TP. Hồ Chí Minh: Mở không gian phát triển mới dọc các tuyến đường sắt đô thị

Quy hoạch TOD đi cùng đường sắt đô thị

TP. Hồ Chí Minh đang chuẩn bị quy hoạch các khu vực TOD quanh nhà ga đồng bộ với quá trình phát triển đường sắt đô thị

Phát triển TOD đang được TP. Hồ Chí Minh triển khai đồng thời với đầu tư mạng lưới đường sắt đô thị. Thành phố từng bước xác lập ranh giới, chuẩn bị quy hoạch các khu vực quanh nhà ga ngay trong quá trình chuẩn bị dự án, thay vì chờ hạ tầng giao thông hoàn thành mới tổ chức không gian phát triển.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, đối với Metro số 2, đoạn Bến Thành - Tham Lương, ranh giới quy hoạch TOD đã được phê duyệt, hồ sơ đang được hoàn thiện để dự kiến trình thẩm định, phê duyệt trong tháng 12/2026.

Khu vực ga Thủ Thiêm cũng đã được phê duyệt ranh giới TOD, dự kiến hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027. Với ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương - Củ Chi, việc rà soát ranh giới dự kiến hoàn thành trong quý IV/2026 để triển khai quy hoạch trong năm 2027.

Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đang lấy ý kiến ranh giới TOD, dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026 và hoàn thành quy hoạch trong quý I - II/2027. Tuyến Bến Thành - Cần Giờ đang rà soát ranh giới, hướng tới hoàn thành lập và phê duyệt quy hoạch TOD trong năm 2027.

Các tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, Metro số 4, giai đoạn 1 Metro số 6, Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương và tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn Thủ Dầu Một - TP. Hồ Chí Minh cũng đang chuẩn bị rà soát ranh giới để triển khai TOD đồng bộ sau khi phương án tuyến được phê duyệt.

Theo định hướng tại Nghị quyết số 21/2026/NQ-HĐND, khu vực TOD sẽ bố trí đất và công trình hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng; lấy giao thông công cộng làm chủ đạo, đồng thời tăng khả năng tiếp cận nhà ga bằng đi bộ và xe đạp.

Quy mô phát triển phải phù hợp khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đồng thời khai thác giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm và không gian trên cao. Qua đó, TOD không chỉ nhằm khai thác quỹ đất quanh nhà ga mà hướng tới tổ chức lại dân cư, việc làm và dịch vụ gắn với giao thông công cộng.

Hiện chưa đủ cơ sở công bố mức thay đổi cụ thể về giá trị, nhu cầu và hiệu quả khai thác bất động sản do TOD tạo ra tại từng khu vực quanh ga. Việc đánh giá cần dựa trên dữ liệu giao dịch và tình hình khai thác thực tế, đồng thời phân biệt tác động của giao thông công cộng với biến động chung của thị trường.

Đường sắt đô thị dẫn dắt các cực phát triển mới

Quy hoạch TOD đồng bộ với đường sắt đô thị sẽ tạo dư địa tổ chức không gian và hình thành các cực phát triển mới

Để TOD thực sự tạo ra không gian phát triển mới, thành phố phải đồng thời giải quyết các bài toán về tiến độ, mặt bằng, nguồn vốn và sự đồng bộ giữa quy hoạch với đầu tư đường sắt.

Áp lực tiến độ lớn khi thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong 4 năm tới. Trong khi đó, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại những tuyến xuyên tâm qua khu vực đông dân cư có nguy cơ kéo dài và nhu cầu vốn đầu tư rất lớn.

Vì vậy, quy hoạch TOD cần được chuẩn bị song hành với dự án đường sắt, từ xác định ranh giới, tổ chức không gian đến nhu cầu hạ tầng và khả năng huy động nguồn lực. Điều này giúp hạn chế tình trạng đường sắt được triển khai nhưng không gian đô thị xung quanh chậm chuyển đổi.

Theo Trưởng Ban Đô thị HĐND TP. Hồ Chí Minh Hoàng Tùng, TOD không chỉ là mô hình phát triển đô thị mà còn là công cụ góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Khi việc làm, dịch vụ, tri thức và đầu tư được tổ chức quanh các hành lang giao thông công cộng, thành phố có thêm điều kiện phát triển dựa trên năng suất, kết nối, đổi mới sáng tạo và giá trị gia tăng cao.

Giá trị tăng thêm từ đất đai tại các khu vực TOD, nếu được khai thác và tái đầu tư hợp lý, có thể bổ sung nguồn lực cho metro, hạ tầng xã hội và không gian công cộng. Tuy nhiên, việc tăng mật độ và hệ số sử dụng đất phải tương ứng với năng lực giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu bảo vệ môi trường.

Khi quy hoạch TOD được triển khai đồng bộ với đường sắt đô thị, các nhà ga có thể trở thành hạt nhân tổ chức dân cư, việc làm và dịch vụ, qua đó hình thành những cực phát triển mới. Đây cũng là hướng để TP. Hồ Chí Minh khai thác hiệu quả quỹ đất, huy động thêm nguồn lực và đưa giao thông công cộng trở thành trục dẫn dắt phát triển đô thị.