Tp.HCM: Nguồn cung văn phòng tăng, tỉ lệ lấp đầy thấp

Dồi dào nguồn cung

Thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong nhiều năm qua vẫn được đánh giá là một trong những phân khúc thu hút được lượng khách, nhà đầu tư và mang lại giá trị lợi nhuận.

Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2023, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện nhiều nguồn cung mới về phân khúc văn phòng trung cấp, cao cấp… Văn phòng hạng A có sự xuất hiện của 2 tòa nhà đầu tiên ở Thủ Thiêm, bao gồm The Hallmark (54.500m2) và The Mett (30.333m2).

Nguồn cung văp phòng tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng trong các năm qua.

Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê.

Báo cáo mới nhất của Dat Xanh Services (đơn vị nghiên cứu thị trường) cho biết, về nguồn cung mặt bằng văn phòng 2023 (chỉ xét trên diện tích mặt bằng sẵn sàng để sử dụng thực tế) Hà Nội có khoảng 2.100.000m2 sàn và thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 2.600.000 triệu m2 sàn, tương ứng tăng thêm xấp xỉ 1% và 2% so với cùng kỳ năm 2022.

Xét về tỷ lệ lấp đầy mặt bằng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh đạt 91%, giảm tương ứng gần 2% so với cùng kỳ năm 2022. Số liệu này được ghi nhận là rất tốt trong bối cảnh rất khó khăn chung của thị trường.

Các tòa văp phòng quanh trung tâm quận 1 được nhiều doanh nghiệp xây dựng.

Giá cho thuê mặt bằng văn phòng được ghi nhận khá ổn định, giá cho thuê trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh gần 32,5 USD/m2 – mức tăng giá trung bình 3% - 5% theo năm.

Theo ghi nhận, hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thị trường cũng chứng kiến sự tham gia vào phân khúc văn phòng thương mại từ các tổ chức lớn như ngân hàng, bảo hiểm.

Thay vì đơn thuần đi thuê mặt bằng văn phòng làm việc như trước đây, thì nay các doanh nghiệp này đã chuyển dịch sang đồng thời khai thác các mặt bằng văn phòng kiêm mặt bằng thương mại tại nhiều vị trí đắc địa trên toàn quốc.

Cung - Cầu lệch pha

Từ sau đại dịch Covid-19, “làn sóng” trả mặt bằng trong các tòa nhà tại trung tâm quận 1, 3… hay các quận vùng ven như Gò Vấp, Phú Nhuận, quận 2… xuất hiện liên tục. Các tòa nhà trên nhiều trục đường chính như Nguyễn Thị Minh Khai, Trương Định, Điện Biên Phủ… vẫn còn nhiều diện tích trống và rao liên tục tìm khách thuê.

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023 phân khúc văn phòng cho thuê tại thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh đối diện với nguy cơ thừa văn phòng cho thuê do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp.

Diện tích sàn cho thuê văn phòng hiện nay rất nhiều, tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia thì tỉ lệ lấp đầy chưa cao.

Trong khi đó, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

“Sau dịch, là thời điểm có nhiều chuyển biến về kinh tế, xã hội… một số doanh nghiệp thay đổi chiến lược kinh doanh, rút gọn bộ máy hoặc tìm thuê những căn nhà thương mại thay vì thuê văn phòng trong trung tâm để giảm chi phí… điều này ảnh hưởng nhiều đến phân khúc văn phòng. Tuy nhiên đây đang là xu hướng chung và mỗi thời điểm thì những người kinh doanh sẽ có những chiến lược khác nhau để thích nghi”, ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group nhận định.

Dạng văn phòng cho thuê thu gọn và được sắp xếp sẵn nhằm chào khách thuê.

Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services cho biết: “Phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa khá rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng cũ và các nguồn cung văn phòng mới. Đặc biệt, văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh luôn khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn.

Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc: có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê”.

Cũng theo bà Liên, hiện nay một số ngân hàng, hay các doanh nghiệp lớn cũng bắt đầu tận dụng chính nội lực của mình. Bằng việc xây dựng các tòa nhà văn phòng lớn và sử dụng những tầng, diện tích chưa dùng tới cho thuê. Đây là một trong những nguồn cung lớn xuất hiện trong thời gian vừa qua.

Các chuyên gia dự báo, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao sẽ có khả năng việc doanh nghiệp đi thuê và giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ. Từ đó sẽ tiếp tục xuất hiện sự lệch pha Cung - Cầu.

Với tình hình kinh tế hiện nay, các chuyên gia đánh giá thị trường văn phòng vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn. Doanh nghiệp cần ưu tiên phân bố phù hợp, giảm bớt áp lực thừa văn phòng.

Phùng Sỹ Sơn