cần tính toán dành khoảng 30% - 40% thu nhập để trả nợ.

Chưa kể, những người có thu nhập trung bình hiện khó có thể mua nhà, bởi tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, rất khó tìm được căn hộ có giá khoảng 3 tỉ đồng. "Điều quan trọng đối với người vay vẫn là lập kế hoạch tài chính phù hợp để trả nợ, quản lý tốt ngân sách cá nhân, chứ không nên vay bằng mọi giá để mua nhà. Nếu vay toàn bộ số tiền từ NH thì gánh nặng trả nợ sẽ rất lớn" - ông Huân nhấn mạnh.

Lãnh đạo một số NH cũng cho rằng với các hộ gia đình trẻ có tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, nên cân đối tối đa 70% - 75% thu nhập cho các phương án vay vốn tín dụng. Nên tận dụng các nguồn tài chính sẵn có và chỉ vay thêm từ NH khoảng 60% - 65% giá trị căn nhà để tránh áp lực tài chính quá lớn.

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng thách thức lớn nhất đối với việc phát triển nhà ở cho người trẻ, người có thu nhập trung bình và thấp không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở nhiều yếu tố khác.

Ông Từ Tiến Phát phân tích trước tiên là vấn đề quỹ đất - khi quỹ đất dành cho phát triển dự án bất động sản tại các đô thị lớn ngày càng thu hẹp, trong khi bảng giá đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng tăng. Bên cạnh đó, vướng mắc về pháp lý cũng là một rào cản lớn, đòi hỏi sự hỗ trợ từ chính sách của nhà nước và cơ quan quản lý. Nếu khó khăn về pháp lý kéo dài, chi phí triển khai dự án sẽ tiếp tục đội lên.

Ngoài ra, việc tiếp cận nguồn vốn để đầu tư dự án, đặc biệt là huy động từ phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, cũng gặp nhiều trở ngại trong thời gian qua. "Chủ trương của nhà nước về phát triển Quỹ Nhà ở quốc gia là cần thiết, bởi hiện nay thị trường đang mất cân đối giữa phân khúc bất động sản trung - cao cấp và phân khúc nhà ở giá hợp lý với thu nhập của người trẻ. Các địa phương cần quy hoạch và ưu tiên quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc trung bình - thấp… hoặc dành riêng một phần quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở có mức giá phù hợp" - CEO của ACB góp ý.

THÁI PHƯƠNG