TPHCM: Làm gì để kéo giảm giá nhà đang tăng phi mã?

Các chuyên gia cho rằng chỉ khi kéo giảm chi phí đất đai thì giá nhà mới được kéo giảm. Ảnh: Quốc Hải

Ách tắc pháp lý là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc giá nhà tăng liên tục các năm qua và nguồn cung nhà giá rẻ hầu như mất hút tại TPHCM.

Giá nhà vẫn tiếp tục “neo” cao

Sau gần nửa năm tìm kiếm, anh Trần Minh Quang (quận Gò Vấp) mới “chốt” được một căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 71 m2 ở khu vực Quận 12. Chủ căn hộ trên rao bán với mức giá bán 3,4 tỷ đồng và chỉ chấp nhận bớt “lộc” cho anh Quang 20 triệu đồng.

“Năn nỉ chủ nhà giảm giá 100 triệu nhưng họ không bán. Vì tiền thuê nhà cho cả gia đình hiện cũng tới 9 triệu đồng/tháng trong khi lãi vay mua nhà đang giảm sâu nên tôi quyết định vay thêm 1,5 tỷ đồng để mua”, anh Quang nói.

Theo anh Quang, nửa năm qua anh chạy khắp các quận để tìm mua nhà. Những dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì chẳng thấy chỗ nào dưới mức 3 tỷ đồng.

“Có những dự án thậm chí chưa có sổ chủ nhà cũng không chịu giảm giá sâu, chỉ bớt lộc khoảng 10 - 20 triệu đồng là tối đa. Trừ khi tìm được chủ kẹt tiền, cần bán gấp thì người mua mới có cơ hội được giảm giá sâu”, anh Quang nói.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường và dịch vụ bất động sản đánh giá, dù không “sốt” như thị trường Hà Nội, nhưng thị trường nhà đất tại TPHCM giữ mặt bằng giá ở mức cao. Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của trang Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong tháng 4 vừa qua, giá chung cư tại TPHCM tiếp tục tăng 1% - 5% so với tháng trước đó.

Theo phân tích của giới chuyên gia, xu hướng tăng giá căn hộ TPHCM thời gian qua là do nguồn cung mới nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình bị đội lên.

Dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) vừa được mở bán của Tập đoàn Gamuda Land quy mô khoảng 2.052 sản phẩm, được giới thiệu ra thị trường với mức giá lên đến hơn 130 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nhiều môi giới, giá căn hộ tại đây đang dao động trong khoảng 5.200 - 6.100 USD/m2, tương đương từ 132 - 155 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án này sẽ có giá khoảng 6 - 7 tỷ đồng/căn. Căn 2 phòng ngủ - hơn 70 m2 dao động 8 - 9,5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).

Với mức giá này, Eaton Park được xem là dự án có giá cao cấp nhất trên đại lộ Mai Chí Thọ (TP Thủ Đức). Trong khi đó, các dự án khu vực này như Lexington Residence, The Sun Avenue… mức giá chuyển nhượng hiện phổ biến quanh vùng 60 - 100 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM còn tiếp tục mất cân đối cung cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên hoặc neo giá cao. Thị trường vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

“Luật Đất đai và các luật liên quan có hiệu lực và sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi”, Chủ tịch HoREA dự báo.

Làm sao để kéo giảm giá nhà?

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, nếu chi phí đất đai không giảm thì doanh nghiệp không thể làm nhà ở giá rẻ, chưa kể các chi phí khác như: Chi phí bán hàng, tài chính…

“Hơn ai hết, chúng tôi rất muốn dự án nhà ở giá rẻ vì khi đó chúng tôi không cần bán hàng thì sản phẩm cũng hết. Nhưng để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng tôi cũng chỉ kỳ vọng lợi nhuận đâu đó 10 - 15% đã là quá mỹ mãn”, ông Phúc bày tỏ.

Thực tế, các doanh nghiệp đều nhận định việc định giá đất có tác động rất lớn đến giá sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất đang “bỏ quên” nhiều chi phí chính. Đây là một trong những nguyên nhân đã và sẽ khiến giá nhà liên tục leo thang.

Cụ thể, tại Dự thảo Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất.

Tuy nhiên, việc tiếp thu còn chưa triệt để, dẫn đến chưa tính đúng, chưa tính đủ tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận họ được hưởng khi hoàn thành dự án. Điều này, theo các chuyên gia bất động sản là không chỉ gây khó cho nhà đầu tư, mà còn dẫn tới nguy cơ giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao bất thường.

Dẫn chứng vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho hay, dự thảo nghị định quy định chỉ tính chi phí phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án. Đó chính là tiền sử dụng đất và lãi suất vay vốn… điều không hợp lý.

Ngoài ra, quy định chỉ tính lợi nhuận trên chi phí phát triển đất mà không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư đã chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + chi phí phát triển đất + chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.

“Trung bình một dự án mất 3 - 5 năm để triển khai. Các dự án lớn có thể lên đến 8 - 10 năm. Vì đó, việc phát sinh chi phí trượt giá là điều tất yếu. Vì vậy, nghị định cần bổ sung thêm chi phí trượt giá nhân công, vật tư, chi phí dự phòng… khi tính tiền sử dụng đất.

Đồng thời dự thảo nghị định đang ‘bỏ lọt’ các chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Cần tính toán để bổ sung các khoản chi phí thực tế này vào dự thảo nghị định”, ông Châu đề xuất.

Theo Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5/2024 được ban hành, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính về phương pháp xác định giá đất; khẩn trương hoàn thiện dự thảo nghị định quy định về giá đất, trình Chính phủ xem xét, ban hành trong tháng 6/2024.

Quốc Hải