TP.HCM ban hành quy định mới về diện tích căn hộ và cách tính dân số từ năm 2026

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định 32 quy định phương pháp xác định quy mô dân số đối với chung cư và chung cư hỗn hợp trên địa bàn. Quy định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026, đóng vai trò là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý mật độ dân cư và tính toán hạ tầng kỹ thuật - xã hội ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Quản lý dân số từ khâu lập quy hoạch chi tiết 1/500

Theo quy định mới, ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy mô dân số của các dự án chung cư sẽ được tính toán dựa trên quy chuẩn hiện hành. Mục tiêu là gắn liền với chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 32m²/người.

Việc áp dụng công thức này giúp thành phố kiểm soát chặt chẽ quy mô dân số ngay từ bước quy hoạch ban đầu, hạn chế tình trạng gia tăng dân số cơ học đột biến gây áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị hiện hữu.

Cách xác định số người ở đối với căn hộ thương mại

Khi tiến hành thẩm định dự án và cấp phép xây dựng, dân số sẽ được xác định cụ thể dựa trên số phòng và diện tích sử dụng căn hộ. Đối với loại hình căn hộ thương mại, số người ở được quy đổi như sau:

Chỉ tiêu dân số cho nhà ở xã hội và tái định cư

Đối với các loại hình nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư, Quyết định 32 đưa ra các ngưỡng diện tích chi tiết hơn để phù hợp với đặc thù sử dụng. Cụ thể:

Căn hộ 1 phòng ở: Diện tích 25-32m² tính 1 người; từ 32m² đến dưới 45m² tính 1,5 người.
Căn hộ 2 phòng ở: Diện tích 45-55m² tính 2 người; từ 55-70m² tính 2,5 người; từ 70-75m² tính 3 người.

Đối với các loại hình lưu trú như căn hộ lưu trú (officetel), quy mô dân số được quy đổi dựa trên phần diện tích có chức năng ở. Trong trường hợp hồ sơ thiết kế có sự không thống nhất giữa diện tích sử dụng và cơ cấu phòng, dân số sẽ được ưu tiên xác định theo diện tích sử dụng thực tế.

Giải pháp đồng bộ hạ tầng và chống quá tải đô thị

Trước khi Quyết định 32 được ban hành, TP.HCM chưa có công thức riêng biệt để quy đổi diện tích căn hộ ra số người ở cho từng dự án cụ thể. Các quy định trước đây chủ yếu tập trung vào diện tích tối thiểu 25m²/căn hộ hoặc chỉ tiêu bình quân toàn đô thị, chưa giải quyết được bài toán dân số chi tiết của từng tòa nhà.

Với quy định mới, TP có thêm cơ sở để ước tính dân số sát thực hơn ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Ảnh: Internet

Quy định mới cung cấp cơ sở dữ liệu sát thực để chính quyền chủ động tính toán nhu cầu về trường học, trạm y tế, hạ tầng giao thông và bãi đỗ xe. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro quá tải hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực tập trung nhiều nhà cao tầng.

Trong bối cảnh kinh tế, sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, vị thế của TP.HCM tiếp tục được củng cố. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) hợp nhất ước đạt 2.707.805 tỷ đồng, đóng góp khoảng 1/4 GDP cả nước, duy trì vị trí đầu tàu tăng trưởng của Việt Nam.

Tuệ Nhân