Tín dụng nhà ở xã hội: Tăng tốc để không lỡ kỳ vọng

Lãi suất hạ...

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 31/5/2025, tổng cam kết tín dụng của các ngân hàng thương mại cho Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã đạt khoảng 8.200 tỷ đồng, trong đó doanh số thực giải ngân đạt khoảng 4.094 tỷ đồng, bao gồm 3.464 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 630 tỷ đồng cho người mua nhà. Đây là kết quả được đánh giá là có nhiều chuyển biến so với những tháng đầu năm, thể hiện nỗ lực chung trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện một chính sách an sinh then chốt.

Tuy nhiên, so với quy mô và kỳ vọng của toàn chương trình, mức độ giải ngân vẫn còn khá khiêm tốn. Trước đó, tính đến cuối tháng 4/2025, doanh số giải ngân mới đạt khoảng 3.866 tỷ đồng, với gần 100 dự án nhà ở xã hội được các địa phương công bố đủ điều kiện tham gia chương trình. Dù con số này đang dần được cải thiện, nhiều địa phương vẫn chưa thực sự vào cuộc một cách quyết liệt; một số dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện vay, trong khi một bộ phận người dân còn thờ ơ do vị trí không thuận tiện, chất lượng công trình chưa đảm bảo hoặc điều kiện tài chính chưa cho phép.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành cơ chế lãi suất ưu đãi đặc biệt đối với người trẻ dưới 35 tuổi khi vay mua nhà ở xã hội. Ảnh: Văn Hưng

Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh chính sách lãi suất cho vay được xem là điểm sáng đáng chú ý. Bắt đầu từ ngày 24/6/2025, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành cơ chế lãi suất ưu đãi đặc biệt đối với người trẻ dưới 35 tuổi khi vay mua nhà ở xã hội. Theo đó, trong 5 năm đầu, người vay được hưởng lãi suất thấp hơn 2%/năm so với mức trung và dài hạn bình quân của các ngân hàng quốc doanh, tương đương 5,9%/năm từ nay đến cuối năm 2025. Trong 10 năm tiếp theo, mức ưu đãi tiếp tục được duy trì thấp hơn 1%/năm so với mặt bằng lãi suất chung. Với nhóm khách hàng phổ thông và chủ đầu tư dự án, mức lãi suất ưu đãi được áp dụng từ đầu năm 2025 cũng đã giảm nhẹ xuống mức 6,1%/năm và 6,6%/năm, góp phần giảm bớt gánh nặng chi phí tài chính cho cả bên cung lẫn bên cầu.

Sự điều chỉnh chính sách tài chính đi cùng với các quyết sách quan trọng về pháp lý, trong đó nổi bật là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 vào ngày 29/5/2025, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/6/2025. Đây là nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu thực tiễn đang ngày càng cấp thiết. Nghị quyết này cho phép thành lập Quỹ nhà ở quốc gia với nguồn vốn ngoài ngân sách, tạo hành lang pháp lý cho việc giao dự án trực tiếp không qua đấu thầu, đồng thời rút gọn quy trình phê duyệt đầu tư, xác định rõ trách nhiệm của các cấp trong việc triển khai quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xác định giá thuê hoặc mua hợp lý và minh bạch. Ngay sau đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 155/NQ-CP nhằm phân công nhiệm vụ cụ thể cho Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan, bảo đảm các cơ chế đặc thù nhanh chóng đi vào thực tiễn.

… nhưng giải ngân chưa “thông”

Dù vậy, những rào cản trong triển khai vẫn hiện hữu. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là sự thiếu hụt quỹ đất sạch dành cho phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn và các khu công nghiệp trọng điểm. Việc nhiều địa phương chưa hoàn thiện quy hoạch hoặc không bố trí đủ quỹ đất đã làm giảm sức hấp dẫn của các dự án cũng như làm chậm tiến độ khởi công. Đồng thời, một số tỉnh, thành chậm trễ trong công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn khiến ngân hàng gặp khó khăn trong quá trình thẩm định, xét duyệt và giải ngân.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, cần sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt hơn giữa các bộ, ngành, địa phương và hệ thống ngân hàng. Ảnh: Tuấn Anh

Cũng không thể phủ nhận rằng, phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội là người lao động có thu nhập thấp, trong khi các thủ tục vay vốn, hồ sơ chứng minh thu nhập, cũng như vị trí và chất lượng căn hộ chưa đáp ứng được kỳ vọng, khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, cần sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt hơn giữa các bộ, ngành, địa phương và hệ thống ngân hàng. Trước hết, các bộ, cơ quan trung ương cần khẩn trương triển khai các giải pháp đã được nêu trong Nghị quyết 201/2025/QH15. Trong đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với địa phương để rà soát nhu cầu thực tế của người dân, đánh giá dự án và lập kế hoạch tín dụng cụ thể theo từng năm để các ngân hàng có cơ sở cân đối nguồn vốn.

Các địa phương cần chủ động quy hoạch, bố trí quỹ đất, ưu tiên quỹ đất đã có hạ tầng kỹ thuật, giao thông thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch đô thị, khu công nghiệp và các trung tâm lao động lớn. Đồng thời, việc rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt cũng là điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư tham gia sâu hơn vào lĩnh vực này. Một quy trình rõ ràng, minh bạch và dễ hiểu sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí và gia tăng động lực tham gia.

Về phía chính quyền địa phương, cần khẩn trương công bố đầy đủ danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư để các ngân hàng có cơ sở tiếp cận và cho vay. Những địa phương có nhu cầu lớn cần thể hiện trách nhiệm rõ nét hơn trong việc rà soát, đánh giá và công bố các dự án đủ điều kiện theo đúng tinh thần Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ. Sự chủ động của địa phương sẽ là “chìa khóa” thúc đẩy hiệu quả giải ngân và triển khai chương trình trên thực tế.

Ở tầm vĩ mô, cần xác định rõ rằng nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chủ yếu đến từ huy động ngắn hạn, trong khi việc cho vay đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, lại cần nguồn vốn trung và dài hạn ổn định. Điều này đặt ra thách thức không nhỏ cho các ngân hàng trong việc cân đối dòng tiền và thanh khoản. Do đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư trở nên cấp thiết. Ngoài nguồn từ ngân sách nhà nước, cần đẩy mạnh huy động thông qua trái phiếu chính phủ, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư bằng các ưu đãi thực chất về thuế, tiền sử dụng đất, thuê đất. Đồng thời, có thể nghiên cứu phát triển thêm các công cụ tài chính mới như quỹ tiết kiệm nhà ở, mô hình thuê hoặc mua, thuê dài hạn có ưu đãi... để tạo thêm lựa chọn cho người dân.

Thùy Linh