TP.HCM áp bảng giá đất mới từ 1/8: Người dân lo lắng, chuyên gia nói cần có lộ trình (Bài 1)

LỜI TÒA SOẠN

Dự kiến từ ngày mai (1/8), TP.HCM sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần so với bảng giá hiện hành, tùy theo từng khu vực. Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện dựa trên nguyên tắc thị trường và phù hợp với giá trị thực tế theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc triển khai chính sách này, mặc dù có tác động sâu rộng đến cộng đồng, lại diễn ra quá nhanh chóng khiến cho công tác truyền thông chưa được thực hiện đầy đủ, chưa có sự thông báo rõ ràng đến từng khu phố khiến người dân và dư luận xôn xao.

Để rộng đường dư luận, lắng nghe ý kiến người dân cũng như các tham vấn từ chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan chức năng, Tạp chí Kinh tế Môi trường khởi đăng tuyến bài: "TP.HCM: Nhiều ý kiến trái chiều từ việc áp dụng bảng giá đất mới".

Từ ngày 1/8, TP.HCM sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới.

Người dân kỳ vọng vào "làn gió mới"

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Hoàng Quân (ngụ quận 8, TP.HCM) bày tỏ sự đồng tình mạnh mẽ với những quy định mới việc áp bảng giá đất mới của TP.HCM. Theo ông Quân, cách tính thuế và định giá đất trong luật mới đã tạo ra một cơ chế công bằng hơn cho cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đất. Cơ chế này không chỉ khuyến khích việc giao dịch đất đai diễn ra minh bạch, hiệu quả mà còn góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho việc quy hoạch và phát triển đô thị một cách hợp lý.

“Luật đất đai sửa đổi rất tốt, sát với thực tế, cách tính thuế và giá trị để làm căn cứ thực hiện rất công bằng cho người chuyển sở hữu đất và người sở hữu đất, tạo động lực giải phóng tài nguyên đất đai theo một bình đồ mới. Cách thực hiện mua bán trước luật có hiệu lực thì hai bên mua bán thương thảo thống nhất. Tôi ủng hộ và hi vọng quy định mới này sẽ tạo tiền đề phát triển bất động sản nói riêng, phát triển kinh tế xã hội nói chung”, ông Quân nhận xét.

Từ góc độ của một người dân, ông Quân tin rằng mức giá đất mới dự kiến áp dụng từ 1/8 sẽ là một động lực mạnh mẽ để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững. Những quy định mới của luật sẽ góp phần tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, qua đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Cùng quan điểm, ông Đỗ Văn Mười (52 tuổi, ngụ quận Bình Tân) cũng tỏ ra đồng tình với chính sách mới này. “Những ai đang sở hữu nhiều bất động sản hoặc đã thu lợi lớn từ các dự án phát triển hạ tầng trong quá khứ thường tỏ ra lo lắng với những thay đổi này. Tuy nhiên, tôi cho rằng đây là một động thái tích cực. Việc Nhà nước thu phần chênh lệch giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là hoàn toàn hợp lý. Trước đây, nhiều người mong muốn chuyển đổi đất nông nghiệp để được hưởng lợi từ việc tăng giá đất, nhưng khi bán đất lại muốn bán với giá cao, việc Nhà nước can thiệp sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, tạo ra một thị trường Bất động sản lành mạnh hơn.”, ông Mười bộc bạch.

Cũng theo ông Mười, việc định giá đất như vậy sẽ giúp ngăn chặn tình trạng các môi giới bất động sản mua đất với giá rẻ sau đó đẩy giá lên cao để thu lợi. Điều này sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và tạo ra một thị trường minh bạch hơn.

Người dân đã bày tỏ sự lo lắng trước những thay đổi về bảng giá đất mới.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ quyết định điều chỉnh giá đất của thành phố, không ít người dân đã bày tỏ sự lo lắng trước những thay đổi này. Chị Nguyễn Thu Hiền (ngụ quận Gò Vấp) một trong những người dân đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã chia sẻ những băn khoăn.

