Tín hiệu khả quan về thị trường trái phiếu bất động sản

Theo báo cáo mới công bố của VIS Rating, trong 4 tháng đầu năm, thị trường TPDN ghi nhận một số doanh nghiệp phi tài chính phát hành trái phiếu với giá trị lớn như: Tập đoàn Vingroup (9.000 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Kinh doanh và Tư vấn Bất động sản TCO (3.000 tỷ đồng)…

Trong báo cáo vừa phát hành, Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cũng cho hay trong tháng 4/2025 (tính từ đầu tháng đến ngày công bố thông tin 26/04/2025), có 17 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận với tổng giá trị khoảng 30.217 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong tháng 4 đã chứng kiến sự quay lại của doanh nghiệp bất động sản sau 3 tháng trước đó “vắng bóng” trên thị trường.

Dự báo tăng trưởng trái phiếu phát hành năm 2025 sẽ tương đương mức 13% của năm 2024

Cụ thể, trong tháng 4/2025 có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị phát hành 10.000 tỷ đồng. Trong đó có 2 đợt phát hành riêng lẻ của Vingroup với tổng giá trị phát hành 7.000 tỷ đồng và 1 đợt phát hành của Công ty cổ phần Tư vấn và kinh doanh bất động sản TCO với tổng giá trị phát hành 3.000 tỷ đồng. Trái phiếu riêng lẻ do Vingroup phát hành đang có lãi suất hấp dẫn nhất thị trường (12%/năm).

Bên cạnh sự xuất hiện của TPDN bất động sản, thị trường cũng cũng ghi nhận sự xuất hiện của trái phiếu sản xuất, dù giá trị còn khiêm tốn. Theo đó, Công ty TNHH Truyền dẫn nước sạch Xuân Mai - Hà Nội đã phát hành thành công lô trái phiếu XMH12501 với giá trị 317,2 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm, với lãi suất cố định chỉ 5,75%/năm…

Năm 2025, VIS Rating dự báo tăng trưởng trái phiếu phát hành sẽ tương đương mức 13% của năm 2024. Thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư bất động sản nhà ở, ngành ô tô và điện có thể tăng trưởng mạnh phát hành mới. Riêng các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ gặp khó khăn do rủi ro thuế quan.

Lũy kế từ đầu năm đến cuối tháng 4, tổng giá trị trái phiếu đã được mua lại trước hạn đạt 34.333 tỷ đồng, giảm 5,4% so với năm 2024. Bất động sản là nhóm ngành dẫn đầu, chiếm khoảng 39,7% tổng giá trị mua lại trước hạn (tương ứng khoảng 13.631 tỷ đồng).

Theo đó, các tổ chức phát hành thuộc ngành bất động sản dân cư, ô tô và điện có triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ hơn nhờ nhu cầu nội địa và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, bao gồm cả phân khúc nghỉ dưỡng, sẽ đẩy nhanh phát triển dự án sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý và nhu cầu mua nhà ở đang tăng mạnh.

Chẳng hạn, những công ty như VinFast và Tasco dự kiến sẽ mở rộng hoạt động sản xuất trong nước vào năm 2025 và tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn. Do đó, trong thời gian tới, VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu trong ngành ô tô sẽ duy trì ở mức cao, tương đương với mức tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024.

Ngược lại, chuyên gia VIS Rating lo ngại về việc áp thuế đối với hàng nhập khẩu vào Mỹ sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và phát triển dự án bất động sản khu công nghiệp mới. "Các chủ đầu tư có thể trì hoãn mở rộng kinh doanh và đầu tư mới trong thời gian tới”, nhóm phân tích dự báo.

Dù việc phát hành mới nhộn nhịp hơn, song áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn rất lớn, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản. Theo VIS Rating, tổng giá trị trái phiếu phi tài chính đáo hạn trong năm 2025 đạt 151.000 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc lĩnh vực bất động sản nhà ở. Nhờ triển vọng thị trường thuận lợi và khả năng tiếp cận hiệu quả với nguồn vốn, các chủ đầu tư sẽ thuận lợi để thanh toán trái phiếu đáo hạn hoặc đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn với các trái chủ.

Đối với ngành điện, khoảng 30% trong tổng số 4.100 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn có liên quan đến các dự án điện tái tạo chuyển tiếp, hiện đang trong tình trạng chậm trả gốc và lãi. Hoạt động thanh toán trái phiếu, bao gồm cả các khoản mua lại trước hạn, đã tăng gấp đôi trong 4 tháng đầu năm 2025.

“Chúng tôi kỳ vọng rằng việc các dự án chuyển tiếp hoàn tất thỏa thuận giá bán điện và bắt đầu hoạt động vận hành thương mại sẽ giúp cải thiện dòng tiền, từ đó nâng cao khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ”, chuyên gia phân tích nhận định.

Ông Nguyễn Bá Khương, Khối phân tích, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho biết, tính đến ngày 15/4/2025, đã có hơn 90 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của hơn 90 doanh nghiệp này là khoảng hơn 200.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 16,5% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Thanh Hoa