TP Hồ Chí Minh: Nhiều vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Người dân vẫn còn băn khoăn

Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975, trong đó 16 chung cư đã được xếp loại cấp D - mức độ hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần tháo dỡ khẩn cấp. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chỉ có 6 chung cư đã hoàn tất việc tháo dỡ, 3 chung cư vẫn đang trong quá trình di dời dở dang, còn lại chưa có chuyển biến đáng kể.

Một mảng tường có nhiều gạch bị hư hỏng tại chung cư 42 Nguyễn Huệ.

Không chỉ chậm trong việc xử lý các chung cư đã xuống cấp trầm trọng, các dự án cải tạo chung cư cũng không đạt kỳ vọng. Trong số 31 dự án được lên kế hoạch, phần lớn vẫn đang loay hoay ở khâu chuẩn bị đầu tư, vướng mắc về quy hoạch, pháp lý và bồi thường tái định cư.

Trong khi đó, người dân sống trong các khu chung cư cũ dù hàng ngày đối mặt với nguy hiểm, nhưng lại không chấp nhận rời bỏ mái nhà quen thuộc. Ông Diệp Văn Tường, cư dân chung cư 42 Nguyễn Huệ (Quận 1) cho biết: “Chung cư xuống cấp nghiêm trọng, mùa mưa thì dột, tường bong tróc, rất nguy hiểm. Nhưng cái khiến tôi lo hơn là thông tin không rõ ràng. Người dân cần biết cụ thể khi nào dời đi, tái định cư ở đâu, thời gian xây dựng bao lâu… chứ không phải nghe nói rồi lại im”.

“Theo tôi, chung cư đã quá niên hạn sử dụng nên việc duy tu, bảo dưỡng là không thể, nếu có chắc phải xây mới hoàn toàn, nhưng vì là vị trí vàng nên tôi mong muốn gia đình sẽ được tái định cư tại chỗ”, bà Dương Thị Mai - cư dân tại chung cư 42 Nguyễn Huệ chia sẻ thêm.

Nhiều mảng bê tông nứt trơ sắt gây mất an toàn cho các cư dân đang sinh sống tại chung cư cũ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

Một mảng tường bị thấm lâu ngày bên trong chung cư 42 Nguyễn Huệ, Quận 1.

Ông Diệp Văn Tường có nhiều băn khoăn và lo lắng khi đang sinh sống tại chung cư 42 Nguyễn Huệ (Quận 1).

Bên cạnh đó, công tác bồi thường, hỗ trợ cũng khiến người dân băn khoăn. Ông Lâm, cư dân một chung cư cũ trên địa bàn Quận 10 cũng chia sẻ: “Nhiều người không đồng ý di dời vì mức đền bù thấp, chỗ ở mới không tương xứng. Người muốn nhận tiền nhưng có người muốn căn hộ, chính quyền cần đứng ra làm trung gian minh bạch, thay vì để nhà đầu tư tự thỏa thuận”.

“Tôi nghĩ các cấp chính quyền nên có lộ trình rõ ràng, công bố thông tin thường xuyên và giải thích cụ thể về quyền lợi cho từng nhóm cư dân. Ngoài ra, cần tạo điều kiện để người dân được quay về nơi cũ sau khi xây mới, chứ không nên để họ phải dạt ra vùng ven, mất đi chỗ ở quen thuộc. Ở đâu quen rồi thì sống mới thoải mái, chứ không ai muốn rời bỏ nơi mình gắn bó mấy chục năm cả”, anh Đặng Quốc Cường, cư dân một chung cư cũ trên đường Nguyễn Đình Chiểu (Quận 3) bày tỏ.

Còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Theo ông Lý Thanh Long, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã đưa ra quy trình rõ ràng về cải tạo chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai lại cho thấy một "ma trận" rối rắm giữa các quy định chồng chéo, thủ tục hành chính phức tạp, phân định sở hữu nhà nước chưa bán và đặc biệt là sự thiếu thống nhất trong các luật liên quan.

Không gian bên ngoài xuống cấp, tìm ẩn rủi ro mất an toàn tại một chung cư ở Quận 10.

Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều trở ngại do người dân không đồng thuận di dời hoặc nghi ngờ chất lượng công trình tái định cư, có trường hợp kéo dài nhiều năm vẫn chưa thể triển khai, khiến nhà đầu tư nản lòng, rút lui.

Ngoài ra, sự thiếu hấp dẫn trong đầu tư cũng là lý do khiến việc cải tạo chung cư cũ không được các doanh nghiệp mặn mà. Chi phí cao, lợi nhuận thấp, thủ tục kéo dài và rủi ro về phản ứng từ cư dân là những yếu tố “cản đường” doanh nghiệp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, mặc dù Luật Nhà ở 2023 đã mở đường cho các ưu đãi về thuế và tín dụng đối với dự án cải tạo chung cư cũ, nhưng các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị hay Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp lại chưa có sự điều chỉnh đồng bộ. Hệ quả là các quy định mới khó đi vào thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định: “Không thể trông chờ doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này nếu không có cơ chế ưu đãi rõ ràng, cụ thể. Đây là nhiệm vụ mang tính xã hội, nhà nước cần vào cuộc mạnh mẽ hơn”.

Hiệp hội đề xuất đưa hoạt động “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vào danh mục được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng thuế suất 10% thay vì 20% như hiện nay; đồng thời cần cụ thể hóa các khoản chi phí được khấu trừ để doanh nghiệp có thêm động lực đầu tư.

“Thành phố Hồ Chí Minh đã lên kế hoạch tăng cường vai trò của chính quyền địa phương. UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện sẽ được trao quyền chủ động lập kế hoạch, tổ chức di dời, tháo dỡ và tái thiết chung cư. Thành phố cũng sẽ sử dụng ngân sách nhà nước để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư, lập quy hoạch 1/500 và phê duyệt kế hoạch cải tạo. Cùng với đó là công tác tuyên truyền, vận động người dân đồng thuận di dời khi có kết luận kiểm định”, ông Lý Thanh Long, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thông tin thêm.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, những nỗ lực đó chỉ phát huy hiệu quả khi có sự đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. Quan trọng hơn cả là việc tạo dựng lòng tin nơi cư dân bằng thông tin minh bạch, hỗ trợ thiết thực trong giai đoạn tạm cư và cam kết rõ ràng về quyền lợi lâu dài.

Bài, ảnh: An Hiếu/Báo Tin tức và Dân tộc