“Tôi rất lo lắng về thời gian thực hiện việc điều chỉnh giá đất lần này. Theo quy định, quá trình chuẩn bị cho việc thực thi Luật đất đai mới kéo dài đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, dự thảo điều chỉnh giá đất lại được trình vào sát ngày có hiệu lực. Điều này khiến tôi và nhiều người dân khác hoang mang không biết làm sao để kịp thích ứng. Chúng tôi đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho cuộc sống và công việc. Nhưng với những thay đổi đột ngột như vậy, chúng tôi rất khó khăn trong việc lên kế hoạch và chuẩn bị các thủ tục cần thiết”, chị Hiền cho hay.

Cùng quan điểm với chị Hiền, anh Nguyễn Hoàng Anh (ngụ quận 12) đã bày tỏ sự bức xúc trước việc chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất thổ cư theo quy định mới. Anh Hoàng Anh cho rằng, nếu sự chênh lệch này tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện nay sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người dân, đặc biệt là những hộ gia đình đang sở hữu đất nông nghiệp. “Tôi đồng ý với việc nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo giá thị trường. Tuy nhiên, việc chênh lệch giá giữa hai loại đất quá lớn như hiện nay là không hợp lý và cần phải được xem xét lại. Việc này sẽ khiến nhiều người dân mãi mãi không thể xây nhà trên chính mảnh đất của mình, dù họ đã sở hữu nó từ lâu”, anh Hoàng Anh chia sẻ.

Cần thực hiện theo lộ trình

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Dũng - Nhà đầu tư bất động sản đã đưa ra nhận định, bảng giá đất mới sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Cụ thể, ông Dũng cho rằng khi bảng giá đất được công khai và cập nhật thường xuyên, các giao dịch mua bán sẽ dựa trên một cơ sở giá cả rõ ràng, giúp ngăn chặn tình trạng “nổ giá” ảo và đảm bảo quyền lợi cho người mua. Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin về giá đất cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư một cách sáng suốt và hiệu quả hơn.

Ông Nguyễn Văn Dũng - Nhà đầu tư Bất động sản cho rằng bảng giá đất mới sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Ông Dũng nhấn mạnh, bảng giá đất mới không chỉ có ý nghĩa đối với thị trường Bất động sản mà còn góp phần quan trọng vào việc quản lý đất đai và thu ngân sách Nhà nước. Một bảng giá đất chính xác và hợp lý sẽ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất, tăng cường công tác thu thuế đất và đảm bảo công bằng xã hội.

Sự điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM không chỉ là một thay đổi lớn về mặt chính sách mà còn phản ánh nỗ lực của chính quyền trong việc tạo ra một môi trường đầu tư và phát triển bền vững hơn. Dù có sự đồng tình và phản đối khác nhau từ cộng đồng, điều quan trọng là việc thực thi chính sách này cần phải được thực hiện một cách minh bạch và có sự chuẩn bị đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và sự ổn định cho tất cả các bên liên quan.

Còn theo ông Đặng Quang Mạnh, Giám đốc Công ty Bất động Sản Lan Anh Real cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất theo cơ chế thị trường tại TP. HCM sẽ tạo ra sự minh bạch trong các giao dịch Bất động sản, hạn chế việc "thỏa thuận ngầm" nhằm lách luật, trốn thuế khi thực hiện hợp đồng 2 giá giữa người mua và người bán. Bên cạnh đó, việc bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển bền vững, tránh việc đầu cơ và tránh thất thu ngân sách trong các giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, ông Quang Mạnh cũng cho rằng, khi ban hành bảng giá đất cần có lộ trình, phù hợp với từng thời điểm, từng khu vực và phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, việc bảng giá đất điều chỉnh tăng tới vài chục lần như hiện nay sẽ khiến nhiều người dân gặp khó khăn khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

"Mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Mức giá đất tăng cũng tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án", ông Quang Mạnh chia sẻ.

Chỉ bằng 70% mặt bằng giá thị trường

Theo dự thảo bảng giá đất vừa công bố, giá đất tại nhiều địa bàn TP HCM có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại. Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất mới này so với bảng giá đất tại quyết định 02 ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố chỉ tăng khoảng 7 lần (tính trung bình). Hơn nữa, bảng giá đất theo quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và mới chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

(Còn nữa...)

Hồng Gấm