Tp.HCM: Căn hộ chung cư thành điểm sáng dẫn dắt thị trường bất động sản

Thị trường phục hồi sau sáp nhập

Thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý 2/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc bán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực.

Căn hộ chung cư trở thành điểm sáng dẫn dắt thị trường bất động sản Tp.HCM.

Cụ thể, tại thị trường Tp.HCM mới (bao gồm khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) trong quý 2 tăng 6% mức độ quan tâm so với quý trước cho thấy hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. Tp.HCM cũ cũng tăng 6% mức độ quan tâm, trong khi Hà Nội ghi nhận mức giảm 16%, phản ánh sự phân hóa về mức độ quan tâm giữa hai trung tâm kinh tế lớn.

Đối với thị trường cho thuê, các đô thị lớn vẫn giữ nhịp ổn định: Tp.HCM giảm nhẹ 4% mức độ quan tâm, còn Hà Nội giảm 1%.

Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm trong quý 2/2025 với +8%. Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% mức độ quan tâm, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, phản ánh có xu hướng thị trường phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình BĐS ở thực, dễ khai thác.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm trong quý 2/2025 với mức tăng trưởng 8%. Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% mức độ quan tâm, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm.

Các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, phản ánh có xu hướng thị trường phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này. Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật. 57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Trong quý 2/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại Tp.HCM mới tăng 11%, Tp.HCM cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại Tp.HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, sự quan tâm gia tăng dành cho Tp.HCM mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế – dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Cung tăng nhưng giá vẫn cao

Một thực trạng nhức nhối không thể phủ nhận là dù nguồn cung liên tục tăng trưởng thời gian qua nhưng giá bán bất động sản vẫn đang ở mức cao, vượt khả năng mua nhà của phần đông dân chúng. Dữ liệu thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá bán trung bình căn hộ của toàn thị trường Hà Nôi đang ở mức gần 65 triệu đồng/m2, Tp.HCM là gần 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, đáp ứng nhu cầu số đông dân chúng đã hoàn toàn biến mất.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại Tp.HCM mới tăng 11%, Tp.HCM cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại Tp.HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Lý giải nguyên nhân giá căn hộ vẫn cao trong khi cung đã có sự cải thiện, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân cốt lõi đẩy giá căn hộ liên tục tăng đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, mật độ dân số tại Hà Nội thuộc top cao nhất cả nước, cao hơn mức bình quân toàn quốc. Thế nhưng quỹ đất để phát triển nhà ở ngày càng cạn kiệt. Lực cầu tăng cao nhưng nguồn cung không thể "bung" thêm do quỹ đất khánh kiệt khiến giá nhà Hà Nội liên tục tăng trong những năm qua.

Ngoài ra, sự thay đổi của Luật Đất đai với quy định bảng giá đất cập nhập hàng năm khiến giá đất đầu vào của mỗi dự án thiết lập mặt bằng mới cao hơn trước, cũng tác động đáng kể đến mặt bằng giá bất động sản đầu ra. Khi chi phí đầu vào tăng, chi phí phát triển dự án tăng theo, giá bất động sản sẽ khó có thể sụt giảm.

"Ngoài ra, thị trường bất động sản thời gian qua còn chịu tác động mạnh từ áp lực chi phí. Việc giá nguyên vật liệu xây dựngnhư thép, cát vàng, xi măng không ngừng leo thang và chi phí nhân công tăng cao liên tục đã và đang đẩy giá thành sản phẩm lên đáng kể. Tình hình này buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận, đồng thời duy trì tiến độ triển khai các dự án. Đây cũng là một trong những yếu tố chính góp phần khiến giá nhà ở thị trường hiện tại khó hạ nhiệt”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.

Quốc Lâm