Tồn kho căn hộ tăng 22% dù tín dụng không ngừng đổ vào bất động sản

Dòng vốn lớn vào bất động sản đặt ra yêu cầu về khả năng hấp thụ và tạo dòng tiền

Hơn 500 nghìn tỷ đồng vốn mới vào bất động sản

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng hơn 518 nghìn tỷ đồng so với cuối năm 2025. Riêng quý II/2026, dư nợ tăng khoảng 284 nghìn tỷ đồng, tương đương gần 13%.

Trong cơ cấu tín dụng, nhóm các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm quy mô lớn, với dư nợ đến cuối tháng 6 đạt khoảng 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng so với cuối quý I.

Đây là lượng vốn đáng kể được đưa vào một lĩnh vực có tính lan tỏa cao đối với xây dựng, vật liệu, nội thất, dịch vụ môi giới, tài chính và nhiều ngành liên quan. Khi vốn được giải ngân đúng tiến độ, dòng tiền ngân hàng có thể giúp dự án tiếp tục triển khai, bổ sung nguồn cung và tạo thêm việc làm cho các ngành trong chuỗi.

Thực tế, nguồn cung bất động sản trong quý II/2026 đã có sự cải thiện. Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn; 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 59.073 căn. Bộ Xây dựng đánh giá nguồn cung dự án tiếp tục có xu hướng khởi sắc trong quý II.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức mua cũng tăng tương ứng. Đây là điểm cần được nhìn song song khi đánh giá tốc độ tăng tín dụng bất động sản.

Nếu vốn ngân hàng giúp dự án hoàn thiện pháp lý, thi công và đưa sản phẩm ra thị trường, tác động tích cực có thể lan tỏa sang nhiều lĩnh vực. Nhưng nếu dòng vốn chủ yếu được sử dụng để đảo vòng nghĩa vụ tài chính, kéo dài thời gian xử lý hàng tồn hoặc duy trì những dự án có khả năng hấp thụ thấp, hiệu quả của tín dụng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai.

Vốn tăng, nhưng sức hấp thụ lại giảm

Điểm đáng chú ý của thị trường quý II/2026 là sự lệch pha giữa nguồn cung và giao dịch.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công đạt khoảng 100.005 giao dịch, chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước; giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I.

Cùng lúc, tồn kho bất động sản tại 25/34 địa phương có báo cáo được ghi nhận tăng nhẹ hoặc cơ bản ổn định. So với quý I, tồn kho căn hộ tăng khoảng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%. Những con số này cho thấy bài toán của thị trường hiện không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu vốn, mà còn ở khả năng chuyển vốn thành giao dịch và dòng tiền thực.

Một dự án có thể tiếp tục được giải ngân, công trình có thể tiếp tục thi công, nhưng nếu sản phẩm cuối cùng bán chậm, dòng tiền quay trở lại doanh nghiệp sẽ chậm hơn. Khi đó, khả năng trả nợ phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn bổ sung, tài sản bảo đảm hoặc các phương án tái cơ cấu tài chính.

Đây cũng là lý do cần phân biệt giữa khả năng tiếp cận tín dụng và khả năng hấp thụ vốn của thị trường. Với người mua nhà, tín dụng giúp mở rộng khả năng chi trả trong ngắn hạn. Nhưng khi giá nhà ở mức cao, lãi suất vay và yêu cầu chứng minh thu nhập vẫn là những rào cản đáng kể, việc có thể vay tiền không đồng nghĩa với việc người dân có đủ khả năng mua và duy trì khoản vay trong nhiều năm.

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận thanh khoản vẫn là một thách thức của thị trường dù nguồn cung dự án đã cải thiện.

Không chỉ ngân hàng, doanh nghiệp vẫn phải tìm thêm vốn

Một điểm khác cần đặt cạnh tín dụng ngân hàng là khả năng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản qua thị trường trái phiếu.

Trong quý II/2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 72.600 tỷ đồng trái phiếu, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng phát hành của thị trường. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nhiều kênh vốn song song. Tín dụng ngân hàng cung cấp nguồn vốn tương đối ổn định cho các dự án đủ điều kiện, trong khi trái phiếu có thể bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn.

Tuy nhiên, đi cùng với khả năng huy động vốn là nghĩa vụ trả nợ. Trong 12 tháng tới, lượng trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ đáo hạn khoảng 253.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 95.000 tỷ đồng đáo hạn trong 4 tháng cuối năm 2026.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, áp lực không chỉ nằm ở việc huy động được vốn mới mà còn ở khả năng tạo dòng tiền từ bán hàng để thực hiện các nghĩa vụ đến hạn.

Trong tháng 8/2026, lãi suất bình quân của trái phiếu bất động sản phát hành mới ở mức khoảng 12,2%/năm, một số trường hợp lên tới 13%/năm. Chi phí vốn ở mức cao khiến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc nhiều hơn vào tốc độ bán hàng, biên lợi nhuận và khả năng kiểm soát chi phí tài chính.

Nói cách khác, khi thị trường hấp thụ chậm, doanh nghiệp không chỉ chịu áp lực từ khoản vay ngân hàng mà còn phải tính toán đồng thời nghĩa vụ trái phiếu, chi phí lãi vay và tiến độ thu tiền từ khách hàng.

Dòng vốn cần đi đúng địa chỉ 

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tăng nhanh, cách các ngân hàng phân bổ dòng vốn trở thành một chỉ báo quan trọng.

Agribank cho biết đang tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, quản lý tăng trưởng theo hướng chủ động, linh hoạt và gắn với chất lượng, hiệu quả. Ngân hàng này tăng cường kiểm soát các khoản vay có dấu hiệu đầu cơ, đồng thời tập trung vốn vào những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và phục vụ sản xuất, kinh doanh.

Agribank cũng yêu cầu các chi nhánh rà soát quá trình thẩm định, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khách hàng, tính pháp lý của dự án cũng như khả năng thu hồi vốn. Ngân hàng cho biết ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp và những dự án đáp ứng điều kiện tín dụng.

Đáng chú ý, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản của Agribank đạt 289.630 tỷ đồng, giảm 15.462 tỷ đồng, tương đương 5,07% so với đầu năm. Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản ở mức 0,87%, tương đương 2.513 tỷ đồng, giảm 0,04 điểm phần trăm so với đầu năm.

Trong 6 tháng đầu năm, Agribank cho biết đã phê duyệt gần 1.000 tỷ đồng và giải ngân hơn 500 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội và người mua nhà tại một số địa phương.

Cách tiếp cận này cho thấy một hướng phân bổ vốn đáng chú ý: thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng dư nợ, ngân hàng đặt trọng tâm vào mục đích sử dụng vốn, pháp lý dự án, năng lực tài chính của khách hàng và khả năng thu hồi vốn.

Đây cũng là điểm quan trọng khi nhìn vào con số tăng trưởng tín dụng bất động sản toàn thị trường. Dư nợ tăng nhanh tự nó chưa phản ánh đầy đủ chất lượng của dòng vốn. Điều cần theo dõi là vốn đang được đưa vào những dự án nào, phục vụ nhu cầu nào và tạo ra dòng tiền trả nợ ra sao.

Thị trường bất động sản quý II/2026 đang cho thấy hai diễn biến song song: nguồn cung được cải thiện nhưng giao dịch lại giảm so với quý trước. Vì vậy, trong giai đoạn tín dụng tiếp tục mở rộng, hiệu quả của dòng vốn sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng hấp thụ thực của thị trường.

Một dòng vốn lớn chỉ thực sự tạo ra tăng trưởng bền vững khi đi vào dự án có pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu, có khả năng tiêu thụ và tạo ra dòng tiền đủ để hoàn trả nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, nếu tín dụng tăng nhanh hơn sức hấp thụ, áp lực có thể chuyển từ thị trường sang bảng cân đối của doanh nghiệp và cuối cùng là chất lượng tài sản của ngân hàng.